Key Takeaway
Sprawy Compass MLS to sprawy sądowe dotyczące tego, czy maklerstwo może publicznie sprzedawać dom bez udostępniania go przez MLS. Przynajmniej dziewięć MLS odsunęło się od Kompasu. Prywatne giełdy nie sprawią, by sprzedawcy mieli wyższe ceny. Niezależne badania nie wykazały żadnej korzyści cenowej, a żaden sąd nie wydał jeszcze orzeczenia w sprawie sporu.
TL;DR O procesach MLS Compass
- Six MLS pozwała Compass 21 października
- Przynajmniej dziewięć MLS sprzeciwia się żądaniom Compass.
- Walka koncentruje się na giełdzie.
- Compass wykorzystuje trójfazową strategię marketingową.
- Przypisy prywatne zwiększają prawdopodobieństwo transakcji o podwójnym zakończeniu.
- Badania nie wykazały wiarygodnej korzyści w cenie sprzedawcy.
- Żaden sąd nie orzekł w sprawie sporu.
Sprawy Compass MLS to zbiór spraw sądowych między Compass a wieloma usługami listingowymi w sprawie zasad listingowych. Głównym pytaniem jest, czy maklerstwo może publicznie reklamować dom bez udostępniania go przez MLS.
Wielu agentów zakłada, że prywatne listy po prostu dają sprzedawcom większą kontrolę. Ta kontrola może również ograniczyć liczbę nabywców, którzy widzą dom i kto otrzymuje zapłatę, gdy go sprzedaje.
Regulacje MLS zostały opracowane tak, aby każdy broker dzielił zapasy na tych samych warunkach. Kompas twierdzi, że te zasady ograniczają wybór właścicieli domów.
W tym artykule wyjaśniono, dlaczego MLS zaskarżyły, jak działa strategia prywatnej notowania Compass, kto z niej korzysta i co pokazują badania dotyczące cen sprzedaży:
Tabela treści
Dlaczego MLS pobiera kompas?
Six MLS pozwała Compass w sądzie federalnym 21 października 2026 roku, aby chronić swoje zasady współpracy. Podkreślają, że Compass chce uzyskać dostęp do listy innych brokerów, a jednocześnie utrzymać niektóre własne domy na rynku publicznym poza MLS.
MLS lub usługa wielokrotnego listingu jest wspólną bazą danych, w której brokerzy członkowie publikują swoje listy, aby inni brokerzy mogli je zobaczyć i przywołać nabywców. Narodowe Stowarzyszenie Nieruchomości® Wyraźna polityka współpracy wymaga, aby broker złożył listę do MLS w ciągu jednego dnia roboczego po jej wprowadzeniu na rynek publiczny. Wiele MLS egzekwuje podobne zasady współpracy.
Płaskarze to Arizona Regional MLS, bridgeMLS, Canopy MLS, REColorado, Hive MLS i Doorify MLS. Żądają od sądu, by uznał swoje zasady za zgodne z prawem antymonopolowym i zabronił Compassowi pozwy na te zasady. MLS twierdzi, że będą stosować swoje zasady w czasie rozwoju sprawy.
Jak działa strategia prywatnej notowania Compass?
Compass wykorzystuje trzyfazową strategię marketingową, która opóźnia pełną ekspozycję MLS dla niektórych wykazów. Prywatna giełda to dom sprzedawany ograniczonej grupie agentów lub nabywców zamiast przez MLS.
W fazie 1, Private Exclusive, dom jest oferowany tylko w ramach powiązanej sieci pośrednictwa Compass, która obejmuje takie marki jak Coldwell Banker i Sotheby's International Realty. To działa jak ekskluzywne biuro, które jest listą dzieloną tylko między agentami w jednej maklerskiej firmie. Kompas mówi, że jego sieć osiąga setki tysięcy agentów.
W fazie 2, Compass Coming Soon, dom jest reklamowany publicznie na stronach takich jak Compass.com i Redfin. Kupujący nie widzą zwykłej historii notowań publicznych w tej fazie. W fazie 3 dom wchodzi w MLS.
Sprzedający decyduje się na korzystanie z tych faz. Reklama publiczna w fazie 2 jest krokiem, który jest sprzeczny z zasadami współpracy MLS na wielu rynkach.
Kto czerpie korzyści z prywatnych wykazów kompasu?
Compass i jego spółki pośrednicze korzystają najbardziej, gdy nabywca z ich sieci kupuje dom na rynku prywatnym. Następnie sieć może zarabiać prowizję po obu stronach sprzedaży.
Dwójny termin oznacza, że jeden broker lub jeden agent reprezentuje zarówno nabywcę, jak i sprzedawcę w tej samej transakcji i jest płatny z obu stron. Prywatny marketing sprawia, że jest to bardziej prawdopodobne, ponieważ pierwsze nabywcy pochodzą z tej samej sieci. Ustawy państw w sprawie podwójnego reprezentowania różnią się, a niektóre państwa ograniczają je.
Sprzedawca chce najwyższą cenę z największej grupy nabywców, podczas gdy maklerz zarabia więcej od nabywcy w swojej sieci. Sprzedawca może przyjąć $2 milionów od nabywcy sieci, nie wiedząc, czy zewnętrzny nabywca oferowałby więcej.
Ta zachęta istnieje na poziomie pośrednictwa, nie u każdego agenta. Jest to jeden z powodów agentów porównać maklerzy nieruchomości przed wyborem jednego.
Czy prywatne giełdy zwiększają ceny sprzedawców?
Niezależne badania nie pokazują, że prywatne listy zwiększają ceny sprzedawców.
Days on the market to liczba dni, w których dom jest wymieniony na liście przed podpisaniem umowy. Świetne badania MLS w wyniku około 100 tys. sprzedaży okazało się, że domy sprzedawane jako ekskluzywne dla biura zajęły średnio 37 dni, w porównaniu do 20 dni dla domów sprzedawanych za pośrednictwem MLS. Po dostosowaniu się do lokalizacji i funkcji mieszkaniowych ekskluzywne produkty biurowe nie wykazały żadnej przewagi cenowej.
W wrześniu 2026 roku Association of Real Estate License Law Officials, grupa państwowych regulatorów licencji, poinformowała o ponad 10 milionach transakcji. Prywatne listy sprzedawane o około 1% mniej niż standardowe listy MLS.
Compass opublikował badania pokazujące wyższe ceny domów rozpoczynających się w pierwszych dwóch fazach. Badania te porównują różne grupy domów, więc żadne nie udowadnia, że jedna metoda marketingu spowodowała różnicę cen.
Dlaczego MLS został zbudowany do udostępniania listingów
Niektórzy agenci postrzegają MLS tylko jako stronę internetową. Zaczęło się to ponad stulecie temu, kiedy nabywca musiał sprawdzać w jednej maklerskiej firmie po drugiej, aby znaleźć domy do sprzedaży.
MLS pozwala konkurencyjnym brokerom łączyć swoje zapasy, więc nabywca nie jest już uzależniony od listy jednej firmy. Przywódcy MLS postrzegają domy sprzedawane publicznie jako krok wstecz w kierunku starszego, rozdzielonego rynku. Nazywają to bezpłatną jazdą, ponieważ maklerstwo nadal może użyć listy MLS innych brokerów, aby znaleźć domy dla kupujących i cenę domów dla sprzedawców.
Pytania dotyczące czy MLS odchodzi często pojawiają się w tych debatach. Obie strony nadal traktują dostęp do MLS jako wartościowy.
Gdzie teraz stoi spór z kompasem
Spór wzrósł szybko jesienią 2026 r. Kompas wysłał listy z prośbą do kilku MLS 8 września, prosząc ich o zaprzestanie karania agentów, którzy publicznie sprzedawali się na giełdzie. California Regional MLS (CRMLS) po raz pierwszy pozwała Compass 5 października. 16 października Compass złożył własny pozew antymonopolowy przeciwko CRMLS, a 21 października nastąpił pozew sześciu.
Wielu liderów MLS wskazuje, że sprzedawcy mają już prywatne opcje. Na przykład Canopy MLS oferuje listy Coming Soon, Private Exclusive i Limited Exposure. Ich zastrzeżeniem jest publiczna reklama domu, który pozostaje poza wspólną bazą danych.
Przywódcy MLS powiedzieli również, że walka jest o zasady, a nie poszczególnych agentów Compass, którzy pozostają uczestnikami MLS.
Co agenci również pytają
Jaką politykę współpracy?
"Clear Cooperation Policy" to Narodowe Stowarzyszenie REALTORS® przepis przyjęty w 2019 r. Dotyczy ona wykazań w ramach umów wyłącznych w MLS powiązanych z stowarzyszeniami REALTOR®. To nie powstrzymuje ekskluzywnych produktów biurowych, które nigdy nie są reklamowane publicznie. Każdy MLS określa własną egzekucję, więc kary różnią się w zależności od rynku.
Czym jest wyłączny wykaz w biurze?
Wynik wyłączny do biura jest domem dzielącym się tylko między agentami w jednej maklerskiej firmie. Zgodnie z większością zasad MLS, sprzedawca musi podpisać pisemne polecenie, aby utrzymać dom poza MLS. Broker nie może go reklamować publicznie, a agenci innych brokerów zwykle nie mogą go zobaczyć.
Czy sprzedawca może zatrzymać dom poza MLS?
SprzedawcaA może utrzymać dom poza MLS na większości rynków. Możliwości obejmują ekskluzywną ofertę biurową, umowę o sprzedaży na giełdzie lub sprzedaż bez agenta. Granicą jest publiczne marketingowe. Większość przepisów dotyczących współpracy wymaga, aby mieszkanie ogłoszone publicznie w ramach umowy wyłącznej było włączone do MLS.
Dlaczego to ważne?
Strategie prywatnej notowania zmieniają liczbę nabywców, którzy najpierw widzą dom, co sprawia, że polityka notowania jest częścią wyboru maklerstwa. W eXp Realty wszyscy agenci otrzymują tę samą podstawową platformę pośrednictwa, w tym zgodność, rekompensatę i dostęp do działów spółki. Różnica polega na ekosystemie sponsorów, z którym agent się dostosowuje.
Sponsor i agent wybiera kształty, do których narzędzi, systemów szkoleniowych i systemów przyciągania mają dostęp, w tym jak wyraźnie mogą wyjaśnić wybory ekspozycji na wykaz dla sprzedawców. Agenci rozważający ten wybór powinni przeanalizować politykę giełdową maklerstwa przed przystąpieniem do Smart Agent Alliance Wartość zespołu sponsor przynosi.
Często zadawane pytania
Ile MLS zaskarżyło Kompas?
Seven MLS pozwała Compass od 23 października 2026 roku. California Regional MLS zgłosiła się 5 października. W dniu 21 października sześć kolejnych MLS złożyło wspólny pozew federalny. Przynajmniej dziewięć organizacji MLS, w tym tych siedmiu, publicznie odrzuciło żądania Compass lub podjęło kroki prawne.
Czy sąd wydał orzeczenie w sprawie sprawy z Kompasu MLS?
TrybunałA nie wydał orzeczenia w sprawie powództwa Compass MLS od końca października 2026 r. Sprawy są na wczesnym etapie. Dopóki sędzia nie zadecyduje, każda MLS kontynuuje egzekwowanie własnych zasad współpracy, a agenci pozostają podlegają lokalnym karom MLS za ich złamanie.
Czy agenci mogą być karani za prywatne reklamy?
Agents mogą zostać ukarani za publiczną reklamowanie listy, która nie została przedłożona do MLS. CRMLS karuje 1% ceny listy, od $500 do $2,500. Powtarzające się naruszenia mogą doprowadzić do zawieszenia. Compass zaproponował zapłaty grzywny CRMLS dla agentów swoich firm.
Czy kompas wkrótce pojawi się na rynku?
Compass Coming Soon listy nie pokazują zwykłych dni publicznych na rynku lub historii obniżek cen. Dni MLS na rynku zwykle zaczynają się, gdy dom wchodzi do MLS w fazie 3. Kupujący, którzy oglądają te listy na Compass.com lub Redfin , widzą mniej historii niż listy MLS .
Czy FTC bada prywatne listy?
15 października 2026 roku senatorzy Elizabeth Warren i Cory Booker poprosili Federalną Komisję Handlu o zbadanie praktyk nieruchomości antykonkurencyjnych, w tym prywatnych list. Ich list jest prośbą o przegląd, a nie ustaleń prawnych przeciwko jakiejkolwiek firmie. FTC decyduje, czy rozpocząć dochodzenie.
