Kluczowa informacja: Niedawne zmiany przepisów NAR stworzyły kilka praktycznych problemów dla agentów kupujących, w tym bezpośredni kontakt z agentem sprzedawcą, kwestie przedstawicielstwa otwartych domów, umowy z głównym dostawcą, podpisane wymagania umowy, żądania przechowywania rekordów i negocjacje rekompensaty. Agenci kupujących reagują poprzez prezentacje kupujących, jasniejszą dokumentację opłat i szczegółowe zapisy transakcji.
TL;DR Problemy z agentem kupującym
- Kontak agenta listy tworzy luki w reprezentacji nabywcy
- Podpis do otwartego domu może obejmować ukryte opłaty
- Zillow touring umowy zamykają nabywców do agentów
- Umowy między nabywcą a pośrednikiem wymagają jasnej dokumentacji wartości
- Umowy o nabywcy nie reprezentowanym mogą obejmować dodatkowe opłaty
- Wymagania dotyczące przechowywania rekordów zostały rozszerzone dla agentów
- Odszkodowanie agenta kupującego wymaga wyraźnych warunków umowy
Problemy agentów kupujących są praktycznymi wyzwaniami w praktyce nieruchomości, które pojawiły się po niedawnych zmianach przepisów Narodowego Stowarzyszenia Praktyków Nieruchomości (NAR), które wpływają na reprezentację strony kupującego, umowy i rekompensatę.
A powszechne nieporozumienie polega na tym, że zmiany NAR mają jednolite zastosowanie do wszystkich stron w transakcji. Zasady mają zastosowanie przede wszystkim do agentów kupujących; podmioty giełdowe i podmioty otwarte działają zgodnie z różnymi wymogami.
Zmiany mają wpływ na bezpośredni kontakt od nabywcy do agenta giełdowego, procedury otwartych domów, przepływy pracy głównych dostawców oraz proces podpisania umów o reprezentacji nabywcy.
Poniższe sekcje przeglądują dziewięć praktycznych problemów napotkanych przez agentów kupujących w wyniku tych zmian i reakcji agentów obserwowanych w praktyce przemysłowej:
Tabela treści
Problem agenta kupującego #1: Kontakt bezpośredni od nabywcy do agenta listy
W następstwie zmian reguły NAR, coraz więcej nabywców domów kontaktuje się bezpośrednio z agentami listingowymi, aby obejrzeć nieruchomości, nie angażując najpierw agenta kupującego. Ten wzór odzwierciedla szersza zmiana prowizji przez agenta kupującego przekształcenie reprezentacji strony nabywczej. Wiele agencji giełdowych odmawia podejmowania obowiązków po stronie nabywcy i skieruje potencjalnych nabywców, aby uzyskać własną reprezentację.
Jeśli jest to dozwolone, niektóre podmioty giełdowe wprowadzają umowy o podwójnej agencji, w której podmiot giełdowy reprezentuje zarówno sprzedawcę, jak i kupującego. Inne agencje giełdowe przedstawiają potencjalnym nabywcom umowę o bezreprezentatywnym nabywcy, aby umożliwić wizytę w nieruchomościach.
Wiele umów o notowaniu obejmuje opłatę pobieraną od sprzedawcy za obsługę nie reprezentowanych nabywców. Jeżeli kupujący podpisze umowę o nabywcy nie reprezentowanym, a później zatrudni agenta nabywcy, w zależności od warunków umowy o notowaniu, kupujący może podlegać zarówno opłaty za nabywcę nie reprezentowanego, jak i opłaty za agenta nabywcy.
Agent Response
AgenciBuyer odpowiadają poprzez edukację potencjalnych nabywców na temat potencjału ukrytych opłat w umowach nabywców bez reprezentowania oraz usług reprezentacyjnych dostępnych za pośrednictwem formalnych zaangażowań agentów nabywców.
Problem agenta kupującego #2: Ciśnienie przedstawicielstwa w otwartym domu
Otwarte domy to kolejny kanał, poprzez który agencje giełdowe i agencje otwarte domy angażują potencjalnych nabywców. Zasady NAR regulujące umowy między nabywcą a pośrednikiem nie mają zastosowania do uczestnictwa w otwartym domu, a potencjalni nabywcy nie są zobowiązani do podpisania umowy o reprezentacji, aby obejrzeć otwarty dom.
Niektóre agencje otwartych domów wymagają jednak podpisanych umów, w tym umów o podwójnej agencji, jeśli jest to dozwolone, umów o nabywcy bez przedstawienia lub umów o nabywcy jednorazowej nieruchomości, jeśli agent otwarty dom nie jest agentem notowanym. Wnioski te mogą być związane z ujawnieniem szczegółowych informacji dotyczących nieruchomości.
Agent Response
AgenciBuyer podkreślają potencjalnym nabywcom, że nie jest wymagane podpisywanie umowy o przedstawieniu w otwartym domu i że rozmowa z wieloma agentami zazwyczaj wspiera bardziej świadome wybór.
Problem agenta kupującego #3: Umowy z głównymi dostawcami turystycznych
Zillow i podobne platformy dostawców głównych wymagają od potencjalnych nabywców podpisania umowy niewyłączne podmioty z zakresu turystykit, często 7-dniowy termin, przed zaplanowaniem wycieczki nieruchomości przez platformę. Umowy turystyczne są częścią szerszego systemu przewozowego, który obejmuje również jak Zillow Preview teraz wysyła te wskazówki w wykazie przed wprowadzeniem do obrotu.
Jeśli nabywca zdecyduje się składać ofertę w okresie wycieczki, kupujący może być zobowiązany do wykorzystania agenta przydzielonego za pośrednictwem platformy do transakcji. Zalecony agent może nie być zgodny z preferowanymi kryteriami wyboru kupującego. Model operacyjny maklerstwa wpływa również na to, w jaki sposób te dynamiki odbywają się w przypadku agentów - zobacz jak model W-2 firmy Redfin radzi sobie z tym inaczej w porównaniu z niezależnymi strukturami wykonawczymi stosowanymi przez większość agentów kupujących.
Odpowiedź agenta
Agenty kupujących odpowiadają poprzez edukację potencjalnych nabywców o znaczeniu wyboru agenta na podstawie należytej staranności zamiast zlecenia platformy głównej.
Problem agenta kupującego #4: Podpisane umowy o reprezentacji nabywcy
Osiągnięcie podpisanych umów o reprezentowaniu nabywcy wymaga wyraźnej dokumentacji roli, usług i odszkodowania agenta nabywcy. Przedstawienia kupujących są podstawowym narzędziem tej dokumentacji.
A Prezentowanie nabywcy zazwyczaj przedstawia usługi świadczone przez agenta nabywcy, strukturę prowizji agenta nabywcy i sposób wypłaty rekompensaty. W prezentacji uwzględniono również błędne przekonanie, że usługi agentów kupujących ograniczają się do dostępu do nieruchomości.
Dokumentacja listy usług w prezentacjach nabywców często określa zadania wykonywane dla nabywców, a praktycy cytują około 100 do 117 usług w zależności od zakresu praktyki agenta.
Problem agenta kupującego #5: Równoważenie edukacji klientów i odnowy umowy
Umowy o reprezentowaniu nabywców mają terminy, które różnią się w zależności od państwa. W Kalifornii maksymalny okres umowy o reprezentowaniu nabywcy wynosi trzy miesiące.
W okresie obowiązywania umowy, agenty kupujący zazwyczaj zapewniają edukację rynkową, wskazówki dotyczące transakcji i strategiczne porady. W przypadku wygaśnięcia umowy przed zakończeniem transakcji klient decyduje, czy przedłużyć lub postępować niezależnie.
To tworzy równowagę między edukacją klientów a odnowieniem umowy. Szczegółowe wykształcenie w trakcie obowiązywania umowy może doprowadzić niektórych klientów do zrozumienia, że nie potrzebują już reprezentowania. Ograniczona edukacja może doprowadzić klientów do postrzegania niewystarczającej wartości dla odnowy.
Odpowiedź agenta
Praktyka przemysłowa w tej kwestii różni się. Nie ma standaryzowanej odpowiedzi obserwowanej w całej społeczności agentów, a agenci zazwyczaj kalibrują głębokość edukacji w oparciu o indywidualne zaangażowanie klienta.
Problem agenta kupującego #6: Dotychczasowe umowy o nabywcach bez reprezentowania
Kiedy potencjalny nabywca podpisze umowę nabywcy nie reprezentowanego z agentem giełdowym, a następnie zatrudni agent nabywcy, w zależności od warunków umowy giełdowej nadal może obowiązywać opłata umowna agenta giełdowego za obsługę nabywców nie reprezentowanych.
Odpowiedź agenta
W sytuacjach, w których nabywca podpisał umowę o nabywcy nie reprezentowanym przed zaangażowaniem przedstawicielstwa nabywcy, agenci nabywcy mogą skontaktować się z agentem giełdowym w celu określenia zakresu wszelkich zobowiązań umownych. Możliwe dostosowania obejmują zmiany umowy o notowaniu lub zmiany struktury opłat za agenta nabywcy.
Problem agenta kupującego #7: Zwiększone wymagania dotyczące przechowywania rekordów
Zmiany przepisówNAR zwiększyły wymaganą dokumentację od agentów kupujących. Porozumienia o niewyłącznej reprezentacji wymagają śledzenia tego, które nieruchomości oglądano przez każdego reprezentowanego klienta i kiedy.
Podrobna dokumentacja wspiera również obronę przed potencjalnymi zarzutami naruszeń prawa mieszkaniowego, zwłaszcza gdy struktury opłat różnią się w zależności od klientów ze względu na różne umowy rekompensaty sprzedawcy.
Zalecana praktyka obejmuje spójne struktury opłat między klientami oraz szczegółowe zapisy działań agentów, interakcji z klientami i pokazów nieruchomości.
Problem agenta kupującego #8: Kompensacja agenta nabywcy
W umowach przedstawicieli kupującego teraz określono opłatę agenta kupującego przed transakcją. Struktura opłat musi zostać uzgodniona na początku zaangażowania.
W transakcjach, w których sprzedawca zgadza się zapłacić opłatę za agenta kupującego, oferta zazwyczaj zawiera język umowy określający płatność sprzedawcy, często w formie podobnej do: "sprzedawca zgadza się zapłacić $[wartość] w stosunku do zobowiązania nabywcy do zapłaty przez agenta nabywcy". Specyficzny język umowy różni się w zależności od procedury państwa.
Sprzedawcy nadal rozważają odszkodowanie agenta kupującego jako część oceny oferty netto, ponieważ zaangażowanie agenta kupującego wiąże się z zwiększonym objętością oferty i wskaźnikami zakończenia transakcji.
Problem agenta kupującego #9: Edukacja samo reprezentowanych kupujących
Niektórzy potencjalni nabywcy rozważają samo reprezentowanie ze względu na przekonanie, że agenci nabywcy zapewniają przede wszystkim dostęp do nieruchomości lub ze względu na obawy dotyczące odpowiedzialności za odszkodowanie.
Edukacja agenta kupującego na ten temat zazwyczaj obejmuje zakres usług świadczonych w transakcji, typowy źródło finansowania rekompensaty agenta kupującego oraz praktyczne skutki samo reprezentowania.
Skoro reprezentowani nabywcy mogą ponieść opłaty poprzez umowy o nie reprezentowanym nabywcy z agentami giełdowymi, o których mowa w poprzednich sekcjach. Obserwacje przemysłu wskazują, że oferty obejmujące reprezentację agenta kupującego mają tendencję do zamknięcia w wyższych stawach niż oferty od samoregulowanych nabywców, częściowo ze względu na rolę agenta kupującego w koordynacji inspektorów, kredytodawców, administratorów depozytu i innych uczestników transakcji.
Ustalone relacje robocze między agentami kupującymi a innymi stronami transakcji zazwyczaj wspierają skuteczniejsze zakończenie transakcji i niższe ryzyko transakcji.
Przemysł Outlook
Zmiany przepisówNAR zmieniły praktykę strony nabywcy w transakcjach nieruchomości, w tym formę umów o reprezentowaniu nabywcy i strukturę rekompensat agentów nabywców.
Agenty dostosowujące się do tych zmian zmieniają prezentacje kupujących, praktyki dokumentacyjne i materiały edukacyjne klientów w celu dostosowania się do obowiązujących zasad.
Które agencje również pytają
Jakie są główne zmiany zasad NAR wpływające na agentów kupujących?
Główne zmiany obejmują wymagane umowy między nabywcą a pośrednikiem przed wyświetleniem nieruchomości, ograniczenia reklamowej reklamowej reklamowej reklamowej reklamowej reklamowej reklamowej reklamowej reklamowej reklamowej reklamowej reklamowej reklamowej reklamowej reklamowej reklamowej reklamowej reklamowej reklamowe reklamowe reklamowe reklamowe reklamowe reklamowe reklamowe reklamowe reklamowe reklamowe reklamowe reklamowe reklamowe reklamowe reklamowe reklamowe. Specyficzne wymagania różnią się w zależności od przepisów MLS w państwach i miejscowych.
Czy do zakupów domów nadal potrzeba agentów kupujących?
Agenty kupujących nie są prawnie wymagane do zakupu domów w Stanach Zjednoczonych. W wyniku zmian zasad NAR podpisane umowy między nabywcą a pośrednikiem stały się warunkiem koniecznym do przeprowadzania wizyt w nieruchomościach na wielu rynkach.
Jak płacone są opłaty za agenta kupującego po zmianie NAR?
Opłaty za agenta kupującego mogą być płacone przez sprzedawcę, nabywcę lub połączenie, w zależności od warunków negocjowanych w umowie nabywcy-przeciętnika i umowie zakupu. Struktura opłat różni się w zależności od transakcji i rynku.
Czy agencje giełdowe mogą reprezentować nabywców zgodnie z nowymi zasadami NAR?
Agenty listingowe mogą reprezentować nabywców na niektórych rynkach poprzez umowy o podwójną agencję, w przypadku gdy podwójna agencja jest legalna. Inne agencje giełdowe zamiast tego przekazują potencjalnych nabywców, aby uzyskać własną reprezentację strony nabywcy.
Dlaczego to ważne?
Zmiany przepisówNAR zmieniły reprezentację strony nabywcy, umowy i rekompensatę. W eXp Realty wszyscy agenci otrzymują tę samą podstawową platformę pośrednictwa, w tym zgodność, rekompensatę i dostęp do działów spółki. Różnica polega na ekosystemie sponsorów, z którym agent się dostosowuje.
Sponsor i agent wybiera kształty, do których narzędzi, systemów szkoleniowych i systemów przyciągania mają dostęp, w tym szablony prezentacji nabywcy i szkolenia w zakresie zgodności. Agenci powinni rozważyć zasoby na poziomie sponsora wraz z wsparciem platformy maklerskiej.
Agenci oceniający opcje pośrednictwa może dokonać przeglądu jak prowizje faktycznie rozpadają się przez pośrednictwo w najważniejszych modelach operacyjnych. Nowe agencje, które są najbardziej narażone na wyzwania operacyjne omówione powyżej, mogą porównać , który broker najlepiej wspiera nowych agentów w tej przejściu w czasie rozwoju w ramach nowych zasad.
Często zadawane pytania
Czy kupujący domy mogą zadzwonić bezpośrednio do agentów giełdowych?
Kupujący domy mogą bezpośrednio skontaktować się z agentami sprzedaży. W wyniku rozstrzygania NAR, agencje giełdowe mogą angażować tych nabywców za pośrednictwem podwójnej agencji, jeżeli jest to dozwolone, lub za pośrednictwem umowy o nabywcy bez przedstawienia. Kupujący, którzy podpisują takie umowy, mogą podlegać opłatom, które są ujawniane tylko w umowie sprzedawcy z agentem giełdowym.
Czy kupujący domy muszą podpisać umowy, aby zobaczyć otwarty dom?
Kopierzy domów nie muszą podpisywać umów, aby uczestniczyć w otwartym domu. Zasady NAR regulujące umowy między nabywcą a pośrednikiem nie mają zastosowania do obecności w otwartym domu. Przed udostępnieniem szczegółowych informacji o nieruchomościach niektórzy agenty otwartych domów mogą poprosić o podpisywane umowy; nie jest wymagane podpisywanie na miejscu, aby nabywca mógł zobaczyć nieruchomość.
Jeśli nabywca poprosi o wystawienie domu przez Zillow, musi podpisać umowę o przedstawieniu nabywcy?
Zillow wymaga, aby potencjalni nabywcy podpisali 7-dniową umowę niewyłącznej wycieczki przed planowaniem wycieczek. Jeżeli nabywca zdecyduje się składać ofertę w okresie przejazdu, może być zobowiązany do skorzystania z agenta przydzielonego za pośrednictwem platformy do realizacji transakcji.
Czy sprzedawcy będą nadal płacić za agentów kupujących?
Wiele sprzedawców kontynuuje rekompensatę agentów kupujących w ramach umowy notowania. Decyzje sprzedawcy dotyczące odszkodowania agenta kupującego zazwyczaj odzwierciedlają kwotę oferty netto, przy czym zaangażowanie agenta kupującego wiąże się z zwiększonym objętością oferty i wskaźnikami zakończenia transakcji.
Jeśli nabywca domu podpisze umowę o nabywaniu bez przedstawicieli, czy nadal może zatrudnić agenta?
A nabywca domu, który podpisał umowę nabywczą bez przedstawienia, może nadal zatrudnić agenta nabywcy. W zależności od warunków umowy o udzielenie udziału w giełdzie, postanowienie opłaty za nabywcę bez przedstawienia może nadal obowiązywać. Agent nabywcy może skontaktować się z agentem giełdowym w celu określenia zakresu wszelkich obowiązków kontynuacyjnych.
