Anahtar ipucu: Son zamanlarda yapılan NAR kuralları değişiklikleri, doğrudan satıcı listesi temsilcisi ile temas, açık ev temsil meseleleri, önde gelen tedarikçi tur anlaşmaları, imzalanan sözleşme gereksinimleri, kayıt tutma talepleri ve tazminat müzakereleri de dahil olmak üzere alıcı ajanlar için birkaç pratik sorun yaratmıştır. Alıcı temsilcileri alıcı sunumları, daha net ücret belgeleri ve ayrıntılı işlem kayıtları ile yanıt veriyor.
TL;DR Alıcı Ajan Sorunları
- Listing ajanı ile iletişim alıcı temsil boşlukları yaratır
- Açık ev imzalanması gizli ücretleri içerebilir
- Zillow tur anlaşmaları alıcıları ajanlara kapatır
- Alıcı-broker anlaşmaları net değer belgelerini gerektirir
- Temsil edilmeyen alıcı anlaşmaları ek ücretleri içerebilir
- Agentler için kayıt tutma gereklilikleri genişletildi
- Alıcı temsilcisi tazminatı açık sözleşme şartlarını gerektirir
Alıcı ajanı sorunları, satın alıcı tarafındaki temsilcilik, anlaşmalar ve tazminatları etkileyen yakın zamanda Ulusal Emlakçılar Derneği (NAR) kural değişikliklerinden sonra ortaya çıkan emlak uygulamasında pratik zorluklardır.
A yaygın yanlış anlaşılma, NAR değişikliklerinin bir işlemdeki tüm taraflara eşit şekilde uygulanmasıdır. Kurallar öncelikle alıcı temsilcileri için geçerlidir; listelenme temsilcileri ve açık ev temsilcileri farklı şartlar altında çalışırlar.
Değişiklikler doğrudan alıcı ile listelenme ajanı temasını, açık ev prosedürlerini, öncü sağlayıcı iş akışlarını ve alıcı temsil anlaşmaları imzalama sürecini etkiler.
Aşağıdaki bölümler, bu değişikliklerden sonra alıcı ajanlarının karşılaştığı dokuz pratik sorunu ve endüstri uygulamasında gözlemlenen ajan tepkileri inceliyor:
İçerik Tablosu
Alıcı ajan sorunu #1: Direct Buyer-to-Listing-Agent Contact
NAR kuralının değişiminden sonra, daha fazla ev alıcı, önce bir alıcı ajanı toplamadan mülkleri görüntülemek için doğrudan listelenme ajanlarıyla iletişime geçmektedir. Bu kalıp, daha geniş bir alıcı temsilcisi komisyon şifti satın alma tarafı temsilini yeniden şekillendirmek. Birçok listelenme ajanı, alıcı tarafındaki görevleri üstlenmeyi reddeder ve potansiyel alıcıları kendi temsillerini elde etmek için yönlendirir.
İzin verilirse, bazı listelenme ajanları, listelenme ajanının hem satıcı hem de alıcıyı temsil ettiği ikili ajans düzenlemelerine girerler. Diğer listelenme temsilcileri potansiyel alıcılara bir mülk turunu mümkün kılmak için temsil edilmemiş bir alıcı anlaşması sunmaktadır.
Birçok listeleme anlaşmasında, temsil edilmeyen alıcıları ele almak için satıcıya talep edilen bir ücret bulunur. Bir alıcı temsil edilmeyen bir alıcı sözleşmesi imzalayacak ve daha sonra bir alıcı ajanı işe alırsa, listelenme sözleşmesi şartlarına bağlı olarak, alıcı hem temsil edilmeyen alıcı ücretine hem de alıcı temsilcisi ücretine tabi olabilir.
Agent Response
Alıcı ajanları, potansiyel alıcıları temsil edilmeyen alıcı anlaşmalarında gizli ücretlerin potansiyelini ve resmi alıcı ajanları aracılığıyla mevcut temsil hizmetlerini bilgilendirerek yanıtlar.
Alıcı ajan sorunu #2: Açık ev temsilcilik basıncı
Open evler, listelenme ajanlarının ve açık ev ajanlarının potansiyel alıcıları etkilediği başka bir kanaldır. Satın alıcı-makler anlaşmasını yöneten NAR kuralları açık evlere katılım için geçerli değildir ve potansiyel alıcılar açık evleri görmek için temsil anlaşması imzalamak zorunda değildir.
Bazı açık ev ajanları, izin verilen durumlarda ikili ajans anlaşmaları, temsil edilmeyen alıcı anlaşmaları veya açık ev ajanı listelenme ajanı olmadığı durumlarda tek mülk alıcı anlaşmaları dahil olmak üzere imzalanan anlaşmalar talep eder. Bu istekler, detaylı mülkiyet bilgilerini yayınlamaya bağlı olabilir.
Agent Response
Alıcı ajanları potansiyel alıcılara açık bir evde temsil anlaşması imzalamanın gerekmediğini ve birden fazla ajanla görüşmenin genellikle daha bilgili bir seçimi desteklediğini vurguluyorlar.
Alıcı Ajan Sorunu #3: Öncü Tur Anlaşmaları
Zillow ve benzeri önde gelen tedarikçi platformları şimdi potansiyel alıcıların bir eksklusif olmayan tur düzenleyicilerit, genellikle platform üzerinden bir mülk turunu planlamadan önce 7 günlük bir süre. Tur anlaşmaları, daha geniş bir lider yönlendirme sisteminin bir parçasıdır. zillow Preview şimdi bu ipuçlarını nasıl yönlendiriyor pazarlama öncesi listeler üzerinde.
Bir alıcı tur döneminde teklif yapmaya karar verirse, alıcı işlem için platform aracılığıyla atanmış ajanı kullanmak zorunda kalabilir. Gönderilen ajan, alıcının tercih ettiği seçim kriterlerine uymayabilir. Brokerage işletim modeli, bu dinamiklerin ajanlar için nasıl oynadığını da etkiler. redfin'in W-2 modeli bunu nasıl farklı hallediyor? çoğu lead satın alan alıcı temsilcisi tarafından kullanılan bağımsız yüklenicilerden daha fazla.
Agent Response
Alıcı ajanları, potansiyel alıcıları lead-platform görevlendirilmesinden ziyade uygun ihtiyat üzerine bir ajan seçmenin önemi hakkında bilgilendirerek yanıt verirler.
Alıcı Ajan Sorunu #4: İmzalanan Alıcı Temsil Sözleşmeleri
İmza edilen alıcı temsil anlaşmaları elde etmek, alıcı ajanının rolünün, hizmetlerinin ve tazminatının açık bir belgesini gerektirir. Alıcı sunumları bu belge için ana araçtır.
A Alıcı sunumu genellikle bir alıcı ajanının sağladığı hizmetleri, alıcı ajanın komisyon yapısını ve tazminatın nasıl ödendiğini açıklar. Sunum ayrıca alıcı temsilcileri hizmetlerinin mülk erişimi ile sınırlı olduğu yanlış düşüncesini de ele alıyor.
Kullanıcı sunumlarında hizmet listesi belgeleri genellikle alıcılar için gerçekleştirilen görevleri ayrıntılı olarak belirtir. 117 Özel hizmetler ajanın eğitim alanına bağlı.
Alıcı Ajan Sorunu #5: Müşteri Eğitiminin ve Sözleşme Yenilenmesinin dengelenmesi
Alıcı temsil anlaşmaları, eyalete göre değişen süre sınırlarına sahiptir. Kaliforniya'da, bir alıcı temsil anlaşması için maksimum süre üç aydır.
Anlaşma döneminde, alıcı ajanları genellikle piyasa eğitimi, işlem rehberliği ve stratejik tavsiyeler sunar. Bir anlaşma bir işlem bitmeden önce sona erdiğinde, müşteri kendiliğinden yenilemek veya devam etmek konusunda karar verir.
Bu, müşteri eğitimi ve anlaşma yenilenmesi arasında denge yaratır. Sözleşme süresi boyunca kapsamlı eğitim, bazı müşterilerin artık temsilciye ihtiyaç duymadıklarını görmelerine neden olabilir. Sınırlı eğitim, müşterilerin yenilemek için yeterli değeri görmemesine neden olabilir.
Agent Response
Sendüstri uygulaması bu dengede değişir. Ajan topluluğunda standart bir yanıt görülmüyor ve ajanlar tipik olarak bireysel müşteri katılımına dayanarak eğitim derinliğini kalibre ederler.
Alıcı ajan sorunu #6: Önceden Oluşan Temsilsiz Alıcı Sözleşmeleri
Bir potansiyel alıcı bir listelenme ajanı ile temsil edilmemiş bir alıcı anlaşması imzalar ve daha sonra bir alıcı ajanı işe alırsa, listelenme sözleşmesinin şartlarına bağlı olarak, listelenme ajanının temsil edilmemiş alıcıları ele geçirmesi için sözleşme ücreti hala uygulanabilir.
Agent Response
Bir alıcının temsil edilmemiş bir alıcı anlaşması imzaladığı durumlarda, alıcı temsilcileri herhangi bir sözleşme yükümlülüğünün kapsamını belirlemek için listelenme ajanıyla iletişime geçebilirler. Mümkün düzeltmeler listelenme sözleşmesinde değişiklikler veya alıcı temsilcisi ücreti yapısında değişiklikler içerir.
Alıcı Ajan Sorunu #7: Kayıt Koruma Gereksinimleri Arttı
NAR kurallarında yapılan değişiklikler, alıcı ajanlarının gerekli belgeleri arttırdı. Yalnız olmayan temsil anlaşmaları, temsil edilen her müşterinin hangi malın ne zaman görüldüğünü takip etmeyi gerektirir.
Ayrıntılı belgeler, özellikle farklı satıcı tazminat düzenlemeleri nedeniyle müşteriler arasında ücret yapıları farklı olduğunda adil konut yasası ihlallerinin olası iddialarına karşı savunmayı destekler.
Tavsiye edilen uygulama, müşteriler arasında tutarlı ücret yapılarını ve ajan faaliyetlerinin, müşteri etkileşimlerinin ve mülk gösterimlerinin ayrıntılı kayıtlarını içerir.
Alıcı Ajan Sorunu #8: Alıcı Ajan Ödemesi
Alıcı temsil sözleşmeleri artık işlemden önce alıcı temsilcisi ücreti belirler. Ücret yapısı, sözleşmenin başlangıcında anlaşılmalıdır.
Satıcı, alıcı temsilcisi ücreti ödemeyi kabul eden işlemlerde, teklif genellikle satıcı ödemesini belirleyen sözleşme dilini içerir, genellikle aşağıdakilere benzer bir biçimde: "Satıcı, alıcının alıcı temsilcisine ödeme yükümlülüğünü karşılamak için $[ miktarı] ödemeyi kabul eder".
Satıcılar net teklif değerlendirmesinin bir parçası olarak alıcı temsilcisi tazminatını göz önünde bulundurmaya devam ederler, çünkü alıcı temsilcisinin katılımı teklif hacminin artması ve işlemlerin tamamlanması oranları ile ilişkilidir.
Alıcı Ajan Sorunu #9: Kendini Temsil Eden Alıcıları Eğitmek
Bazı potansiyel alıcılar, alıcı ajanlarının öncelikle mülke erişim sağladıklarını veya tazminat sorumluluğu konusunda endişeleri nedeniyle kendi kendini temsil etmeyi düşünüyor.
Bu konuyla ilgili alıcı temsilcisi eğitimi genellikle bir işlemde sağlanan hizmetlerin kapsamını, alıcı temsilcisi tazminatının tipik finansman kaynağını ve kendini temsil etmenin pratik etkilerini kapsar.
Özel temsil edilen alıcılar, önceki bölümlerde tartışıldığı gibi listelenme ajanları ile temsil edilmemiş alıcı anlaşmaları yoluyla ücret ödeyebilir. Endüstri gözlemleri, alıcı temsilcisi temsilini içeren tekliflerin, kısmen alıcı temsilcisinin denetçilerin, borç verenlerin, emniyet görevlilerinin ve diğer işlem katılımcılarının koordinasyonunda oynadığı rolden dolayı, kendini temsil eden alıcıların tekliflerinden daha yüksek oranlarda kapanma eğiliminde olduğunu göstermektedir.
Alıcı ajanları ve diğer işlem tarafları arasında kurulan iş ilişkileri genellikle işlemlerin daha verimli tamamlanmasını ve daha düşük işlem riskini sağlar.
Industry Outlook
NAR kurallarında yapılan değişiklikler, satıcı temsil anlaşmalarının şekli ve satıcı temsilcisi tazminatının yapısı da dahil olmak üzere, gayrimenkul işlemlerinde alıcı tarafındaki uygulamaları değiştirdi.
Bu değişikliklere uyum sağlayan ajanlar, mevcut kurallara uyum sağlamak için alıcı sunumlarını, belge uygulamalarını ve müşteri eğitimi materyallerini gözden geçiriyor.
Agentler ne sorarlar
Alıcı ajanlarını etkileyen temel NAR kuralları değişiklikleri nelerdir?
Ana değişiklikler, mülkleri göstermeden önce alıcı-broker anlaşmaları, MLS'deki reklam alıcı temsilcisi tazminatına yönelik kısıtlamalar ve alıcı temsilcisi ücretlerinin nasıl müzakere edildiği ve açıklandığındaki değişiklikleri içerir. Özel gereksinimler eyalet ve yerel MLS kurallarına göre değişir.
Ev satın almak için hala alıcı ajanları gerekiyor mu?
Alıcı ajanları ABD'de ev satın almak için yasal olarak gerekmez. NAR kurallarında yapılan değişikliklerden sonra, birçok piyasada alıcı temsilcisi mülkiyet turları için imzalanan alıcı broker anlaşmaları şart haline gelmiştir.
NAR değişikliklerinden sonra alıcı ajan ücretleri nasıl ödenir?
Alıcı ve aracı anlaşmasında ve satın alma sözleşmesinde müzakere edilen şartlara bağlı olarak satıcı, alıcı veya bir kombinasyon tarafından alıcı temsilci ücretleri ödeyebilir. Ücret yapıları işlem ve piyasalara göre değişir.
Listelenme ajanları yeni NAR kurallarına göre alıcıları temsil edebilir mi?
Listing ajanları, çift ajansın yasal olduğu bazı pazarlarda çift ajans düzenlemeleri yoluyla alıcıları temsil edebilir. Diğer listelenme ajanları, kendi alıcı tarafındaki temsilciliklerini elde etmek için potansiyel alıcıları yönlendiriyor.
Bu Neden Önemli?
NAR kurallarında yapılan değişiklikler, alıcı tarafındaki temsil, anlaşmalar ve tazminatları değiştirmiştir. eXp Realty'de, tüm ajanlar, uyumluluk, tazminat ve şirket bölümlerine erişim de dahil olmak üzere aynı temel brokerlik platformu alır. Farklı olan bir ajanın sponsor ekosistemi.
Sponsor bir ajan, alıcı sunum şablonları ve uyumluluk eğitimi de dahil olmak üzere hangi araçlara, eğitim ve çekim sistemlerine erişebildiğini şekillendirir. Ajanlar sponsor seviyesindeki kaynakları brokerlik platformu desteği ile birlikte tartmalıdır.
Değerlendirici ajanlar brokerlik seçenekleri değerlendirebilir komisyonlar nasıl bozulur? ana işletim modelleri arasında. Yukarıda ele alınan operasyonel zorluklara en çok maruz kalan yeni ajanlar, bu geçiş sırasında yeni ajanları en iyi şekilde destekleyen brokerler yeni kurallara göre ilerlerken.
Sık sorulan sorular
Ev alıcıları listelenme ajanlarını doğrudan arayabilir mi?
Ev alıcıları listelenme ajanlarına doğrudan ulaşabilirler. NAR anlaşmaları sonrasında, listelenme ajanları bu alıcıları izin verdiği yerde ikili temsilcilik aracılığıyla veya temsil edilmemiş bir alıcı anlaşması aracılığıyla alabilirler. Bu tür anlaşmaları imzalayan alıcılar, yalnızca listelenme ajanının satıcıyla yaptığı sözleşmede açıklanan ücretlere tabi olabilirler.
Ev alıcılarının açık ev görmek için anlaşmalar imzalaması gerekiyor mu?
Ev alıcılarının açık evlere katılmak için anlaşma imzalaması gerekmez. NAR'ın, alıcı-broker anlaşmalarını yöneten kuralları açık evlere katılmak için geçerli değildir. Bazı açık ev temsilcileri, detaylı mülk bilgileri paylaşmadan önce imzalanan anlaşmalar isteyebilirler; satın alanın mülkiyetini görmesi için yerinde imzalanması gerekmez.
Bir alıcı Zillow aracılığıyla bir ev göstermesini istese, bir alıcı temsil anlaşması imzalamalı mı?
Zillow, potansiyel alıcıların mülk turlarını planlamadan önce 7 günlük özel olmayan bir tur anlaşması imzalamasını gerektirir. Satın alıcı, tur döneminde teklif yapmaya karar verirse, işlem için platform aracılığıyla görevlendirilen ajanı kullanmak zorunda kalabilir.
Ev satıcıları alıcı ajanları için ödeme yapmaya devam edecek mi?
Birçok satıcı, listelenme düzenlemesinin bir parçası olarak alıcı ajanlarını tazminat etmeye devam ediyor. Satıcı temsilcisi tazminatıyla ilgili kararlar genellikle net teklif miktarını yansıtır. Satıcı temsilcisinin katılımı, teklif hacminin ve işlemlerin tamamlanması oranlarının artması ile ilişkilidir.
Bir ev alıcısı temsil edilmemiş bir alıcı anlaşması imzalarsa hala bir alıcı ajanı kiralayabilir mi?
A temsil edilmemiş bir satın alma anlaşması imzalamış bir ev alıcısı hala bir satın alma ajanını işe alabilir. Listede tutulan sözleşme koşullarına bağlı olarak, temsil edilmemiş alıcı ücreti düzenlemesi hâlâ uygulanabilir. Alıcının ajanı, herhangi bir devamlı yükümlülüğün kapsamını belirlemek için listelenme ajanıyla iletişime geçebilir.
