Sleutelwoord: Recent veranderingen in de NAR-regels hebben verschillende praktische problemen voor koperagenten gecreëerd, waaronder direct contact met verkoper-listing-agenten, open huis vertegenwoordigingsvraagstukken, touringovereenkomsten met toonaangevende leveranciers, ondertekende overeenkomstvereisten, documentenhoudingsvereisten en compensatieonderhandelingen. Koperagenten reageren door middel van presentaties van kopers, duidelijker vergoedingsdocumentatie en gedetailleerde transactiegegegevens.
TL;DR Over Buyer Agent Problems
- Listing agent contact creëert buyer representation gaps
- Open house signatures kunnen verborgen kosten bevatten
- Zillow touringovereenkomsten sluiten kopers op tot agenten
- Buyer-brokerovereenkomsten vereisen duidelijke waardedocumentatie
- Onvertegenwoordigde koperovereenkomsten kunnen extra kosten bevatten
- Recordhoudingsvereisten zijn uitgebreid voor agenten
- Buyer agent compensatie vereist expliciete contractuele voorwaarden
Buyer agentproblemen zijn praktische uitdagingen in de vastgoedpraktijk die zijn ontstaan na recente wijzigingen in de regels van de National Association of Realtors (NAR) die betrekking hebben op de vertegenwoordiging, overeenkomsten en compensatie van de koper.
A Een veel voorkomend misverstand is dat de wijzigingen in de NAR op alle partijen in een transactie uniform gelden. De regels zijn voornamelijk van toepassing op kopermakelaars; noteringsmakelaars en open huismakelaars werken onder verschillende vereisten.
De wijzigingen hebben invloed op het rechtstreeks contact tussen koper en noteringsagent, open huisprocedures, workflows van lead providers en het proces voor het ondertekenen van overeenkomsten voor de vertegenwoordiging van kopers.
De onderstaande secties bespreken negen praktische problemen die koperagenten hebben ondervindd na deze veranderingen en de reacties van agenten die in de praktijk van de industrie zijn waargenomen:
Inhoudstabel
Buyer Agent Probleem #1: Direct contact van koper-to-listing-agent
Na de veranderingen in de NAR-regel, nemen meer huizenkopers rechtstreeks contact op met verkopers om woningen te bekijken zonder eerst een koper te betrekken. Dit patroon weerspiegelt de bredere kommissieverschuiving van de koperagent hervorming van de aankooprepresentatie. Veel noteringsmaatschappijen weigeren de opdrachten van de koper te aanvaarden en verwijzen potentiële kopers om hun eigen vertegenwoordiging te verkrijgen.
Wanneer toegestaan, voeren sommige noteringsagenten een regeling met dubbele agenten, waarbij de noteringsagenten zowel de verkoper als de koper vertegenwoordigen. Andere noteringsbureaus bieden potentiële kopers een niet-vertegenwoordigde koopovereenkomst aan om een bezoek aan de woning mogelijk te maken.
Vele noteringsovereenkomsten bevatten een vergoeding die aan de verkoper wordt geheven voor de behandeling van niet-vertegenwoordigde kopers. Indien een koper een niet-vertegenwoordigde koperovereenkomst ondertekent en later een koperagent in dienst neemt, kan de koper, afhankelijk van de voorwaarden van de noteringovereenkomst, zowel de niet-vertegenwoordigde kopervergoeding als de kopervergoeding onderworpen zijn.
Agent Reactie
Buyer-agenten reageren door potentiële kopers te informeren over het potentieel voor verborgen kosten in niet-vertegenwoordigde koperovereenkomsten en over de vertegenwoordigingsdiensten die beschikbaar zijn via formele koper-agentenbetrekkingen.
Bouwer Agent Probleem #2: Open huis vertegenwoordiging druk
Open huizen zijn een ander kanaal waardoor noteringsmakelaars en open huizenmakelaars potentiële kopers betrekken. De NAR-regels die de overeenkomsten tussen koper en makelaar regelen, zijn niet van toepassing op de aanwezigheid van open huis, en potentiële kopers zijn niet verplicht een vertegenwoordigingsovereenkomst te ondertekenen om een open huis te bekijken.
Sommige open house agenten vragen echter om ondertekende overeenkomsten, waaronder overeenkomsten met dubbele agenten indien toegestaan, overeenkomsten met niet-vertegenwoordigde kopers of overeenkomsten met een enkele woning als de open house agent niet de noteringsagent is. Deze verzoeken kunnen worden gekoppeld aan het vrijgeven van gedetailleerde eigendomsgegevens.
Agent Reactie
Buyer agenten benadrukken aan potentiële kopers dat het ondertekenen van een vertegenwoordigingsovereenkomst op een open huis niet nodig is en dat het ondervragen van meerdere agenten meestal een meer geïnformeerde selectie ondersteunt.
Buyer Agent Probleem #3: Vooraanstaande dienstverleners touringovereenkomsten
Zillow en vergelijkbare lead-providerplatforms vereisen nu dat potentiële kopers een niet-exclusieve toernooient, vaak een termijn van 7 dagen, alvorens een bezoek aan het pand via het platform te plannen. Touringovereenkomsten maken deel uit van een breder lead-routing-systeem dat ook hoe Zillow Preview nu die leads roteert op de pre-market listingen.
Indien een koper besluit een aanbod te doen tijdens de tourperiode, kan de koper verplicht zijn de via het platform toegewezen agent voor de transactie te gebruiken. De toegewezen vertegenwoordiger mag niet voldoen aan de voorkeurscriteria van de koper. Het operatiemodel van de makelaar beïnvloedt ook hoe deze dynamiek voor agenten uitgaat - zie hoe het W-2-model van Redfin dit anders behandelt dan de onafhankelijke aannemersstructuren die worden gebruikt door de meeste lead-aankoopkopers.
Agent Reactie
Buyer agenten reageren door potentiële kopers te informeren over het belang van het selecteren van een agent op basis van due diligence in plaats van lead-platform toewijzing.
Buyer Agent Probleem #4: Ondertekende overeenkomsten voor de vertegenwoordiging van de koper
Het verkrijgen van ondertekende overeenkomsten voor de vertegenwoordiging van de koper vereist duidelijke documentatie van de rol, diensten en vergoeding van de koper. Koperpresentaties zijn het belangrijkste hulpmiddel voor deze documentatie.
A Koperpresentatie beschrijft typisch de diensten die een koperagent levert, de commissiestructuur van de koperagent en hoe de compensatie wordt betaald. In de presentatie wordt ook de misvatting aangepakt dat de diensten van koperagenten beperkt zijn tot de toegang tot eigendommen.
Dienstlijstdocumentatie in koperspresentaties geeft vaak de taken die voor kopers worden verricht, waarbij beoefenaars ongeveer 100 tot 117 specifieke diensten citeren afhankelijk van het praktijkgebied van de agent.
Buyer Agent Probleem #5: Balanceren van het onderwijs van de klant en contractverlenging
Buyer vertegenwoordiging overeenkomsten hebben tijdslimieten die variëren per staat. In Californië is de maximale termijn voor een contract voor de vertegenwoordiging van de koper drie maanden.
Tijdens de termijn van de overeenkomst verstrekken koperagenten meestal marktonderwijs, transactiegids en strategisch advies. Wanneer een overeenkomst afloopt voor de sluiting van een transactie, besluit de cliënt of hij de overeenkomst zelfstandig verlengt of vervolgt.
Dit creëert een evenwicht tussen klantonderwijs en overeenkomstvernieuwing. Een uitgebreid onderwijs tijdens de termijn van de overeenkomst kan ertoe leiden dat sommige cliënten merken dat zij geen vertegenwoordiging meer nodig hebben. Beperkt onderwijs kan ertoe leiden dat klanten niet genoeg waarde zien voor vernieuwing.
Agent Reactie
De praktijk van de industrie op dit gebied is uiteenlopend. Er is geen gestandaardiseerde reactie waargenomen in de agentengemeenschap, en agenten kalibreren meestal de onderwijsdiepte op basis van individuele klantengagement.
Bouwer Agent Probleem #6: Vooraf bestaande niet-vertegenwoordigde koperovereenkomsten
Wanneer een potentiële koper een niet-vertegenwoordigde koperovereenkomst ondertekent met een noteringsagent en vervolgens een koperagent in dienst neemt, kan de contractuele vergoeding van de noteringsagent voor de behandeling van niet-vertegenwoordigde kopers nog steeds van toepassing zijn, afhankelijk van de voorwaarden van de noteringsovereenkomst.
Agent Reactie
In situaties waarin een koper een niet-vertegenwoordigde koperovereenkomst heeft ondertekend voordat hij de vertegenwoordiging van de koper heeft ingezet, kunnen koperagenten contact opnemen met de noteringsagent om de reikwijdte van eventuele contractuele verplichtingen vast te stellen. Mogelijke aanpassingen omvatten wijzigingen in de noteringsovereenkomst of wijzigingen in de structuur van de vergoeding van de koperagent.
Buyer Agent Probleem #7: Verhoogde vereisten voor het bijhouden van gegevens
De wijzigingen in deNAR-regels hebben de vereiste documentatie van koperagenten verhoogd. Niet-exclusieve vertegenwoordigingsovereenkomsten vereisen het volgen van welke eigenschappen elke vertegenwoordigde cliënt heeft bekeken en wanneer.
Gedetailleerde documentatie ondersteunt ook de verdediging tegen mogelijke beschuldigingen van schendingen van de eerlijke woningwetgeving, met name wanneer de vergoedingsstructuur verschilt tussen klanten als gevolg van verschillende vergoedingsregelingen van de verkoper.
De aanbevolen praktijk omvat consistente vergoedingsstructuren voor alle klanten en gedetailleerde gegevens over de activiteiten van agenten, interacties met de klant en het aanbieden van eigendommen.
Bouwer Agent Problem #8: Buyer Agent Compensation
Buyer vertegenwoordiging contracten nu specificeren de koper agent vergoeding voorafgaand aan de transactie. De vergoedingsstructuur moet aan het begin van de opdracht worden overeengekomen.
In transacties waarbij de verkoper instemt om de kosten van de koper te betalen, bevat het aanbod meestal een contracttaal waarin de betaling door de verkoper wordt gespecificeerd, vaak in een vorm die vergelijkbaar is met: "De verkoper gaat ermee akkoord $[bedrag] te betalen ten behoeve van de verplichting van de koper om de koper te betalen. " De specifieke contracttaal varieert afhankelijk van de procedure van de staat.
Verkopers blijven de compensatie van koperagenten beschouwen als onderdeel van de evaluatie van het nettogebied, aangezien de betrokkenheid van koperagenten geassocieerd is met een toename van het aanbodvolume en de voltooiingspercentages van transacties.
Bouwer Agent Probleem #9: Het opvoeden van zelfvertegenwoordigde kopers
Sommige potentiële kopers overwegen zelfvertegenwoordiging vanwege de opvatting dat kopersagenten voornamelijk toegang tot het eigendom verlenen of vanwege zorgen over compensatieverantwoordelijkheid.
Bouwer-agentonderwijs op dit onderwerp omvat meestal de omvang van de diensten die in een transactie worden verleend, de typische financieringsbron voor de vergoeding van de koper-agent en de praktische effecten van zelfvertegenwoordiging.
Zelfvertegenwoordigde kopers kunnen door middel van niet-vertegenwoordigde koopovereenkomsten met noteringsmaatschappijen, zoals besproken in eerdere rubrieken, vergoedingen op zich nemen. Uit industrieobservaties blijkt dat aanbiedingen met inbegrip van vertegenwoordiging van koperagenten de neiging hebben om te sluiten tegen hogere tarieven dan aanbiedingen van zelfvertegenwoordigde kopers, mede door de rol van de koperagenten bij de coördinatie van inspecteurs, kredietverstrekkers, escrow-beambten en andere transactiedeelnemers.
Gebouwde werkrelaties tussen koperagenten en andere transactieleden ondersteunen meestal een efficiëntere voltooiing van transacties en een lager transactierisico.
Industry Outlook
De wijzigingen in deNAR-regels hebben de praktijk van de koper in onroerend goedtransacties veranderd, met inbegrip van de vorm van overeenkomsten inzake vertegenwoordiging van de koper en de structuur van de compensatie van de koper.
Agenten die zich aan deze veranderingen aanpassen, herzien de presentaties van kopers, documentatiepraktijken en opleidingsmateriaal voor klanten om aan de huidige regels te voldoen.
Wat vragen agenten ook
Wat zijn de belangrijkste veranderingen in de NAR-regels die de koperagenten beïnvloeden?
De belangrijkste veranderingen zijn onder meer de vereiste overeenkomsten tussen koper en makelaar vóór het weergeven van eigendommen, beperkingen op de vergoeding van advertentie-koperagenten op de MLS en wijzigingen in de manier waarop de vergoedingen van koperagenten worden onderhandeld en openbaar gemaakt. Specifieke vereisten variëren afhankelijk van de nationale en lokale MLS-regels.
Zijn aankoopmakelaars nog steeds nodig voor huizen aankopen?
Buyer-agenten zijn niet wettelijk verplicht voor huizen aankopen in de Verenigde Staten. Na wijzigingen in de NAR-regels zijn ondertekende afspraken tussen koper en makelaar een voorwaarde geworden voor bezoek aan onroerend goed door koperagenten op veel markten.
Hoe worden de kosten van de koperagent betaald na de wijzigingen in de NAR?
Buyer-agentkosten kunnen door de verkoper, de koper of een combinatie worden betaald, afhankelijk van de onderhandelde voorwaarden in de koper-makelaarovereenkomst en het koopcontract. De vergoedingsstructuren variëren per transactie en markt.
Kunnen noteringsagenten kopers vertegenwoordigen volgens de nieuwe NAR-regels?
Listing agenten kunnen op sommige markten kopers vertegenwoordigen door middel van doublaagentschapsregelingen waar doublaagentschap legaal is. Andere noteringsbureaus verwijzen in plaats daarvan naar potentiële kopers om hun eigen vertegenwoordiging aan de koperszijde te verkrijgen.
Waarom is dit belangrijk
De wijzigingen in deNAR-regels hebben de vertegenwoordiging, overeenkomsten en compensatie van de koper veranderd. Bij eXp Realty ontvangen alle agenten hetzelfde kernmakelaarsplatform, inclusief naleving, compensatie en toegang tot bedrijfsonderdelen. Het verschil is in het sponsoren-ecosysteem waar een agent mee omgaat.
De sponsor en de agent selecteert de vormen waartoe zij toegang hebben tot hulpmiddelen, trainingen en attractie-systemen, met inbegrip van koperspresentatie sjablonen en conformiteitsopleiding. Agenten moeten de middelen op sponsorsniveau afwegen naast de ondersteuning van het makelaarsplatform.
Agents die -makelaarsopties evalueren kan -commissies door makelaars in de belangrijkste bedrijfsmodellen beoordelen. Nieuwe agenten, die het meest blootgesteld zijn aan de bovengenoemde operationele uitdagingen, kunnen vergelijken welke makelaars de nieuwe agenten het beste ondersteunen tijdens deze overgang als je de nieuwe regels volgt.
Meestal gestelde vragen
Kunnen huizenkopers direct beursverleners bellen?
Home-kopers kunnen rechtstreeks contact opnemen met beursverleners. Na afwikkeling van de NAR kunnen noteringsagenten deze kopers opnemen via dubbele agentia indien toegestaan of via een niet-vertegenwoordigde koperovereenkomst. Kopers die dergelijke overeenkomsten ondertekenen, kunnen worden onderworpen aan vergoedingen die alleen worden vermeld in het contract van de noteringsagent met de verkoper.
Moeten huizenkopers overeenkomsten tekenen om een open huis te zien?
Huiskopers hoeven geen overeenkomsten te ondertekenen om een open huis te bezoeken. De NAR-regels die overeenkomsten tussen koper en makelaar regelen, zijn niet van toepassing op open huisbezoek. Voor het delen van gedetailleerde informatie over de woning kunnen sommige open huis agenten een ondertekende overeenkomst aanvragen; het is niet nodig om op het terrein te ondertekenen om de woning te kunnen bekijken.
Als een koper een woning door Zillow vraagt, moet hij een contract ondertekenen?
Zillow vereist dat potentiële kopers een 7-daagse niet-exclusieve reisovereenkomst ondertekenen voordat ze een bezoek aan het pand plannen. Indien de koper besluit een aanbod te doen tijdens de tourperiode, kan hij of zij verplicht zijn om de via het platform toegewezen agent voor de transactie te gebruiken.
Gaan huiseverkopers blijven betalen voor koopagenten?
Vele verkopers blijven koperagenten compenseren als onderdeel van de noteringsovereenkomst. De beslissingen van de verkoper over de compensatie van de koper vertegenwoordiger weerspiegelen meestal het netto-aanbodbedrag, waarbij de betrokkenheid van de koper vertegenwoordiger wordt geassocieerd met een verhoogd aanbodvolume en transactietermijnen.
Als een woningkoper een niet-vertegenwoordigde koopovereenkomst ondertekent, kan hij nog steeds een koperagent inhuren?
A woningkoper die een niet-vertegenwoordigde koopovereenkomst heeft ondertekend, kan nog steeds een koperagent in dienst nemen. Afhankelijk van de voorwaarden van de noteringsovereenkomst kan de bepaling van de niet-vertegenwoordigde kopervergoeding blijven gelden. De opdrachtgever van de koper kan contact opnemen met de noteringsagent om de reikwijdte van een aanhoudende verplichting vast te stellen.
