A conclusão chave: As recentes mudanças nas regras do NAR criaram vários problemas práticos para os agentes compradores, incluindo contato direto com os agentes de listagem do vendedor, questões de representação em casa aberta, acordos de turnê de fornecedores principais, requisitos de contratos assinados, exigências de manutenção de registos e negociação de compensação. Agentes de compradores estão respondendo através de apresentações de compradores, documentação de taxas mais clara e registros detalhados de transações.
TL;DR Sobre Problemas do Agente Comprador
- O contato com o agente de listagem cria lacunas na representação do comprador
- As assinaturas de casas abertas podem incluir taxas ocultas
- Zillow acordos de turnê bloquear compradores para agentes
- Acordos entre compradores e corretores exigem uma documentação clara do valor
- Os acordos de compradores não representados podem incluir taxas adicionais
- Os requisitos de manutenção de registos foram ampliados para agentes
- A compensação do agente do comprador exige termos de contrato explícitos
Problemas de agente do comprador são desafios práticos na prática imobiliária que surgiram após mudanças recentes na regra da Associação Nacional de Realtors (NAR) que afetam a representação, os acordos e a compensação do lado do comprador.
A O equívoco comum é que as alterações do NAR se aplicam uniformemente a todas as partes numa transação. As regras aplicam-se principalmente aos agentes compradores; os agentes de cotação e os agentes de casa aberta operam sob diferentes requisitos.
As alterações afetam o contacto directo entre o comprador e o agente de cotação, os procedimentos de casa aberta, os fluxos de trabalho dos principais fornecedores e o processo de assinatura de acordos de representação do comprador.
As secções a seguir analisam nove problemas práticos que os agentes compradores encontraram após estas alterações e as respostas dos agentes observadas na prática industrial:
Tabela de conteúdo
Agente Comprador Problemas #1: Contacto direto do comprador para o agente da lista
Após as mudanças da regra NAR, mais compradores de casas estão contactando diretamente agentes de listagem para visualizar propriedades sem primeiro envolver um agente comprador. Este padrão reflete o turno de comissão do agente comprador mais amplo reformulação da representação do lado de compra. Muitos agentes de cotação recusam-se a assumir os deveres do lado do comprador e encaminham os potenciais compradores para obter a sua própria representação.
Sempre que permitido, alguns agentes de cotação entram em acordos de dupla agência, no qual o agente de cotação representa tanto o vendedor como o comprador. Outros agentes de cotação apresentam aos potenciais compradores um acordo de comprador não representado para permitir uma visita à propriedade.
Muitos acordos de cotação incluem uma taxa cobrada ao vendedor pelo tratamento de compradores não representados. Se um comprador assinar um contrato de comprador não representado e, posteriormente, contratar um agente de comprador, dependendo dos termos do contrato de cotação, o comprador pode estar sujeito tanto à taxa de comprador não representado quanto à taxa de agente de comprador.
Agent Response
Os agentesBuyer respondem educando os potenciais compradores sobre o potencial de taxas ocultas em acordos de compradores não representados e os serviços de representação disponíveis através de compromissos formais de agentes compradores.
Problema do Agente Comprador #2: Pressão de representação em casa aberta
As casas abertas são outro canal através do qual os agentes de cotação e os agentes de casas abertas envolvem potenciais compradores. As regras da NAR que regem os acordos entre compradores e corretores não se aplicam à presença em casa aberta e os potenciais compradores não são obrigados a assinar um acordo de representação para ver uma casa aberta.
Alguns agentes de casas abertas, no entanto, solicitam acordos assinados, incluindo acordos de dupla agência quando permitidos, acordos de compradores não representados ou acordos de compradores de imóveis únicos quando o agente de casas abertas não é o agente de cotação. Estes pedidos podem estar vinculados à divulgação de informações detalhadas sobre a propriedade.
Agent Response
Os agentes doBuyer enfatizam aos potenciais compradores que não é necessário assinar um acordo de representação em uma casa aberta e que entrevistar vários agentes geralmente apoia uma seleção mais informada.
Agente Comprador Problemas #3: Acordos de viagem de fornecedores principais
A Zillow e as plataformas de fornecedores de leads semelhantes exigem agora que os potenciais compradores assinem um agentes de excursão não exclusivost, muitas vezes um prazo de 7 dias, antes de agendar um passeio pela plataforma. Os acordos de turnê são parte de um sistema mais amplo de roteamento de leads que também inclui how Zillow Preview agora roteia esses leads nas listas pré-comercializadas.
Se um comprador decidir fazer uma oferta durante o período de viagem, o comprador pode ser obrigado a utilizar o agente designado através da plataforma para a transacção. O agente designado pode não estar alinhado com os critérios de selecção preferidos do comprador. O modelo operacional de corretagem também afeta a forma como essas dinâmicas se desenvolvem para os agentes - ver como o modelo W-2 da Redfin lida com isso de forma diferente do que as estruturas de empreiteiros independentes usadas pela maioria dos agentes de compras de lead.
Agent Response
Os agentes do comprador respondem educando os potenciais compradores sobre a importância de selecionar um agente com base na devida diligência e não na atribuição de plataforma principal.
Problema do Agente Comprador #4: Acordos de representação do comprador assinados
A obtenção de acordos assinados de representação do comprador exige uma documentação clara do papel, dos serviços e da compensação do agente comprador. As apresentações dos compradores são a principal ferramenta para esta documentação.
A Presentação do comprador normalmente descreve os serviços prestados por um agente comprador, a estrutura da comissão do agente comprador e como a compensação é paga. A apresentação também aborda o equívoco de que os serviços de agente de compradores são limitados ao acesso à propriedade.
A documentação da lista de serviços nas apresentações de compradores muitas vezes especifica as tarefas realizadas para os compradores, com os profissionais citando aproximadamente 100 a 117 serviços específicos dependendo do âmbito de prática do agente.
Agente Comprador Problemas #5: Equilíbrio entre a educação do cliente e a renovação do contrato
Os acordos de representação do comprador têm prazos que variam de acordo com o estado. Na Califórnia, o prazo máximo para um acordo de representação do comprador é de três meses.
Durante o período do acordo, os agentes compradores geralmente fornecem educação do mercado, orientação de transações e aconselhamento estratégico. Quando um acordo expira antes da conclusão de uma transacção, o cliente decide se renovar ou proceder de forma independente.
Esto cria um equilíbrio entre a educação dos clientes e a renovação dos acordos. A formação extensa durante o período do acordo pode levar alguns clientes a perceberem que não precisam mais de representação. A educação limitada pode levar os clientes a perceberem um valor insuficiente para a renovação.
Agent Response
A prática da indústria neste equilíbrio varia. Não há resposta padronizada observada em toda a comunidade de agentes, e os agentes tipicamente calibram a profundidade da educação com base no envolvimento individual do cliente.
Agente Comprador Problemas #6: Contratos de compradores não representados pré-existentes
Quando um comprador potencial assinar um contrato de comprador não representado com um agente de cotação e, posteriormente, contratar um agente de comprador, a taxa contratual do agente de cotação pelo tratamento de compradores não representados pode ainda ser aplicável, dependendo dos termos do contrato de cotação.
Agent Response
Em situações em que um comprador tenha assinado um contrato de comprador não representado antes de envolver a representação do comprador, os agentes do comprador podem contactar o agente de cotação para determinar o âmbito de qualquer obrigação contratual. Os possíveis ajustamentos incluem alterações ao contrato de cotação ou alterações à estrutura da taxa de agente de comprador.
Agente Comprador Problemas #7: Requisitos de manutenção de registos aumentados
As alterações na regra doNAR aumentaram a documentação exigida dos agentes compradores. Acordos de representação não exclusivos exigem o acompanhamento de quais bens cada cliente representado visitou e quando.
A documentação detalhada também apoia a defesa contra possíveis alegações de violações da lei de habitação justa, particularmente quando as estruturas de taxas variam entre os clientes devido a diferentes acordos de compensação ao vendedor.
A prática recomendada inclui estruturas consistentes de taxas entre os clientes e registros detalhados das atividades dos agentes, das interações com os clientes e das exposições de propriedades.
Agente Comprador Problemas #8: Compensação do Agente Comprador
Os contratos de representação do comprador agora especificam a taxa de agente do comprador antes da transacção. A estrutura das taxas deve ser acordada no início da contratação.
Em transações em que o vendedor concorda em pagar a taxa de agente de comprador, a oferta normalmente inclui a linguagem contratual que especifica o pagamento do vendedor, muitas vezes em forma semelhante a: "O vendedor concorda em pagar $[cantidade] para pagar a obrigação do comprador de pagar o agente do comprador".
Os vendedores continuam a considerar a compensação do agente comprador como parte da avaliação da oferta líquida, uma vez que o envolvimento do agente comprador está associado ao aumento do volume da oferta e às taxas de conclusão das transações.
Problema do Agente Comprador #9: Educar os compradores autorepresentados
Alguns compradores potenciais consideram a auto-representação devido à percepção de que os agentes do comprador fornecem principalmente acesso à propriedade ou devido a preocupações com a responsabilidade pela compensação.
A educação dos agentes do comprador sobre este tema normalmente abrange o âmbito dos serviços prestados numa transacção, a fonte típica de financiamento para a compensação dos agentes do comprador e os efeitos práticos da auto-representação.
Os compradores auto-representados podem incorrer em taxas através de acordos de compradores não-representados com agentes de cotação, tal como discutido nas secções anteriores. As observações do setor indicam que as ofertas que incluem a representação do agente comprador tendem a fechar-se a taxas mais elevadas do que as ofertas de compradores auto-representados, em parte devido ao papel do agente comprador na coordenação de inspectores, credores, agentes de garantia e outros participantes da transacção.
As relações de trabalho estabelecidas entre agentes compradores e outras partes da transacção geralmente favorecem uma conclusão mais eficiente da transacção e um menor risco da transacção.
Indústria Outlook
As alterações na regraNAR alteraram a prática do lado do comprador nas transacções imobiliárias, incluindo a forma dos acordos de representação do comprador e a estrutura da compensação do agente comprador.
Os agentes que se adaptam a estas alterações estão a revisar as apresentações dos compradores, as práticas de documentação e os materiais de educação dos clientes para alinharem-se com as regras atuais.
O que os agentes também perguntam
Qual é a principal alteração da regra do NAR que afecta os agentes compradores?
As principais alterações incluem acordos entre compradores e corretores exigidos antes da apresentação de propriedades, restrições à remuneração de agentes de compradores de publicidade no MLS e alterações à forma como as taxas de agentes de compradores são negociadas e divulgadas. Os requisitos específicos variam de acordo com as regras estaduais e locais da MLS.
Ainda são necessários agentes de compradores para compras de casas?
Os agentes do comprador não são obrigados por lei para a compra de casas nos Estados Unidos. Após mudanças nas regras do NAR, os acordos assinados entre compradores e corretores tornaram-se um pré-requisito para as visitas de imóveis de agentes compradores em muitos mercados.
Como são pagas as taxas de agente comprador após as alterações do NAR?
As taxas de agente do comprador podem ser pagas pelo vendedor, pelo comprador ou por uma combinação, dependendo dos termos negociados no contrato comprador-corretor e no contrato de compra. As estruturas das taxas variam de acordo com a transacção e o mercado.
Os agentes de anúncios podem representar os compradores nos termos das novas regras do NAR?
Os agentes de listagem podem representar os compradores em certos mercados através de acordos de dupla agência onde a dupla agência é legal. Em vez disso, outros agentes de cotação referem os potenciais compradores para obter a sua própria representação do lado do comprador.
Por que isso importa
As alterações na regra doNAR alteraram a representação, os acordos e a compensação do lado do comprador. Na eXp Realty, todos os agentes recebem a mesma plataforma de corretagem central, incluindo conformidade, compensação e acesso às divisões da empresa. O que é diferente é o ecossistema do patrocinador com o qual um agente se alinha.
O patrocinador e o agente selecionam as formas de ferramentas, de treinamento e de sistemas de atração a que têm acesso, incluindo modelos de apresentação do comprador e treinamento de conformidade. Os agentes devem ponderar os recursos de nível de patrocinador ao lado do suporte da plataforma de corretagem.
Agentes que avaliam opções de corretagem podem analisar como as comissões realmente se dividem por corretagem entre os principais modelos operacionais. Os novos agentes, que estão mais expostos aos desafios operacionais discutidos acima, podem comparar que corretoras melhor apoiam os novos agentes durante esta transição quando se intensificam sob as novas regras.
Perguntas frequentes
Podem os compradores de imóveis ligar diretamente aos agentes de listagem?
Os compradores de casas podem contactar diretamente os agentes de venda. Após as liquidações do NAR, os agentes de cotação podem envolver esses compradores através de dupla agência, quando permitido, ou através de um acordo de comprador não representado. Os compradores que assinem tais acordos podem estar sujeitos a taxas que só são divulgadas no contrato do agente de cotação com o vendedor.
Os compradores de casas precisam assinar acordos para ver uma casa aberta?
Os compradores de casa não precisam assinar acordos para participar de uma casa aberta. As regras do NAR que regem os acordos entre compradores e corretores não se aplicam à presença em casa aberta. Alguns agentes de casas abertas podem solicitar acordos assinados antes de compartilhar informações detalhadas sobre a propriedade; a assinatura no local não é necessária para que o comprador possa ver a propriedade.
Se um comprador solicita uma casa de exposição através do Zillow, deve assinar um acordo de representação do comprador?
AZillow exige que os potenciais compradores assinem um contrato de turismo não exclusivo de 7 dias antes de agendar visitas à propriedade. Se o comprador decidir fazer uma oferta durante o período de viagem, pode ser obrigado a utilizar o agente designado pela plataforma para a transacção.
Os vendedores de casas continuarão a pagar por agentes de compradores?
Muitos vendedores continuam a compensar os agentes compradores como parte do acordo de cotação. As decisões do vendedor sobre a compensação do agente do comprador normalmente refletem o montante da oferta líquida, com o envolvimento do agente do comprador associado ao aumento do volume da oferta e às taxas de conclusão da transação.
Se um comprador de casa assinar um contrato de compra sem representação, ainda pode contratar um agente de compra?
O comprador de casaA que tenha assinado um contrato de comprador não representado pode ainda contratar um agente de comprador. Dependendo dos termos do contrato de cotação, a disposição da taxa de comprador não representada pode continuar a ser aplicável. O agente do comprador pode contactar o agente de cotação para determinar o âmbito de aplicação de qualquer obrigação contínua.
