キー・テイウェイ: 近年のNAR規則変更は,直接販売者登録代理人との接触,オープンハウス代表の問題,主要プロバイダーツアー契約,署名された契約要件,記録保持要求,賠償交渉など,購入者代理人にとっていくつかの実用的な問題を生み出しました. 購入者エージェントは購入者のプレゼンテーション,より明確な料金のドキュメント,詳細な取引記録を通じて対応しています
TL;DR 購入者エージェントの問題
- リストアップエージェントの連絡は買い手代表の格差を生成する
- オープンハウスサインには隠された料金が含まれる
- Zillowツアー契約 買い手をエージェントにロックする
- バイヤー・ブローカー協定には明確な価値文書が必要です
- 代表されていない買い手契約には追加料金が含まれる
- エージェントに対する記録保持要件が拡大
- バイヤーエージェントの補償は,明示的な契約条件を要求する
買い手代理の問題は,最近,買い手側代表,契約,賠償に影響を与える国家不動産代理協会 (NAR) の規則変更により,不動産実践における実用的な課題である.
Aの一般的な誤解は,NARの変更は取引のすべての当事者に対して均等に適用されるということです. 規則は主に買い手エージェントに適用される.上場エージェントとオープンハウスエージェントは異なる要件で活動する.
変更は直接買い手から上場代理人への連絡,オープンハウス手続き,リードプロバイダのワークフロー,および買い手代表契約の署名プロセスに影響を与える.
下記のセクションは,これらの変化により買い手代理人が直面した9つの実用的な問題と,業界慣行で観察された代理人の反応をレビューする:
内容表
バイヤーエージェント 問題 #1: 直接購入者からリスト代理人への連絡
NARルールの変更後,より多くの住宅購入者は,最初に買い手代理人を巻き込まないうちに,物件を閲覧するために,上市代理人に直接連絡を取っています. このパターンは より広範な買い手エージェントの佣金シフトの買い方表示を再構成を反映しています. 多くの上市代理店は,買い手側での義務を負うことを拒否し,将来の買い手を自分の代表を得るために紹介する.
許される場合,一部の上場代理人は,上場代理人が売り手と買い手の両方を代表する二重代理契約を結ぶ. 他の上市代理店は,プロパティツアーを可能にするため,潜在的な購入者に代表されていない購入者契約を提示する.
多くの上場契約には,代理人でない買い手を扱うために売り手に請求される手数料が含まれます. 購入者が非代表的な購入者契約に署名し,後に購入者代理人を雇う場合,上市契約の条件に応じて,購入者は非代表的な購入者料と購入者代理料の両方に該当する可能性があります.
エージェント応答
バイヤーエージェントは,非代表的なバイヤー契約における隠れた手数料の可能性と,正式なバイヤーエージェントの契約を通じて提供可能な代表サービスについて潜在的なバイヤーに教育することによって対応します.
バイヤーエージェント 問題 #2: オープンハウスの代表力圧力
オープンハウスは,上場代理店やオープンハウスの代理店が潜在的な買い手を巻き込める別のチャンネルです. オープンハウスへの参加には買主・ブローカー協定を規制するNAR規則は適用されないし,オープンハウスを見るための代表契約を締結する必要はありません.
しかし,一部のオープンハウスエージェントは,許可された場合,双代理契約を含む署名された契約,またはオープンハウスエージェントが上場代理人でない場合,単一不動産購入契約を要求する. これらの要求は,詳細な財産情報公開に関連付けられる.
Agent 応答
買い手エージェントは,オープンハウスで代表契約を締結する必要がないこと,複数のエージェントをインタビューすることは,通常より知的な選択を支持することを潜在的な買い手に強調します.
バイヤーエージェント 問題 #3: 主要プロバイダーツアー協定
Zillowおよび類似のリードプロバイダープラットフォームは,将来の購入者が 独占的なツアー契約者t,通常は7日間の期間で,プラットフォームを介して不動産ツアーを予定する前に. トーリング協定は,また包括するより広範なリードルーティングシステムの一部である. zillow Preview がこれらのリードを ルーティングする方法 市場前の上市について
購入者がツアー期間中に申し出を行うことを決定した場合,購入者は取引のためにプラットフォームを通じて割り当てられた代理人を利用する義務を負う可能性があります. 割り当てられたエージェントは,購入者の選択基準に一致しない場合があります. ブルーカーの運用モデルは,これらのダイナミクスが代理人にとってどのように演じるかにも影響します. レッドフィンのW-2モデルがこれをどう扱っているか 鉛購入する買い手代理人の大半が使用する独立した契約者構造よりも.
エージェント応答
買い手エージェントは,主要プラットフォームの割り当てではなく,正当な慎重さに基づいてエージェントを選ぶことの重要性について潜在的な買い手に教育することによって応答します.
バイヤーエージェント 問題 #4: 署名された購入者代表契約
署名された購入者代表契約の達成には,購入者の代理人の役割,サービス,および補償に関する明確な文書が必要です. この文書の主要な道具は,購入者のプレゼンテーションです.
A バイヤープレゼンテーションは通常,バイヤーエージェントが提供するサービス,バイヤーエージェントの佣金構造,および報酬の支払いの方法を概説します. このプレゼンテーションでは,購入者代理サービスが財産へのアクセスに限定されているという誤った考えも取り上げられています.
バイヤープレゼンテーションにおけるサービスリストのドキュメントは,バイヤーに対して実行された作業を詳細に表しています. 117 特定のサービス 捜査官の練習範囲によって異なります
バイヤーエージェント 問題 #5: 顧客教育と契約更新のバランス
バイヤー代表契約は,州によって異なる時間制限があります. カリフォルニア州では 購入者代表契約の 最大期限は3ヶ月です
契約期間中に,買い手エージェントは通常市場教育,取引指針,戦略的助言を提供します. 取引が終了する前に契約が終了すると,クライアントは独立して再開するか否かを決める.
これは顧客教育と契約更新の間のバランスをとります. 契約期間中の広範な教育により,一部の顧客は,もはや代表を必要としていないと認識する可能性があります. 限られた教育は,顧客がリニューアルする価値が不十分であると認識する可能性があります.
エージェント応答
このバランスに関する産業慣行は異なっている. エージェントコミュニティ全体で標準化された応答が観測されず,エージェントは通常,個々のクライアントの関与に基づいて教育深さを調整します.
バイヤーエージェント 問題 #6: 既存の非代表的な購入者契約
候補購入者が上場代理店と代表されていない購入者契約を締結し,その後上場代理店を雇用すると,上場代理店が代表されていない購入者に対処する契約料は,上場契約の条件に応じて依然として適用される.
エージェント応答
購入者が購入者代表を招く前に代表されていない購入者契約を締結した場合,購入者代理人は,契約上の義務の範囲を決定するために上場代理人に連絡することができる. 可能な調整には,上場契約の変更や買い手代理料金の構造の変更が含まれます.
バイヤーエージェント 問題 #7: 記録保持の要求の増加
NAR規則の変更により,買い手代理人に必要なドキュメントが増大した. 非独占的な代理契約は,各代理顧客がどの資産を閲覧し,何時に追跡することを要求する.
詳細なドキュメントはまた,公正な住宅法違反の潜在的な申し立てに対する防衛を支える,特に,販売者の報酬の異なる取り決めにより,顧客によって料金構造が異なる場合.
推奨された慣行には,クライアント間の一貫した料金構造とエージェントの活動,クライアントの相互作用,および物件展示に関する詳細な記録が含まれます.
バイヤーエージェント 問題 #8: 購入者代理補償
買い手代理契約では,取引前に買い手代理料金を指定します. 契約開始時に料金の構造を合意しなければならない.
売り手は買い手代理料金を支払うことに同意する取引において,オファーは通常,売り手による支払いを指定する契約言語を含みます. "売り手は購入者の代償代理人の義務に対して$[金額]を支払うことに同意する. "特定の契約言語は州手続きによって異なります.
販売者は,購入者代理の補償を純供給の評価の一環として引き続き考慮しており,購入者代理の関与は,提供量増加と取引完了率の増加に関連している.
バイヤーエージェント 問題 #9: 自分を代表する買い手を教育する
買い手代理人が主に財産へのアクセスを提供するという認識から,または賠償責任に関する懸念から,ある潜在的な買い手が自己表現を検討している.
このテーマに関するバイヤーエージェント教育は,通常,取引で提供するサービスの範囲,バイヤーエージェントの補償のための典型的な資金源,そして自己表現の実用的な効果をカバーする.
自代表の購入者は,上場代理人との非代表の購入者契約により,上記のセクションで議論されたように,手数料を負う可能性があります. 業界観察によると,購入者代理人代表を含むオファーは,自社代理人からのオファーのより高い割合で終了する傾向があり,これは部分的に,検査官,貸与者,エスクロー役員,および他の取引参加者の調整における購入者の代理人の役割によるものです.
買い手代理人と他の取引当事者との間の確立された作業関係は,通常より効率的な取引完了と取引リスクの低下を支える.
産業 Outlook
NAR規則の変更により,購入者代表契約の形態と購入者代理の報酬の構造を含む不動産取引における買い手側の慣習が変わりました.
これらの変化に適応するエージェントは,現在の規則に適合するために,購入者のプレゼンテーション,ドキュメンテーションの実践,および顧客教育資料を修正しています.
エージェントも何を尋ねるのか
購入者代理人に影響を与えるNAR規則の主要な変更は?
主な変更には,物件を表示する前に必要な買い手・ブローカー契約,MLSの広告買い手代理の報酬の制限,および買い手代理の料金の交渉と開示方法の変更が含まれます. 特定の要件は州および地方MLS規則によって異なります.
住宅を購入する際にはまだ買い手代理人が必要ですか?
米国で住宅を購入する代理人は法律で義務付けられていない. NAR規則の変更により,多くの市場で買い手代理店の不動産ツアーの前提となる契約が締結されました.
NAR変更後,買い手代理料金はどのように支払われますか?
バイヤー代理費は,購入者契約と購入契約の交渉条件に応じて,販売者,購入者,または組み合わせによって支払われる. 料金構造は取引と市場によって異なります.
新規のNAR規則に基づき,上市代理店は買い手を代表できますか?
Listingエージェントは,ダブルエージェンシーが合法である場合,一部の市場でダブルエージェンシー協定を通じて買い手を代表することができる. 他の上市代理店は,買い手側での代表性を獲得するために,潜在的な買い手を指名します.
なぜこれが重要なのか
NAR規則の変更により,購入者側での代表性,契約,賠償が変更されました. eXp Realty では,すべてのエージェントは,コンプライアンス,補償,および会社の部門へのアクセスを含む同じコアブロッキングプラットフォームを受け取ります. 異なることは,代理人のスポンサーの生態系です.
代理人のスポンサーは,購入者のプレゼンテーションテンプレートやコンプライアンストレーニングを含む,どのツール,トレーニング,アトラクションシステムにアクセスできるかを選択します. 代理人はスポンサーレベルのリソースを 仲介プラットフォームのサポートと並べてみるべきです.
評価する代理人 ブローキングオプション レビューできる 経費が実際にブローキングによって分解される方法 主要な運用モデルでは 上記の作業課題に最も晒されている新しい代理人は,比較することができます. この移行を通じて新しいエージェントを最もサポートするブローカーは 新規の規定により 強化される時です
よくある質問
住宅購入者は上市代理人を直接呼び出せるか?
ホーム購入者は直接上場代理店に連絡することができます. NARの和解後,上市代理人は,許可された場合,双代理または代表されていない購入者契約を通じて,これらの購入者を関与させることができる. このような契約を締結する購入者は,上市代理店が売り手との契約にのみ記載されている手数料の対象となる.
家を買う人は オープンハウスを見るために 契約書にサインする必要はあるのか?
ホーム購入者はオープンハウスに出席するために契約書に署名する必要はありません. 買い手・仲介者契約を規制するNAR規則は,オープンハウス出席には適用されません. 詳細な不動産情報を共有する前に,一部のオープンハウスエージェントは署名された契約を要求することがあります. 購入者が不動産を閲覧するには,現場での署名は必要ありません.
購入者がZillowを通じて展示住宅を要求した場合,購入者代表契約に署名する必要がありますか?
Zillowは,不動産ツアーを予定する前に,将来の購入者が7日間の非独占ツアー契約に署名することを要求します. 購入者がツアー期間中に申し出を行うことを決定した場合,取引のためにプラットフォームを通じて割り当てられた代理人を利用することが義務づけられる.
家屋の売り手は買い手代理人に対して 支払いを続けるか?
多くの販売業者は,上場契約の一環として買い手代理人に補償を継続している. 購入者代理の補償に関する売り手の決定は,通常,購入者代理の関与が,オファーの量と取引の完了率の増加に関連して,純提供金額を反映する.
住宅購入者が 代理人なしの購入契約を 締結した場合でも 購入代理人を雇うことができるのでしょうか?
A 代表されていない購入契約を締結した住宅購入者は,依然として購入代理人を雇うことができる. リストアップ契約の条件に応じて,非代表的な買い手料の規定は引き続き適用される場合があります. 購入者の代理人は,継続的な義務の範囲を決定するために,上市代理人に連絡することができる.
