Le point de départ: Les modifications récentes des règles NAR ont créé plusieurs problèmes pratiques pour les agents acheteurs, y compris le contact direct avec l'agent d'inscription du vendeur, les problèmes de représentation à domicile ouvert, les accords de tournée avec les principaux fournisseurs, les exigences des accords signés, les demandes de tenue de dossiers et la négociation d'indemnisation. Les agents de l'acheteur répondent par des présentations de l'acheteur, une documentation plus claire des frais et des enregistrements détaillés des transactions.
TL;DR À propos des problèmes d'agent acheteur
- Le contact de l'agent de liste crée des lacunes dans la représentation de l'acheteur
- Les signatures de la maison ouverte peuvent inclure des frais cachés
- Zillow accords de tournée verrouiller les acheteurs aux agents
- Les accords entre acheteur et courtier exigent une documentation claire de la valeur
- Les accords avec les acheteurs non représentés peuvent inclure des frais supplémentaires
- Les exigences de conservation des enregistrements ont été élargies pour les agents
- L'indemnisation de l'agent acheteur exige des modalités contractuelles explicites
Les problèmes d'agent acheteur sont des défis pratiques dans la pratique immobilière qui ont émergé à la suite des récents changements de règles de l'Association nationale des agents immobiliers (NAR) affectant la représentation, les accords et l'indemnisation du côté acheteur.
A Un malentendu commun est que les modifications du RAN s'appliquent uniformément à toutes les parties à une transaction. Les règles s'appliquent principalement aux agents acheteurs; les agents de cotation et les agents à domicile ouvert opèrent selon des exigences différentes.
Les modifications affectent le contact direct entre l'acheteur et l'agent cotant, les procédures d'ouverture, les flux de travail des fournisseurs principaux et le processus de signature des accords de représentation des acheteurs.
Les sections suivantes examinent neuf problèmes pratiques rencontrés par les agents acheteurs suite à ces changements et les réponses des agents observées dans la pratique de l'industrie:
Tableau du contenu
Le problème de l'agent acheteur n°1: Contact direct de l'acheteur à l'agent de la liste
A la suite des changements de la règle NAR, de plus en plus d'acheteurs de maisons contactent directement les agents de listing pour voir les propriétés sans d'abord engager un agent d'achat. Ce modèle reflète le changement de commission de l'agent acheteur plus large remodelant la représentation du côté de l'achat. Beaucoup d'agents de cotation refusent d'assumer des fonctions du côté de l'acheteur et renvoient les acheteurs potentiels pour obtenir leur propre représentation.
Lorsqu'il est permis, certains agents cotants entrent dans des arrangements de double agence, dans lesquels l'agent cotant représente à la fois le vendeur et l'acheteur. D'autres courtiers présentent aux acheteurs potentiels un accord d'acheteur non représenté pour permettre une visite immobilière.
De nombreux accords de cotation incluent une redevance facturée au vendeur pour le traitement des acheteurs non représentés. Si un acheteur signe un contrat d'acheteur non représenté et engage plus tard un agent d'acheteur, selon les conditions de l'accord de cotation, l'acheteur peut être assujetti à la fois à la taxe d'acheteur non représenté et à la taxe d'agent d'acheteur.
Agent Réponse
Les agents des acheteurs répondent en éduquant les acheteurs potentiels sur le potentiel de frais cachés dans les accords avec les acheteurs non représentés et les services de représentation disponibles par le biais des engagements formels avec les agents des acheteurs.
Le problème de l'agent acheteur #2: Présentation à la Maison ouverte Pressure
Les maisons ouvertes sont un autre canal par lequel les agents de cotation et les agents de la maison ouverte engagent les acheteurs potentiels. Les règles NAR régissant les accords entre acheteurs et courtiers ne s'appliquent pas à la présence à la porte ouverte et les acheteurs potentiels ne sont pas tenus de signer un accord de représentation pour voir une porte ouverte.
Certains agents à domicile ouvert demandent néanmoins des accords signés, y compris des accords de double agence lorsque cela est permis, des accords d'acheteur non représenté ou des accords d'acheteur d'une propriété unique lorsque l'agent à domicile ouvert n'est pas l'agent cotant. Ces demandes peuvent être liées à la publication d'informations détaillées sur la propriété.
Réponse de l'agent
Les agentsBuyer soulignent aux acheteurs potentiels que la signature d'un accord de représentation à la porte ouverte n'est pas requise et que l'interview de plusieurs agents soutient généralement une sélection plus éclairée.
Le problème de l'agent acheteur n°3: Accords de tourisme avec les principaux fournisseurs
Zillow et les plateformes de fournisseurs de leads similaires exigent désormais des acheteurs potentiels de signer un accords de tournée non exclusifst, souvent un délai de 7 jours, avant de planifier une visite de la propriété à travers la plateforme. Les accords de tournée font partie d'un système de routage de prospects plus large qui comprend également how Zillow Preview qui roule maintenant ces prospects sur les annonces avant la mise sur le marché.
Si un acheteur décide de faire une offre au cours de la période de tournée, l'acheteur peut être tenu d'utiliser l'agent affecté par la plateforme pour la transaction. L'agent affecté peut ne pas être conforme aux critères de sélection préférés de l'acheteur. Le modèle d'exploitation du courtier affecte également la façon dont ces dynamiques se déroulent pour les agents - voir Comment le modèle W-2 de Redfin traite-t-il cela différemment que les structures de sous-traitants indépendants utilisées par la plupart des agents acheteurs de plomb.
Réaction de l'agent
Les agents acheteurs répondent en éduquant les acheteurs potentiels sur l'importance de sélectionner un agent en fonction de la diligence raisonnable plutôt que de l'affectation de la plateforme principale.
Problème de l'agent acheteur #4: Accords de représentation de l'acheteur signés
L'obtention d'accords de représentation de l'acheteur signés nécessite une documentation claire du rôle, des services et de l'indemnisation de l'agent acheteur. Les présentations des acheteurs sont l'outil principal de cette documentation.
A Présentation de l'acheteur décrit généralement les services fournis par un agent d'achat, la structure de la commission de l'agent d'achat et la façon dont l'indemnisation est versée. La présentation traite également de l'idée erronée selon laquelle les services d'agents acheteurs sont limités à l'accès à la propriété.
La documentation de la liste des services dans les présentations d'acheteurs détaille souvent les tâches effectuées pour les acheteurs, les praticiens citant environ 100 à 117 services spécifiques en fonction de la portée de la pratique de l'agent.
Le problème de l'agent acheteur n°5: L'équilibre entre l'éducation des clients et le renouvellement du contrat
Les accords de représentation des acheteurs ont des délais qui varient d'un État à l'autre. En Californie, la durée maximale d'un contrat de représentation de l'acheteur est de trois mois.
Au cours de la durée de l'accord, les agents acheteurs fournissent généralement une éducation du marché, des conseils sur les transactions et des conseils stratégiques. Lorsqu'un accord expire avant la clôture d'une transaction, le client décide de renouveler ou de procéder de manière indépendante.
Cela crée un équilibre entre l'éducation des clients et le renouvellement des accords. Une formation approfondie pendant la durée de l'accord peut amener certains clients à percevoir qu'ils n'ont plus besoin d'une représentation. L'éducation limitée peut amener les clients à percevoir une valeur insuffisante pour le renouvellement.
Réponse de l'agent
Les pratiques de l'industrie dans ce domaine varient. Il n'y a pas de réponse standardisée observée dans toute la communauté des agents, et les agents calibrent généralement la profondeur de l'éducation en fonction de l'engagement individuel du client.
Problème de l'agent acheteur #6: Accords d'acheteur non représentés antérieurs
Quand un acheteur potentiel signe un contrat d'acheteur non représenté avec un agent d'annonce et engage par la suite un agent d'acheteur, la redevance contractuelle de l'agent d'annonce pour le traitement des acheteurs non représentés peut toujours s'appliquer, selon les modalités de l'accord d'annonce.
Réponse de l'agent
Dans les situations où un acheteur a signé un contrat d'acheteur non représenté avant d'engager une représentation de l'acheteur, les agents de l'acheteur peuvent contacter l'agent cotant pour déterminer la portée des obligations contractuelles. Les ajustements possibles comprennent les modifications apportées à l'accord de mise en bourse ou les modifications apportées à la structure des honoraires de l'agent acheteur.
Le problème de l'agent acheteur n°7: Exigences accrues en matière de tenue de dossiers
Les modifications apportées à la règleNAR ont augmenté la documentation requise des agents d'achat. Les accords de représentation non exclusifs exigent le suivi des propriétés vues par chaque client représenté et quand.
La documentation détaillée soutient également la défense contre les allégations potentielles de violations de la loi sur le logement équitable, en particulier lorsque les structures des honoraires varient selon les clients en raison de différents accords d'indemnisation du vendeur.
La pratique recommandée comprend des structures de frais cohérentes entre les clients et des enregistrements détaillés des activités des agents, des interactions avec les clients et des présentations de biens.
Le problème de l'agent acheteur n°8: Compensation de l'agent acheteur
Les contrats de représentation de l'acheteur spécifient désormais les frais d'agent de l'acheteur avant la transaction. La structure des honoraires doit être convenue au début de l'engagement.
Dans les transactions dans lesquelles le vendeur accepte de payer les honoraires de l'agent acheteur, l'offre inclut généralement la langue du contrat spécifiant le paiement du vendeur, souvent sous une forme similaire à: " Le vendeur accepte de payer $[montant] pour l'obligation de l'acheteur de payer l'agent de l'acheteur. " Le langage spécifique du contrat varie selon la procédure de l'État.
Les vendeurs continuent de considérer la compensation des agents acheteurs dans le cadre de l'évaluation de l'offre nette, car la participation des agents acheteurs est associée à une augmentation du volume des offres et des taux d'achèvement des transactions.
Le problème de l'agent acheteur n°9: Éduquer les acheteurs auto-représentés
Certains acheteurs potentiels considèrent l'autoreprésentation en raison de la perception que les agents acheteurs fournissent principalement l'accès à la propriété ou en raison de préoccupations concernant la responsabilité compensatoire.
L'éducation des agents acheteurs sur ce sujet couvre généralement la portée des services fournis dans une transaction, la source de financement typique de la rémunération des agents acheteurs et les effets pratiques de l'auto-représentation.
Les acheteurs auto-représentés peuvent subir des frais par le biais d'accords d'acheteur non représenté avec les agents de cotation, comme indiqué dans les sections précédentes. L'observation de l'industrie indique que les offres incluant la représentation de l'agent acheteur ont tendance à se clôturer à des taux plus élevés que les offres d'acheteurs autoreprésentés, en partie en raison du rôle de l'agent acheteur dans la coordination des inspecteurs, des prêteurs, des agents de dépôt et des autres participants à la transaction.
Les relations de travail établies entre les agents de l'acheteur et les autres parties à la transaction favorisent généralement une réalisation de la transaction plus efficace et un risque de transaction plus faible.
Industrie Outlook
Les changements apportés à la règleNAR ont modifié la pratique du côté de l'acheteur dans les transactions immobilières, y compris la forme des accords de représentation de l'acheteur et la structure de l'indemnisation de l'agent acheteur.
Les agents s'adaptant à ces changements révisent les présentations des acheteurs, les pratiques de documentation et les matériels d'éducation des clients afin de s'aligner sur les règles en vigueur.
Quels sont les agents qui demandent aussi
Quels sont les principaux changements apportés à la règle NAR affectant les agents acheteurs?
Les principaux changements comprennent les accords obligatoires entre acheteur et courtier avant l'affichage des propriétés, les restrictions sur la rémunération de l'agent d'achat publicitaire sur le MLS et les changements apportés à la manière dont les frais d'agent d'achat sont négociés et divulgués. Les exigences spécifiques varient selon les règles de l'État et locales de la MLS.
Les agents d'achat sont-ils toujours requis pour les achats de logements?
Les agents des acheteurs ne sont pas légalement tenus pour les achats de logements aux États-Unis. À la suite des changements apportés à la règle NAR, les accords entre acheteurs et courtiers signés sont devenus une condition préalable pour les visites de propriétés d'agents acheteurs sur de nombreux marchés.
Comment les frais d'agent acheteur sont-ils payés après les modifications du RN?
Les frais d'agent de l'acheteur peuvent être payés par le vendeur, l'acheteur ou une combinaison, selon les conditions négociées dans l'accord entre l'acheteur et le courtier et le contrat d'achat. Les structures des frais varient selon les transactions et le marché.
Les agents de cotation peuvent-ils représenter les acheteurs en vertu des nouvelles règles NAR?
Les agents de liste peuvent représenter les acheteurs sur certains marchés par l'intermédiaire d'arrangements de double agence où la double agence est légale. D'autres agents de cotation renvoient plutôt les acheteurs potentiels pour obtenir leur propre représentation du côté de l'acheteur.
Pourquoi ça compte
Les changements apportés à la règleNAR ont modifié la représentation, les accords et la rémunération du côté de l'acheteur. Chez eXp Realty, tous les agents reçoivent la même plateforme de courtage de base, y compris la conformité, la rémunération et l'accès aux divisions de l'entreprise. Ce qui différencie, c'est l'écosystème avec lequel un agent s'aligne.
Le commanditaire et l'agent choisissent les formes auxquelles ils ont accès, y compris les modèles de présentation de l'acheteur et la formation en conformité. Les agents devraient peser les ressources au niveau des sponsors en plus du soutien de la plateforme de courtage.
Agents évaluateurs options de courtage peut examiner comment les commissions se décomposent réellement par courtage dans les principaux modèles d'exploitation. Les nouveaux agents, les plus exposés aux défis opérationnels décrits ci-dessus, peuvent comparer qui soutient le mieux les nouveaux agents au cours de cette transition quand il s'accélère en vertu des nouvelles règles.
Questions fréquemment posées
Les acheteurs de maisons peuvent-ils appeler directement les agents de vente ?
Les acheteurs de maisons peuvent contacter directement les agents d'annonce. À la suite des règlements NAR, les agents de cotation peuvent engager ces acheteurs par le biais d'une double agence si cela est autorisé ou par un accord d'acheteur non représenté. Les acheteurs qui signent de tels accords peuvent être assujettis à des frais qui ne sont communiqués que dans le contrat de l'agent cotant avec le vendeur.
Les acheteurs de maisons doivent-ils signer des accords pour voir une maison ouverte?
Les acheteurs de maison n'ont pas besoin de signer d'accords pour assister à une cérémonie d'ouverture. Les règles NAR régissant les accords entre acheteurs et courtiers ne s'appliquent pas à la présence à domicile ouvert. Certains agents à domicile ouvert peuvent demander des accords signés avant de partager des informations détaillées sur la propriété; la signature sur place n'est pas requise pour que l'acheteur puisse consulter la propriété.
Si un acheteur demande une propriété par Zillow, doit-il signer un contrat de représentation de l'acheteur?
Zillow oblige les acheteurs potentiels à signer un contrat de tournée non exclusif de 7 jours avant de planifier des visites immobilières. Si l'acheteur décide de faire une offre au cours de la période de tournée, il peut être tenu d'utiliser l'agent désigné par la plateforme pour la transaction.
Les vendeurs de maisons continueront-ils à payer pour les agents acheteurs ?
Beaucoup de vendeurs continuent à indemniser les agents acheteurs dans le cadre de l'accord de mise en bourse. Les décisions prises par le vendeur sur la compensation des agents de l'acheteur reflètent généralement le montant net de l'offre, avec l'implication de l'agent d'acheteur associée à une augmentation du volume de l'offre et des taux d'achèvement des transactions.
Si un acheteur d'une maison signe un contrat d'achat non représenté, peut-il toujours embaucher un agent d'achat?
A l'acheteur d'une maison qui a signé un contrat d'achat non représenté peut toujours engager un agent d'achat. En fonction des modalités de l'accord de cotation, la disposition relative aux frais d'acheteur non représentés peut continuer à s'appliquer. L'agent de l'acheteur peut contacter l'agent cotant pour déterminer la portée de toute obligation continue.
