중요한 점: 최근 NAR 규칙 변경은 직접 판매자 상장 에이전트 연락, 오픈 하우스 대표 문제, 주요 공급자 투어 계약, 서명 된 계약 요구 사항, 기록 보관 요구 사항 및 보상 협상 등 구매자 에이전트에게 몇 가지 실질적인 문제를 초래했습니다. 구매자 에이전트는 구매자 프레젠테이션, 보다 명확한 수수료 문서 및 상세한 거래 기록을 통해 응답하고 있습니다.
TL;DR 구매자 에이전트 문제
- 리스트 에이전트 접촉은 구매자 표현의 격차를 발생시킨다
- 오픈 하우스 서명에는 숨겨진 수수료가 포함될 수 있습니다
- Zillow 투어 계약은 구매자를 에이전트로 연결합니다
- 구매자 중개자 협약은 명확한 가치 문서가 필요합니다
- 비대표 구매자 계약에는 추가 수수료가 포함될 수 있습니다
- 기록 보관 요구 사항은 에이전트들을 위해 확장되었습니다
- 구매자 대리인의 보상 은 명시적인 계약 조건이 필요합니다
구매자 에이전트 문제는 최근 구매자 측의 대표, 계약 및 보상에 영향을 미치는 국가 부동산 업체의 협회 (NAR) 규칙 변경에 따라 발생한 부동산 실무에서의 실질적인 도전이다.
A 일반적인 오해는 NAR 변경은 거래의 모든 당사자에게 동일하게 적용된다는 것입니다. 이 규칙은 주로 구매자 에이전트에 적용된다. 상장 에이전트와 오픈하우스 에이전트들은 다른 요구사항에 따라 활동한다.
변경 사항은 직접 구매자와 상장 에이전트와의 접촉, 오픈하우스 절차, 주요 공급업체의 작업 흐름 및 구매자 대표 계약을 체결하는 과정에 영향을 미칩니다.
아래 섹션에서는 이러한 변화로 인해 구매자 에이전트가 직면한 9 가지 실질적인 문제와 산업 실무에서 관찰 된 에이전트 응답을 검토합니다:
내용 표
구매자 에이전트 문제 #1: 직속 구매자-열사 대리인 연락처
NAR 규칙의 변경에 따라, 더 많은 주택 구매자는 구매자 에이전트를 먼저 참여하지 않고도 직접 상장 에이전트를 연락하여 부동산을 볼 수 있습니다. 이 패턴은 더 넓은 구매자 에이전트 수수료 근무 구매 측면의 표현을 재구성합니다. 많은 상장 에이전트는 구매자 편의 의무를 맡기기를 거부하고 잠재 구매자를 추천하여 자신의 대표를 얻습니다.
허용되는 경우, 일부 상장 에이전트는 상장 에이전트가 판매자와 구매자를 모두 대표하는 이중 에이전트 협정을 맺습니다. 다른 상장 에이전트는 잠재적 인 구매자에게 부동산 투어를 가능하게 하기 위해 대표되지 않은 구매자 계약을 제공합니다.
많은 상장 계약에는 비대표 구매자를 처리하기 위해 판매자에게 청구되는 수수료가 포함되어 있습니다. 구매자가 비대표 구매자 계약을 체결하고 나중에 상장 계약 조건에 따라 구매자 대리인을 고용하면 구매자는 비대표 구매자 수수료와 구매자 대리인의 수수료 모두 적용될 수 있습니다.
에이전트 반응
구매자 에이전트는 비대표 구매자 계약에 숨겨진 수수료의 잠재력과 공식적인 구매자 에이전트 참여를 통해 제공되는 대표 서비스에 대해 잠재 구매자에게 교육함으로써 대응합니다.
구매자 에이전트 문제 #2: 오픈 하우스 대표 압력
오픈 하우스는 상장 에이전트들과 오픈 하우스 에이전트들이 잠재적 인 구매자를 참여시키는 또 다른 채널입니다. 구매자-중개자 협정을 규제하는 NAR 규칙은 오픈 하우스 참석에 적용되지 않으며, 잠재적 인 구매자는 오픈 하우스 방문을 위해 대표 협정을 서명 할 필요가 없습니다.
일부 오픈하우스 에이전트는 그럼에도 불구하고 서명된 협정을 요청합니다. 허용되는 경우 이중 에이전시 협정을 포함하여, 대표되지 않은 구매자 협정, 또는 오픈하우스 에이전트가 상장 에이전트가 아닌 경우 단일 부동산 구매자 협정을 요청합니다. 이러한 요청은 상세한 재산 정보 공개와 연관이 있을 수 있습니다.
Agent 반응
구매자 에이전트는 잠재적 인 구매자에게는 오픈 하우스에서 대표 계약을 체결하는 것이 필요하지 않으며 여러 에이전트를 인터뷰하는 것이 일반적으로 더 정보화된 선택을 지원한다는 것을 강조합니다.
구매자 에이전트 문제 #3: 주요 사업자 투어 협약
Zillow 및 유사한 리드 공급자 플랫폼은 이제 잠재적 인 구매자가 독점적이지 않은 투어 계약자t, 종종 7 일 기간, 플랫폼을 통해 부동산 투어를 계획하기 전에. 투어 계약은 또한 어떻게 Zillow Preview이 이제 그 리드를 라우팅 시장에 진입하기 전의 상장
구매자가 투어 기간 동안 제안을하기로 결정하면 구매자는 플랫폼을 통해 할당된 대리인을 거래에 사용하도록 의무화 될 수 있습니다. 할당된 대리인은 구매자의 선호하는 선택 기준에 부합하지 않을 수 있습니다. 브로커지 운영 모델은 또한 이 동적들이 에이전트들에게 어떻게 작용하는지에 영향을 미칩니다. 어떻게 레드핀의 W-2 모델이 이것을 다르게 처리하는지 대부분의 납 구매 구매자 에이전트가 사용하는 독립 계약자 구조보다.
에이전트 반응
구매자 에이전트는 잠재 구매자에게 주요 플랫폼 위탁보다는 Due Diligence를 기반으로 에이전트를 선택하는 것의 중요성에 대해 교육함으로써 대응합니다.
구매자 에이전트 문제 #4: 서명된 구매자 대표 협약
서명된 구매자 대표계약의 성립은 구매자의 역할, 서비스 및 보상에 대한 명확한 문서가 필요합니다. 구매자 프레젠테이션은 이 문서의 주요 도구입니다.
A 구매자 프레젠테이션는 일반적으로 구매자 에이전트가 제공하는 서비스, 구매자 에이전트의 수수료 구조 및 보상을 지불하는 방법을 설명합니다. 이 프레젠테이션은 또한 구매자 에이전트 서비스가 부동산 접근에만 국한된다는 잘못된 개념을 해결합니다.
구매자 프레젠테이션의 서비스 목록 문서에는 종종 구매자에게 수행되는 작업이 나열되어 있습니다. 117 특정 서비스 에이전트의 실무 범위에 따라
구매자 에이전트 문제 #5: 클라이언트 교육과 계약 연임의 균형
구매자 대표 계약은 국가에 따라 달라지는 시간 제한이 있습니다. 캘리포니아에서는 구매자 대표 계약의 최대 기간은 3개월입니다.
계약 기간 동안, 구매자 에이전트는 일반적으로 시장 교육, 거래 지침 및 전략적 조언을 제공합니다. 거래가 종료되기 전에 계약이 만료되면 클라이언트는 재개 또는 독립적으로 진행 여부를 결정합니다.
이건 고객 교육과 계약 연대 사이의 균형을 이룬다. 계약 기간 동안 광범위한 교육은 일부 고객들이 더 이상 대표가 필요하지 않다는 것을 인식하게 할 수 있습니다. 제한된 교육은 고객들이 재생에 충분한 가치를 인식하지 못하도록 만들 수 있습니다.
에이전트 반응
이러한 균형에 대한 산업 관행은 다양하다. 에이전트 커뮤니티에서 표준화된 반응이 관찰되지 않으며, 에이전트는 일반적으로 개별 고객 참여에 따라 교육 깊이를 조정합니다.
구매자 에이전트 문제 #6: 기존의 비대표 구매자 협약
잠재 구매자가 상장 에이전트와 비대표된 구매자 계약을 체결하고 이후 상장 에이전트를 고용하면 상장 에이전트의 비대표된 구매자를 처리한 계약 수수료는 상장 계약 조건에 따라 여전히 적용될 수 있습니다.
에이전트 반응
구매자가 구매자를 대표하기 전에 비대표된 구매자 계약을 체결한 경우, 구매자 에이전트는 상장 에이전트를 연락하여 계약상의 모든 의무의 범위를 결정할 수 있습니다. 가능한 조정에는 상장 계약의 개정이나 구매자 대리원 수수료 구조의 개정 등이 포함된다.
구매자 에이전트 문제 #7: 기록 보관 요구 사항 증가
NAR 규칙 변경은 구매자 에이전트에게 필요한 문서가 증가했습니다. 비독점적인 대표계약은 각각의 대표된 클라이언트가 어떤 부동산을 언제 보고 있는지 추적하는 것을 요구합니다.
상세한 문서는 또한 공정한 주택법 위반의 잠재적 주장에 대한 방어를 지원합니다. 특히 다른 판매자 보상 장치로 인해 고객마다 수수료 구조가 다르면.
추천된 관습은 클라이언트들 간의 일관된 수수료 구조와 에이전트 활동, 클라이언트 상호작용 및 부동산 상영에 대한 상세한 기록이 포함됩니다.
구매자 에이전트 문제 #8: 구매자 대리자 보상
구매자 대표 계약은 이제 거래 전에 구매자 에이전트 수수료를 명시합니다. 수수료 구조는 채용 초기부터 합의되어야 합니다.
판매자가 구매자 에이전트 수수료를 지불하기로 동의하는 거래에서, 제안은 일반적으로 판매자의 지불을 명시하는 계약 언어를 포함하고 있으며, 종종 다음과 같은 형태로: "판매자는 구매자의 대리인을 지불할 의무에 대해 $[액]을 지불하기로 동의합니다". 특정 계약 언어는 국가 절차에 따라 다릅니다.
판매자들은 구매자 대리인의 보상을 순수 제안 평가의 일환으로 계속 고려하고 있으며, 구매자 대리인의 참여는 제안량의 증가와 거래 완료율과 연관되어 있다.
구매자 에이전트 문제 #9: 자기 대표 구매자 교육
일부 잠재적 인 구매자는 구매자 에이전트가 주로 부동산 접근을 제공한다는 인식 또는 보상 책임에 대한 우려로 인해 자기 대표성을 고려합니다.
이 주제에 대한 구매자 에이전트 교육은 일반적으로 거래에서 제공되는 서비스의 범위, 구매자 에이전트 보상을 위한 전형적인 자금 공급원, 그리고 자기 대표의 실질적인 효과를 포함한다.
자신대표된 구매자는 이전 섹션에서 논의된 바와 같이 상장 에이전트와의 비대표된 구매자 계약을 통해 수수료를 부담할 수 있습니다. 업계의 관찰은 구매자 대리인의 대표를 포함한 제안들이 자기 대리인 구매자로부터의 제안보다 높은 비율로 종료되는 경향이 있음을 나타냅니다. 이는 부분적으로 구매자 대리인의 역할이 검사자, 대출자, 에스크로 관리자 및 다른 거래 참여자를 조정하는 데 있습니다.
구매자 에이전트들과 다른 거래 당사자 사이의 설립된 업무 관계는 일반적으로 더 효율적인 거래 완료와 거래 위험을 낮추는 것을 지원합니다.
산업 Outlook
NAR 규칙의 변경은 구매자 측의 부동산 거래의 관행을 변화시켰으며, 구매자 대표 계약의 형태와 구매자 대리인의 보상 구조를 포함한다.
이러한 변화에 적응하는 에이전트는 구매자 프레젠테이션, 문서화 관행 및 고객 교육 자료를 현재의 규칙에 맞추기 위해 수정하고 있습니다.
에이전트 들 이 질문 하는 것
구매자 에이전트에 영향을 미치는 NAR 규칙의 주요 변화는 무엇입니까?
주요 변경 사항은 부동산을 표시하기 전에 필요한 구매자-중개자 계약, MLS에 광고 구매자 대리자 보상 제한 및 구매자 대리자 수수료의 협상 및 공개 방식의 변경이 포함됩니다. 특정 요구 사항은 국가 및 지역 MLS 규칙에 따라 다릅니다.
주택 구매에 대해 구매자 대리인이 필요합니까?
구매자 에이전트는 미국에서 주택 구매를 위해 법적으로 요구되지 않습니다. NAR 규칙의 변경에 따라 많은 시장에서 구매자 대리인의 부동산 투어에 서명된 구매자 대리자 협정은 필수 조건이 되었다.
NAR 변경 후 구매자 대리인 수수료는 어떻게 지불되는가?
구매자 에이전트 수수료는 구매자-중개계약 및 구매계약의 협상 조건에 따라 판매자, 구매자 또는 조합에 의해 지불될 수 있습니다. 수수료 구조는 거래와 시장에 따라 다릅니다.
신규 NAR 규칙에 따라 상장 에이전트는 구매자를 대표할 수 있습니까?
리스트 에이전트는 두 개의 에이전시가 합법적인 경우 일부 시장에서 두 개의 에이전시 협정을 통해 구매자를 대표할 수 있습니다. 다른 상장 에이전트는 오히려 구매자가 될 수 있는 구매자를 추천하여 구매자 측의 대표를 취득합니다.
왜 이것 이 중요 합니까?
NAR 규칙 변경은 구매자 측의 표현, 협약 및 보상을 변경했습니다. eXp Realty 에서 모든 에이전트는 컴플라이언스, 보상 및 회사 분할에 대한 접근을 포함하여 동일한 핵심 중개 플랫폼을 받는다. 차이점은 에이전트가 어떤 스폰서 생태계와 맞닿아 있다는 겁니다.
후원자 또는 에이전트는 구매자 프레젠테이션 템플릿과 컴플라이언스 트레이닝을 포함하여 어떤 도구, 훈련 및 매력 시스템에 접근할 수 있는 형태를 선택합니다. 에이전트는 스폰서 수준의 자원을 브로커링 플랫폼 지원과 함께 고려해야 합니다.
X 브로커링 옵션을 평가하는 에이전트는 주요 운영 모델에 대한 브로커링에 의해 실제로 수수료를 어떻게 분할하는지 검토 할 수 있습니다. 앞서 논의한 운영적 과제들에 가장 많이 노출된 새로운 요원들은 비교할 수 있습니다. 이 전환을 통해 새로운 에이전트를 가장 잘 지원하는 브로커가 새로운 규칙에 따라 성장할 때
자주 묻는 질문
주택 구매자는 상장 에이전트를 직접 호출할 수 있나요?
집 구매자는 상장 에이전트를 직접 연락할 수 있습니다. NAR 결제 이후, 상장 에이전트는 두 개의 에이전시를 통해 또는 비대표 구매자 계약을 통해 이러한 구매자를 참여시킬 수 있습니다. 이러한 계약을 체결하는 구매자는 판매자와 상장 에이전트의 계약에만 명시된 수수료가 적용될 수 있습니다.
주택 구매자가 오픈하우스 보기 위해 계약을 체결해야 하는가?
홈 구매자는 오픈하우스 참석을 위해 계약서에 서명할 필요가 없습니다. 구매자-중개자 협정을 규제하는 NAR 규칙은 오픈 하우스 참석에 적용되지 않습니다. 일부 오픈하우스 에이전트는 자세한 부동산 정보를 공유하기 전에 서명된 계약을 요청할 수 있습니다. 구매자가 부동산을 볼 수 있도록 현장에서 서명하는 것은 필요하지 않습니다.
만약 구매자가 Zillow를 통해 주택을 요청한다면, 그들은 구매자 대표 계약서에 서명해야 할까요?
Zillow는 잠재적 인 구매자가 부동산 투어를 계획하기 전에 7일간의 비점유 투어 계약을 체결하도록 요구합니다. 만약 구매자가 투어 기간 동안 제안을 하기로 결정한다면, 그들은 플랫폼을 통해 할당된 대리인을 거래에 사용해야 할 의무가 있을 수 있다.
주택 판매자들은 구매자 대리인을 계속 지불할 것인가?
많은 판매자는 상장 계약의 일환으로 구매자 대리인을 보상하는 것을 계속합니다. 구매자 대리인의 보상에 대한 판매자 결정은 일반적으로 구매자 대리인의 참여와 관련된 구매자 대리인의 순수 제안 금액을 반영합니다.
주택 구매자가 비대표 구매 계약을 체결하면 여전히 구매자 에이전트를 고용할 수 있습니까?
A 비대표 구매자 계약을 체결한 주택 구매자는 여전히 구매자 대리인을 고용할 수 있습니다. 상장 계약 조건에 따라, 비대표 구매자 수수료 조항은 계속 적용될 수 있습니다. 구매자의 대리인은 상장 대리인에게 연락하여 지속적인 의무의 범위를 결정할 수 있다.
