Wichtiges Ergebnis: Die jüngsten Änderungen der NAR-Regeln haben mehrere praktische Probleme für Käufervertreter geschaffen, darunter direkten Kontakt mit Verkäufer-Listvertreter, Fragen der Open House-Repräsentation, Führungspartnerreiseverträge, unterschriebene Vereinbarungsanforderungen, Aufzeichnungsverpflichtungen und Vergütungsverhandlungen. Käufervertreter reagieren durch Käuferpräsentationen, klarere Gebührendokumente und detaillierte Transaktionsunterlagen.
TL;DR Über Käufer-Agentenprobleme
- Listing Agent Kontakt schafft Käuferrepräsentation Lücken
- Offene Hausunterzeichnungen können versteckte Gebühren enthalten
- Zillow-Tourenverträge schließen Käufer an Agenten ab
- Verträge zwischen Käufer und Makler erfordern eine klare Wertdokumentation
- Unrepräsentierte Käuferverträge können zusätzliche Gebühren enthalten
- Die Aufzeichnungsanforderungen für Agenten sind erweitert
- Käufervertretervergütung erfordert ausdrückliche Vertragsbedingungen
Käufer-Agent-Probleme sind praktische Herausforderungen in der Immobilienpraxis, die nach jüngsten Regelnänderungen der National Association of Realtors (NAR) entstanden sind, die sich auf die Vertretung, Vereinbarungen und Entschädigungen der Käuferseite auswirken.
A Ein allgemeines Missverständnis besteht darin, dass die Änderungen der NAR für alle Parteien in einer Transaktion gleichmäßig gelten. Die Regeln gelten vor allem für Käufervertreter; Börsenvertreter und Open House-Vertreter arbeiten unter unterschiedlichen Anforderungen.
Die Änderungen beeinflussen den direkten Kontakt zwischen Käufer und Listing-Agent, die Open House-Verfahren, den Workflows der Lead-Provider und den Prozess zur Unterzeichnung von Kaufvertretungsverträgen.
Die folgenden Abschnitte prüfen neun praktische Probleme, mit denen Käufervertreter nach diesen Veränderungen konfrontiert waren, und die in der Industriepraxis beobachteten Reaktionen:
Inhaltsschema
Käuferagent Problem #1: Direkt-Käufer-zu-List-Agent-Kontakt
Nach den Änderungen der NAR-Regel wenden sich mehr Hauskäufer direkt an Verkäufer, um Immobilien anzuzeigen, ohne vorher einen Käufer zu beauftragen. Dieses Muster spiegelt die breitere Kommissionsverschiebung für Käufervertreter Umgestaltung der Kaufseitenvertretung. Viele Börsenvertreter weigern sich, auf Käuferseiten zu achten und verweisen potenzielle Käufer, um ihre eigene Vertretung zu erhalten.
Wenn dies zulässig ist, schließen einige Börsenvertreter eine Doppelvertretervereinbarung ein, bei der der Börsenvertreter sowohl den Verkäufer als auch den Käufer vertritt. Andere Börsenvertreter stellen potenzielle Käufer mit einem nicht vertretenen Kaufvertrag vor, um eine Immobilientour zu ermöglichen.
Viele Börsenverträge beinhalten eine Gebühr, die dem Verkäufer für den Umgang mit nicht vertretenen Käufern in Rechnung gestellt wird. Wenn ein Käufer einen nicht vertretenen Käufervertrag unterzeichnet und später einen Käufervertreter beauftragt, kann der Käufer abhängig von den Bedingungen des Börsenvertrags sowohl der nicht vertretenen Käufergebühr als auch der Käufervertretergebühr unterliegen.
Agent Reaktion
Buyer-Agenten reagieren darauf, indem sie potenzielle Käufer über das Potenzial versteckter Gebühren in nicht vertretenen Käuferverträgen und die Vertreterdienste informieren, die über formale Käufer-Agentenverträge verfügbar sind.
Käuferagent Problem #2: Pressure für die Vertretung im Open House
Open Houses sind ein weiterer Kanal, über den Börsenmakler und Open House Agenten potenzielle Käufer engagieren. Die NAR-Vorschriften, die die Vereinbarungen zwischen Käufer und Makler regeln, gelten nicht für die Teilnahme an einem Open House, und potenzielle Käufer sind nicht verpflichtet, eine Vertretungsvereinbarung zu unterzeichnen, um ein Open House zu sehen.
Einige Open-House-Vertreter beantragen dennoch unterzeichnete Vereinbarungen, einschließlich Dual-Agentur-Vereinbarungen, wenn dies zulässig ist, nicht vertretenen Käuferverträgen oder Einzel-Immobilienkaufverträgen, wenn der Open-House-Vertreter nicht der Börsenvertreter ist. Diese Anfragen können mit der Veröffentlichung detaillierter Eigentumsinformationen verbunden sein.
Agent Reaktion
Buyer Agenten betonen potenziellen Käufern, dass die Unterzeichnung einer Vertretungsvereinbarung in einem offenen Haus nicht erforderlich ist und dass das Interview mit mehreren Agenten in der Regel eine informierte Auswahl unterstützt.
Käuferagent Problem #3: Führungspartnerreiseverträge
Zillow und ähnliche Lead-Provider-Plattformen verlangen nun, dass potenzielle Käufer einen non-Exklusiv-Tour-Agreement t unterzeichnen, oft eine Laufzeit von 7 Tagen, bevor sie eine Immobilientour durch die Plattform planen. Touring-Vereinbarungen sind Teil eines breiteren Lead-Routing-Systems, das auch Wie Zillow Preview nun diese Leads weiterleitet auf den Vormarktveröffentlichungen.
Wenn sich ein Käufer während des Rundgangszeitraums für ein Angebot entscheidet, kann der Käufer verpflichtet sein, den über die Plattform zugewiesenen Vertreter für die Transaktion zu verwenden. Der beauftragte Vertreter kann nicht mit den bevorzugten Auswahlkriterien des Käufers übereinstimmen. Das Brokerage-Betriebsmodell beeinflusst auch, wie sich diese Dynamik für Agenten auswirkt - siehe , wie das W-2-Modell von Redfin dies anders behandelt als die unabhängigen Auftragnehmerstrukturen, die von den meisten Lead-Käufer-Agenten verwendet werden.
Agent Reaktion
Käuferagenturen reagieren, indem sie potenzielle Käufer über die Wichtigkeit der Auswahl eines Agenten auf der Grundlage der Due Diligence und nicht auf der Lead-Plattform-Zuteilung informieren.
Käuferagent Problem #4: Unterzeichnete Vertretungsvereinbarungen für Käufer
Die Erlangung von unterzeichneten Kaufvertretungsverträgen erfordert eine klare Dokumentation der Rolle, der Dienstleistungen und der Entschädigung des Kaufvertreters. Die Präsentationen der Käufer sind das wichtigste Werkzeug für diese Dokumentation.
A Käuferpräsentation beschreibt typischerweise die Dienstleistungen, die ein Käufervertreter anbietet, die Provisionsstruktur des Käufervertreter und wie die Entschädigung bezahlt wird. Die Präsentation befasst sich auch mit der falschen Auffassung, dass die Dienstleistungen von Käufervertretern auf den Zugang zu Immobilien beschränkt sind.
Dienst-List-Dokumentation in Käufer-Präsentationen detailliert häufig die Aufgaben, die für Käufer durchgeführt werden, mit Praktikern, die etwa 100 zu 117 spezifische Dienste zitieren je nach Praxisbereich des Agenten.
Käuferagent Problem #5: Gleichgewicht zwischen Kundenerziehung und Vertragsverlängerung
Käufervertretungsvereinbarungen haben Zeitlimits, die je nach Staat variieren. In Kalifornien beträgt die maximale Frist für eine Kaufvertretungsvereinbarung drei Monate.
Während der Vertragslaufzeit bieten Käufervertreter in der Regel Marktbildung, Transaktionsleitungen und strategische Beratung. Wenn eine Vereinbarung vor Abschluss einer Transaktion abläuft, entscheidet sich der Kunde, ob er die Vereinbarung erneuert oder unabhängig weiterführt.
Dies schafft ein Gleichgewicht zwischen Kundenerziehung und Vertragserneuerung. Eine umfangreiche Ausbildung während der Vertragslaufzeit kann dazu führen, dass einige Kunden erkennen, dass sie keine Vertretung mehr benötigen. Eine begrenzte Ausbildung kann dazu führen, dass die Kunden nicht genug Wert für die Erneuerung empfinden.
Agent Reaktion
Die Praxis der Industrie bei dieser Balance variiert. Es gibt keine standardisierte Reaktion in der Agentengemeinschaft beobachtet, und Agenten kalibrieren typischerweise die Ausbildung Tiefe auf der Grundlage des individuellen Kundenengagements.
Käuferagent Problem #6: Vorgehende unberechtigte Käufervereinbarungen
Wenn ein potenzieller Käufer einen nicht vertretenen Käufervertrag mit einem Börsenvertreter unterzeichnet und anschließend einen Käufervertreter beauftragt, kann die Vertragsgebühr des Börsenvertreter für die Behandlung nicht vertretener Käufer je nach Bedingungen des Börsenvertrags weiterhin gelten.
Agent Reaktion
In Situationen, in denen ein Käufer einen nicht vertretenen Kaufvertrag unterzeichnet hat, bevor er eine Kaufvertretung einträgt, können Käufervertreter den Börsenvertreter kontaktieren, um den Umfang der vertraglichen Verpflichtungen zu bestimmen. Zu den möglichen Anpassungen gehören Änderungen des Börsenvertrags oder Änderungen der Käufervertretergebührenstruktur.
Käuferagent Problem #7: Erhöhte Aufzeichnungsanforderungen
Die Änderungen derNAR-Regel haben die erforderliche Dokumentation von Käufervertretern erhöht. Nicht ausschließliche Vertretungsvereinbarungen erfordern die Verfolgung, welches Eigentum jeder vertretenen Kunde angesehen hat und wann.
Detaillierte Dokumentation unterstützt auch die Verteidigung gegen mögliche Vorwürfe von Verstößen gegen das gerechte Wohnungsrecht, insbesondere wenn die Gebührenstrukturen aufgrund unterschiedlicher Verkäuferkompensationsregelungen zwischen den Kunden variieren.
Die empfohlene Praxis umfasst einheitliche Gebührenstrukturen für alle Kunden und detaillierte Aufzeichnungen über Agentenaktivitäten, Kundeninteraktionen und Immobilienvorführungen.
Käuferagent Problem #8: Kaufvertreter Kompensation
Käufervertretungsverträge geben nun die Käufervertretergebühr vor der Transaktion an. Die Gebührenstruktur muss zu Beginn der Verpflichtung vereinbart werden.
Bei Transaktionen, bei denen der Verkäufer die Gebühr für den Käufervertreter bezahlen will, enthält das Angebot in der Regel die Vertragssprache, in der die Zahlung des Verkäufers angegeben wird, oft in einer ähnlichen Form wie: "Der Verkäufer stimmt zu, $[Betrag] für die Verpflichtung des Käufers zur Zahlung des Käufervertreters zu zahlen. " Die spezifische Vertragssprache variiert je nach staatlichem Verfahren.
Verkäufer berücksichtigen weiterhin die Entschädigung von Käufervertretern als Teil der Bewertung des Nettoangebots, da die Beteiligung von Käufervertretern mit einem erhöhten Angebotsvolumen und den Abschlussraten der Transaktionen verbunden ist.
Käuferagent Problem #9: Erziehung selbstvertretender Käufer
Einige potenzielle Käufer betrachten Selbstvertretung aufgrund einer Wahrnehmung, dass Käufervertreter in erster Linie Zugang zu Immobilien zur Verfügung stellen, oder aufgrund von Bedenken hinsichtlich der Entschädigungsverantwortung.
Käufervermittlerbildung zu diesem Thema umfasst in der Regel den Umfang der in einer Transaktion erbrachten Dienstleistungen, die typische Finanzierungsquelle für die Entschädigung von Käufervertretern und die praktischen Auswirkungen der Selbstvertretung.
Selbstvertretende Käufer können durch unvertretende Käufervereinbarungen mit Börsenvertretern Gebühren entrichten, wie in früheren Abschnitten erörtert wurde. Aus Industriebeobachtungen geht hervor, dass Angebote, die die Vertretung von Käufervertretern einschließen, tendenziell zu höheren Schließraten als Angebote von selbstvertretenden Käufern führen, was teilweise auf die Rolle des Käufervertreters bei der Koordinierung von Inspektoren, Kreditgebern, Treuhänder und anderen Transaktionsteilnehmern zurückzuführen ist.
Einstellte Arbeitsbeziehungen zwischen Käufervertretern und anderen Transaktionsparteien unterstützen in der Regel eine effizientere Abwicklung der Transaktion und ein geringeres Transaktionsrisiko.
Industrie Outlook
Die Änderungen derNAR-Regel haben die Praxis der Käuferseite bei Immobilientransaktionen verändert, einschließlich der Form der Kaufvertretungsvereinbarungen und der Struktur der Kaufvertretervergütung.
AgentInnen, die sich an diese Änderungen anpassen, überarbeiten Käuferpräsentationen, Dokumentationspraktiken und Kundenerziehungsmaterialien, um sich an die geltenden Regeln anzupassen.
Welche Agenten fragen auch
Was sind die wichtigsten Änderungen der NAR-Regeln, die Käufervertreter betreffen?
Die wichtigsten Änderungen umfassen die erforderlichen Käufer-Broker-Vereinbarungen vor der Anzeige von Immobilien, Beschränkungen der Vergütung für Werbe-Käufer-Vertreter in der MLS und Änderungen in der Art und Weise, wie Käufer-Vertretergebühren verhandelt und offenbart werden. Die spezifischen Anforderungen variieren je nach staatlichen und lokalen MLS-Regeln.
Sind Käufervertreter noch immer für den Hauskauf erforderlich?
Käufervertreter sind für den Kauf von Wohnungen in den USA nicht gesetzlich verpflichtet. Nach Änderungen der NAR-Regeln sind unterzeichnete Käufer-Broker-Vereinbarungen eine Voraussetzung für Käufer-Agent-Immobilienreisen in vielen Märkten geworden.
Wie werden die Gebühren für Käufervertreter nach den Änderungen der NAR bezahlt?
Käufervertretergebühren können vom Verkäufer, dem Käufer oder einer Kombination gezahlt werden, abhängig von den ausgehandelten Bedingungen im Käufer-Broker-Vertrag und dem Kaufvertrag. Die Gebührenstruktur variiert je nach Transaktion und Markt.
Können Börsenakteure Käufer nach den neuen NAR-Regeln vertreten?
Listing-Vertreter können Käufer auf einigen Märkten durch Doppelvertretervereinbarungen vertreten, wenn Doppelvertreter legal sind. Andere Börsenvertreter verweisen stattdessen auf potenzielle Käufer, um ihre eigene Vertretung der Käuferseite zu erhalten.
Warum das wichtig ist
Die Änderungen derNAR-Regel haben die Vertretung, die Vereinbarungen und die Entschädigung der Käuferseite verändert. Bei eXp Realty erhalten alle Agenten die gleiche Kernvermittlungsplattform, einschließlich Compliance, Entschädigung und Zugang zu Unternehmensbereichen. Was unterscheidet, ist das Sponsor-Ökosystem, mit dem sich ein Agent ausrichtet.
Der Sponsor und der Agent wählen die Formen aus, zu denen sie Zugriff auf Werkzeuge, Schulungen und Anziehungssysteme haben, einschließlich Vorlagen zur Präsentation von Käufern und Compliance-Schulungen. Die Agenten sollten die Ressourcen auf Sponsorsebene neben der Unterstützung der Brokerage-Plattform abwägen.
Bewertungsbeauftragte Brokerungsoptionen kann überprüfen Wie die Provisionen tatsächlich durch Brokerage abgebaut werden über wichtige Betriebsmodelle hinweg. Neue Agenten, die am stärksten den oben erwähnten operativen Herausforderungen ausgesetzt sind, können vergleichen, welcher Brokerage neue Agenten durch diesen Übergang am besten unterstützt, wenn sie unter den neuen Regeln aufstiegen.
Häufig gestellte Fragen
Können Hauskäufer die Verkäufer direkt anrufen?
Käufer von Häusern können sich direkt mit Verkäufern in Verbindung setzen. Nach NAR-Abschlüssen können Börsengehändler diese Käufer durch doppelte Agentur einbeziehen, wenn dies zulässig ist, oder durch einen nicht vertretenen Käufervertrag. Für Käufer, die solche Vereinbarungen unterzeichnen, können Gebühren bestehen, die nur im Vertrag des Börsenführers mit dem Verkäufer angegeben werden.
Müssen Hauskäufer Vereinbarungen unterzeichnen, um ein offenes Haus zu sehen?
Hauskäufer müssen keine Vereinbarungen unterzeichnen, um an einem Open House teilzunehmen. Die NAR-Regeln, die die Vereinbarungen zwischen Käufer und Makler regeln, gelten nicht für die Öffnungsbetreuung. Einige Verkäufer können vor der Weitergabe detaillierter Immobilieninformationen unterzeichnete Vereinbarungen beantragen; die Unterzeichnung vor Ort ist nicht erforderlich, damit der Käufer die Immobilie sehen kann.
Wenn ein Käufer ein Haus durch Zillow anfordert, muss er eine Kaufvertretungsvereinbarung unterzeichnen?
Zillow verlangt, dass potenzielle Käufer vor der Planung von Immobilientouren einen 7-tägigen nicht-exklusiven Tourenvertrag unterzeichnen. Wenn der Käufer beschließt, während der Tourperiode ein Angebot zu machen, kann er verpflichtet sein, den über die Plattform zugewiesenen Agenten für die Transaktion zu verwenden.
Werden Hausverkäufer weiterhin für Käufervertreter bezahlen?
Viele Verkäufer entschädigen weiterhin Käufervertreter im Rahmen der Börsengleichterung. Die Entscheidungen des Verkäufers über die Entschädigung des Käufervertreters spiegeln typischerweise den Nettoangebot aus, wobei die Beteiligung des Käufervertreters mit einem erhöhten Angebotsvolumen und den Abschlussraten der Transaktionen verbunden ist.
Wenn ein Hauskäufer einen nicht vertretenen Kaufvertrag unterzeichnet, kann er immer noch einen Käufervertreter einstellen?
A Hauskäufer, der einen nicht vertretenen Käufervertrag unterzeichnet hat, kann immer noch einen Käufervertreter beauftragen. Abhängig von den Bedingungen des Börsenvertrags kann die Bestimmung der nicht vertretenen Käufergebühr weiterhin gelten. Der Käufervertreter kann sich mit dem Börsenvertreter in Verbindung setzen, um den Umfang einer anhaltenden Verpflichtung zu bestimmen.
