Key Takeaway
De Compass MLS rechtszaken zijn gerechtelijke zaken over of een makelaar een huis openbaar kan verkopen zonder het via de MLS te delen. Minstens negen MLS's hebben Compass teruggedreven. Privé advertenties zorgen niet voor betrouwbare prijzen voor verkopers. Onafhankelijke onderzoeken hebben geen prijsvoordeel gevonden, en nog geen rechtbank heeft over het geschil besloten.
TL;DR Over Compass MLS rechtszaken
- Zes MLS's hebben Compass aangeklaagd op 21 oktober.
- Minstens negen MLS's verzetten zich tegen Compass' eisen.
- Het gevecht richt zich op publieke advertenties.
- Compass gebruikt een marketingstrategie van drie fasen.
- Private notities maken dubbelende transacties waarschijnlijker.
- Onderzoek toont geen betrouwbaar prijsvoordeel van de verkoper.
- Geen gerecht heeft over het geschil besloten.
De Compass MLS rechtszaken zijn een reeks rechtszaken tussen Compass en meerdere noteringsdiensten over noteringsregels. De centrale vraag is of een makelaar een woning openbaar kan adverteren zonder het te delen via de MLS.
Vele agenten gaan ervan uit dat private listings de verkopers gewoon meer controle geven. Die controle kan ook beperken hoeveel kopers het huis zien en wie betaald wordt wanneer het wordt verkocht.
De MLS-regels in kwestie zijn gebouwd zodat elke makelaar de inventaris op dezelfde voorwaarden deelt. Compass stelt dat die regels beperken wat huiseigenaren kunnen kiezen.
Dit artikel legt uit waarom de MLS's aanklagen, hoe Compass' private listing strategie werkt, wie ervan profiteert en wat onderzoek toont aan over verkoopprijzen:
Inhoudstabel
Waarom richten MLS's Compass aan?
Zes MLS's hebben Compass aangeklaagd in een federale rechtbank op 21 oktober 2026, om hun regels voor coöperatie te beschermen. Ze beweren dat Compass toegang wil hebben tot de advertenties van andere makelaars terwijl ze haar eigen huizen buiten de MLS houdt.
Een MLS, of meerdere listingsservice, is een gedeelde database waar lidmakelaars hun listings posten zodat andere makelaars ze kunnen zien en kopers kunnen brengen. De Nationale Vereniging van Realtors® Clear Cooperation Policy vereist dat een makelaar binnen één werkdag na de publicisering een notering bij de MLS indient. Veel MLS's handhaven soortgelijke samenwerkingsregels.
De eisers zijn Arizona Regional MLS, bridgeMLS, Canopy MLS, REColorado, Hive MLS en Doorify MLS. Ze vragen de rechtbank om hun regels legaal te verklaren op grond van het antitrustrecht en om Compass te verbieden ze te vervolgen over die regels. De MLS zeggen dat ze hun regels blijven handhaven terwijl de zaak vooruitgaat.
Hoe werkt Compass' private listing strategie?
Compass gebruikt een marketingstrategie van drie fasen die de volledige blootstelling aan MLS voor sommige listingen vertraagt. Een particuliere notering is een woning die wordt verkocht aan een beperkte groep agenten of kopers in plaats van via de MLS.
In fase 1, Private Exclusive, wordt het huis alleen aangeboden binnen het aangesloten makelaarsnetwerk van Compass, dat merken zoals Coldwell Banker en Sotheby's International Realty omvat. Dit werkt als een kantoor exclusief, dat is een lijst gedeeld alleen tussen agenten in één makelaar. Compass zegt dat het netwerk honderden duizenden agenten bereikt.
In fase 2, Compass Coming Soon, wordt het huis publiekelijk geadverteerd op sites als Compass.com en Redfin. Koper ziet tijdens deze fase niet de gebruikelijke publieke noteringsgeschiedenis. In fase 3 komt het huis in de MLS.
De verkoper kiest voor het gebruik van deze fasen. Publieke reclame in fase 2 is de stap die in strijd is met de MLS-samenwerkingsregels op veel markten.
Wie profiteert van Compass Private Listings?
Compass en haar gelieerde makelaars profiteren het meest wanneer een koper van binnen hun netwerk een huis op particuliere markt koopt. Het netwerk kan dan commissies verdienen aan beide kanten van de verkoop.
Double-ending betekent dat één makelaar of een agent zowel de koper als de verkoper in dezelfde transactie vertegenwoordigt en aan beide kanten wordt betaald. Private marketing maakt dit waarschijnlijker omdat de eerste kopers uit hetzelfde netwerk komen. De wetten van de staten inzake dubbele vertegenwoordiging variëren, en sommige staten beperken deze.
De verkoper wil de hoogste prijs van de breedste pool van kopers, terwijl de makelaar meer verdient van een koper binnen zijn netwerk. Een verkoper kan $2 miljoen van een netwerkkoper accepteren zonder te weten of een externe koper meer zou hebben aangeboden.
Deze stimulans bestaat op makelaarsniveau, niet bij elke agent. Het is één van de redenen waarom agenten vergeleken onroerend goedmakelaars voordat ze er een kiezen.
Krijgen particuliere noteringen hogere prijzen voor verkopers?
Onafhankelijke onderzoeken tonen niet aan dat particuliere notities de verkopers hogere prijzen opleveren.
Days op de markt is het aantal dagen dat een woning is genoteerd voordat het onder contract gaat. Bright MLS-onderzoek op ongeveer 100.000 verkopen ontdekte dat huizen die voor het eerst als exclusieve kantoorproducten op de markt werden gebracht, gemiddeld 37 dagen nodig hadden om onder contract te gaan, vergeleken met 20 dagen voor huizen die via de MLS op de markt werden gebracht. Na aanpassing van de locatie en de huishoudelijke kenmerken bleek dat exclusieve kantoorproducten geen prijsvoordeel hadden.
In september 2026 rapporteerde de Association of Real Estate License Law Officials, een groep van staatslicentiebeheerders, over meer dan 10 miljoen transacties. Private listings verkocht voor ongeveer 1% minder dan standaard MLS listings.
Compass heeft onderzoek gepubliceerd dat toont aan dat de prijzen voor woningen die in de eerste twee fasen beginnen, hoger zijn. Deze studies vergelijken verschillende groepen woningen, dus geen enkele bewijst dat één marketingmethode een prijsverschil veroorzaakt.
Waarom is de MLS gebouwd om listings te delen
Sommige agenten zien de MLS als een lijstje website. Het begon meer dan een eeuw geleden, toen een koper bij een makelaar na een ander moest zoeken om woningen te verkopen.
De MLS liet concurrerende makelaars hun voorraad bundelen, zodat een koper niet langer afhankelijk was van de noteringen van één bedrijf. MLS-leiders zien huizen die in het openbaar worden verkocht als een stap terug naar die oude, verdeelde markt. Ze noemen het gratis rijden, omdat een makelaar nog steeds MLS-lijsten van andere makelaars kan gebruiken om huizen voor kopers te vinden en huizen te prijzen voor verkopers.
Vragen over of de MLS weggaat komen vaak op in deze debatten. Beide partijen behandelen toegang tot MLS nog steeds als waardevol.
Waar het kompas geschil nu staat
Het geschil groeide snel in het najaar van 2026. Compass stuurde op 8 september vragenbrieven naar verschillende MLS's om te stoppen met het straffen van agenten die publiekelijk op de markt waren. California Regional MLS (CRMLS) heeft Compass eerst aangeklaagd op 5 oktober. Compass diende op 16 oktober een eigen antitrustzaak in tegen CRMLS, en op 21 oktober volgde de rechtszaak van zes MLS.
Meer MLS-leiders wijzen erop dat verkopers al privéopties hebben. Canopy MLS biedt bijvoorbeeld Coming Soon, Private Exclusive en Limited Exposure-lijsten aan. Hun bezwaar is tegen publieke reclame voor een woning die niet in de gedeelde database staat.
MLS leiders hebben ook gezegd dat de strijd is over regels, niet individuele Compass agenten, die blijven MLS deelnemers.
Wat vragen agenten ook
Wat is het duidelijke samenwerkingsbeleid?
Het duidelijke samenwerkingsbeleid is een in 2019 aangenomen Nationale Vereniging van Realtors®-regel. Het is van toepassing op noteringen onder exclusieve overeenkomsten in MLS's die verbonden zijn aan verenigingen van REALTOR®. Het stopt geen exclusieve kantoorproducten die nooit in het openbaar worden geadverteerd. Elke MLS bepaalt haar eigen handhaving, dus de sancties verschillen per markt.
Wat is een Office Exclusive Listing?
Een kantoor exclusieve notering is een woning die alleen wordt gedeeld tussen agenten binnen één makelaar. Volgens de meeste MLS-regels moet de verkoper een schriftelijke instructie ondertekenen om het huis buiten de MLS te houden. De makelaar kan het niet publiekelijk adverteren en agenten bij andere makelaars kunnen het meestal niet zien.
Kan een verkoper een huis buiten de MLS houden?
EenA verkoper kan een woning in de meeste markten buiten de MLS houden. Opties omvatten een kantoor exclusief, een niet-exclusieve listingsovereenkomst, of het verkopen zonder agent. De limiet is publieke marketing. De meeste samenwerkingsregels vereisen een openbaar aangekondigde woning in het kader van een exclusieve overeenkomst om de MLS.
te betreden.Waarom is dit belangrijk
Private noteringsstrategieën veranderen hoeveel kopers eerst een huis zien, waardoor het noteringsbeleid deel uitmaakt van het kiezen van een makelaar. Bij eXp Realty ontvangen alle agenten hetzelfde kernmakelaarsplatform, inclusief naleving, compensatie en toegang tot bedrijfsonderdelen. Het verschil is in het sponsoren-ecosysteem waar een agent mee omgaat.
De sponsor en agent selecteert de vormen waartoe zij toegang hebben tot hulpmiddelen, trainings- en aantrekkingssystemen, met inbegrip van hoe duidelijk zij de blootstellingskeuzes voor de verkopers kunnen verklaren. De agenten die deze keuze overwegen, moeten de noteringsbeleid van een makelaar herzien voordat zij zich aansluiten. Smart Agent Alliance Teamwaarde een sponsor brengt.
Meestal gestelde vragen
Hoeveel MLS's hebben Compass aangeklaagd?
Zeven MLS's hadden Compass aangeklaagd vanaf 23 oktober 2026. Californië Regional MLS ingesteld op 5 oktober. Zes andere MLS's hebben op 21 oktober een gezamenlijke federale rechtszaak ingediend. Ten minste negen MLS-organisaties, waaronder die zeven, hebben Compass' eisen openbaar afgewezen of juridische stappen ondernomen.
Heeft een rechtbank beslist over de Compass MLS rechtszaken?
HetA-gerechtshof had vanaf eind oktober 2026 geen beslissing genomen over de Compass MLS rechtszaken. De gevallen zijn in een vroeg stadium. Totdat een rechter beslist, blijft elk MLS zijn eigen samenwerkingsregels handhaven, en agenten blijven onderworpen aan lokale MLS boetes voor het overtreden ervan.
Kunnen agenten worden gestraft voor advertenties in het openbaar?
Agents kunnen worden gestraft voor publieke reclame van een lijst die niet is ingediend bij de MLS. CRMLS betaalt een boete van 1% van de lijstprijs, van $500 tot $2,500. Herhaaldelijke overtredingen kunnen leiden tot schorsing. Compass heeft aangeboden deze CRMLS boetes te betalen voor agenten bij haar bedrijfseigende makelaars.
Komt Compass binnenkort op de markt?
Compass Coming Soon notities tonen niet de gebruikelijke publieke dagen op de markt of de prijsverlagingsgeschiedenis. MLS-dagen op de markt beginnen meestal wanneer de woning de MLS in fase 3 betreeft. Koper die deze lijsten op Compass.com of Redfin bekijkt, ziet minder geschiedenis dan een MLS-lijst.
Onderzoekt de FTC privé listings?
Op 15 oktober 2026 vroegen senatoren Elizabeth Warren en Cory Booker de Federal Trade Commission om anticompetitieve vastgoedpraktijken te onderzoeken, inclusief particuliere noteringen. Hun brief is een verzoek om herziening, geen juridische conclusie tegen een bedrijf. De FTC beslist of een onderzoek moet worden geopend.
