Résultats clés
Un participant de MLS travaillant avec un acheteur doit signer un accord écrit d'achat avant de visiter une maison avec cet acheteur, y compris des visites virtuelles en direct. Les visiteurs qui assistent à une maison ouverte par eux-mêmes et les acheteurs non représentés indiqués une maison par l'agent d'annonce ne sont pas couverts. Un accord peut couvrir une propriété ou un jour si la loi et la politique de courtage de l'État le permettent.
TL;DR À propos de la présentation d'une maison sans accord d'achat
- Un accord est requis avant de partir en tournée avec votre acheteur.
- Les visites virtuelles en direct comptent comme des visites.
- L'envoi d'annonces n' est pas une tournée à domicile.
- Les visiteurs indépendants n'ont pas besoin d'un accord.
- Les agents de liste peuvent afficher des acheteurs non représentés.
- Les accords ne peuvent couvrir qu'une seule propriété.
- Les règles d'État et de courtage peuvent être plus strictes.
Mettre en évidence une maison sans accord d'achat signifie visiter une maison avec un acheteur avant la signature d'un accord écrit. En vertu de la politique de MLS de la NAR, un participant à la MLS travaillant avec un acheteur a généralement besoin de cet accord signé avant toute visite.
Beaucoup d'agents supposent que chaque personne qui entre dans une maison à vendre doit d'abord signer un contrat d'achat. La règle est plus restreinte, et les maisons ouvertes et les acheteurs non représentés suivent des termes différents.
L'exigence est entrée en vigueur le 17 août 2024, et elle reste partie intégrante de la politique MLS de la NAR en 2026.
Cet article explique quand un accord est nécessaire, ce qui compte comme une visite, comment les maisons ouvertes et les agents de cotation s'adaptent et comment fonctionnent les accords limités:
Tableau du contenu
Quand avez-vous besoin d'un contrat d'achat pour montrer une maison?
Le contrat d'achat écritA est un contrat signé entre un acheteur et un courtier. Il fixe les conditions des services de l'agent. En vertu de la déclaration de politique NAR 8.13, un participant de MLS travaillant avec un acheteur doit signer cet accord avant de visiter une maison avec cet acheteur.
La règle ne s'applique que lorsque deux conditions sont vraies. L'agent travaille avec l'acheteur, et l'agent est sur le point de visiter une propriété pour cet acheteur. Si l'une ou l'autre des conditions manque, cette règle n'exige pas d'accord.
Les conversations précoces ne déclenchent pas l'exigence. Un agent peut d'abord expliquer les services, discuter des propriétés et répondre aux questions générales. Beaucoup d'agents utilisent une réunion de consultation de l'acheteur pour examiner l'accord avant la première exposition.
La règle NAR est une norme minimale. Elle n'annule pas le droit de l'État, les règles locales de la MLS ou la politique de courtage, et l'un ou l'autre d'entre eux peut exiger un accord antérieur ou ajouter des étapes.
Qu'est-ce qui compte comme une visite dans une maison?
Touring signifie entrer dans une propriété avec l'acheteur ou l'entrer en son nom. Le NAR Accords écrits entre acheteurs 101 le guide confirme que des visites virtuelles en direct sont incluses.
Si un agent passe par une maison pendant que l'acheteur regarde FaceTime, c'est une visite. L'emplacement de l'acheteur n'a aucune importance. L'agent entre dans la propriété pour l'acheteur et la montre en direct, donc l'accord doit être signé avant l'agent entre.
Certaines activités ne sont pas des visites. Envoyer une annonce, discuter des caractéristiques d'une propriété ou examiner les renseignements disponibles ne compte pas comme une visite. Le NAR décrit également les actes ministériels, qui constituent des tâches administratives de base. Les actes ministériels seuls ne créent pas une relation de représentation de l'acheteur ni ne déclenchent cette exigence.
La règle ne peut pas être évitée si un autre agent ouvre la porte. Si l'agent original travaille toujours avec l'acheteur, l'exigence s'applique toujours à cette visite.
Les acheteurs peuvent-ils assister à des maisons ouvertes sans signer ?
Un acheteur non représenté, c'est-à-dire un acheteur sans agent travaillant pour lui, peut entrer dans une salle ouverte sans signer un contrat d'achat.
L'agent qui accueille l'ouverture travaille au nom du vendeur. L'hôte fournit l'accès au vendeur et n'est pas l'agent acheteur de chaque visiteur, de sorte que l'hôte n'a pas besoin d'un accord signé avec chaque visiteur. Le règlement NAR FAQs adresse les visites à domicile ouvert en vertu de la règle.
Cette exception s'applique aux visiteurs qui assistent eux-mêmes, et non aux acheteurs qui ont déjà un agent. Si l'agent d'un acheteur amène un client dans une maison ouverte et le conduit à travers la propriété, cette visite est une visite, et l'accord doit d'abord être signé.
L'exception se termine également lorsque le rôle de l'hôte change. Si l'hôte accepte de travailler avec un visiteur en tant qu'agent acheteur, l'accord est nécessaire avant toute présentation privée.
Les agents de cotation peuvent-ils montrer des acheteurs non représentés?
L'agent de cotationA représente le vendeur. Lorsqu'un acheteur non représenté demande directement à l'agent d'annonce de voir la maison, l'agent d'annonce peut fournir un accès tout en agissant uniquement pour le vendeur. La règle NAR n'exige pas d'accord d'achat dans ce cas, car l'agent cotant ne travaille pas avec l'acheteur.
L'agent de cotation doit indiquer clairement à l'acheteur qu'il représente le vendeur et non l'acheteur. Comment les acheteurs sans agent affectent l'indemnisation est couvert par qui paie l'agent de l'acheteur en 2026.
La relation peut changer. Si l'agent cotant commence à fournir des services de représentation des acheteurs, ou entre dans une double agence lorsque l'État et le courtage le permettent, l'agent travaille maintenant avec l'acheteur. À ce stade, l'exigence d'accord s'applique avant toute autre visite.
La présentation d'une cotation à un acheteur non représenté ne fait pas, en soi, de l'agent cotateur l'agent de cet acheteur.
Pouvez-vous utiliser un contrat d'achat d'un jour ?
Le contrat d'achatA ne doit pas durer six mois. En vertu de la règle NAR, un accord peut couvrir une seule propriété ou un seul jour, si la loi et la politique de courtage de l'État le permettent.
A accord limité est toujours un accord formel écrit, pas une compréhension verbale. Il doit indiquer les services que l'agent fournira, la durée de l'accord et s'il est exclusif. Il doit également indiquer l'indemnisation. L'indemnisation est négociable, mais elle doit être clairement spécifiée et ne peut être laissée sans fin.
Certaines parties de l'arrangement sont fixes et certaines peuvent changer. L'exigence d'avoir un accord signé avant la tournée est fixée. La durée, le nombre de biens couverts et le montant de l'indemnisation sont négociés entre l'acheteur et le courtier.
A accord limité répond à l'exigence de tournée. Il ne remplace ni ne crée une exception à cette exigence.
Construire des accords avec les acheteurs dans votre processus d'affichage
Un malentendu commun est que l'accord peut attendre que l'agent et l'acheteur se rencontrent à la propriété. Le traitement de l'accord avant la programmation de la présentation prévient cet écart.
Par exemple, un acheteur appelle au sujet d'une maison et veut la voir cet après-midi mais ne veut pas un engagement de six mois. L'agent offre un accord couvrant seulement cette maison. Après l'exposition, l'acheteur demande de voir trois maisons de plus. L'agent confirme que l'accord les couvre avant la tournée.
La politique de courtage définit les formulaires à utiliser, quand ils doivent être signés et où ils sont stockés. Les agents de eXp Realty confirmez ces détails avec le courtier de surveillance de votre État avant d'organiser des visites.
Quels agents aussi demander
Est-ce qu'une affichage FaceTime nécessite un accord d'achat?
A vidéo en direct montrant compte comme une tournée en vertu de la règle NAR. Quand un agent passe à travers une maison pendant que l'acheteur regarde en direct, l'agent entre dans la propriété au nom de l'acheteur. Un participant de MLS travaillant avec cet acheteur a besoin d'un accord écrit signé avant d'entrer dans la maison.
Et si un acheteur refuse de signer un contrat d'achat?
Un agent travaillant avec un acheteur ne peut pas visiter une maison avec cet acheteur jusqu'à ce que l'accord écrit soit signé. L'agent peut demander à quoi l'acheteur s'oppose et proposer un accord plus court si c'est permis. Un acheteur qui décline toujours peut assister à l'ouverture des maisons seul ou contacter directement les agents de la liste.
Qu'est-ce qu'un accord de représentation de l'acheteur?
Le contrat de représentation de l'acheteurA est un contrat écrit entre un acheteur et un courtier. Il indique les services que l'agent fournira, leur durée, leur exclusivité et leur rémunération. La politique de la MLS de la NAR en exige une avant qu'un participant à la MLS ne visite des maisons avec cet acheteur.
Pourquoi ça compte
Les règles de l'accord d'achat décident quand un agent peut visiter une maison, et le courtier fournit les formulaires, donc le choix du courtier affecte chaque exposition. Chez eXp Realty, tous les agents reçoivent la même plateforme de courtage de base, y compris la conformité, la rémunération et l'accès aux divisions de l'entreprise. Ce qui différencie, c'est l'écosystème avec lequel un agent s'aligne.
Le commanditaire et l'agent sélectionnent les formes auxquelles ils ont accès aux outils, aux systèmes de formation et d'attraction, y compris les scripts pour expliquer les termes de l'accord d'achat avant la première présentation. Les agents qui évaluent ce choix devraient vérifier le processus de l'accord d'achat de leur courtier en plus de la Smart Agent Alliance valeur de l'équipe un sponsor apporte.
Questions fréquemment posées
Pouvez-vous montrer une maison sans accord d'achat ?
Ça dépend pour qui l'agent travaille. Un participant au MLS travaillant avec un acheteur a besoin d'un accord écrit signé avant de visiter une maison avec cet acheteur. Un agent d'annonce montrant une maison à un acheteur non représenté, ou un hôte d'une maison ouverte accueillant les visiteurs, n'en a généralement pas besoin.
Quelle est la règle du contrat d'achat écrit NAR?
La règle de l'accord d'achat écrit de la NAR est la déclaration de politique 8.13 dans la politique MLS de la NAR. Elle est entrée en vigueur le 17 août 2024. Il exige que les participants à la MLS travaillant avec un acheteur signent un accord écrit avec cet acheteur avant de visiter une maison, y compris des visites virtuelles en direct.
Avez-vous besoin d'un accord d'achat avant de parler à un acheteur?
Un accord signéA n'est pas nécessaire avant qu'un agent explique les services, discute des propriétés ou réponde à des questions générales. La règle NAR s'applique avant de visiter une maison avec un acheteur. La loi ou la politique de courtage de l'État peuvent exiger un accord plus tôt, de sorte que les agents confirment les exigences locales avec leur courtier.
Un accord d'achat peut-il être non exclusif?
Le contrat d'acheteurA peut être exclusif ou non exclusif, selon ce que l'acheteur et le courtier négocient et ce que la loi de l'État autorise. L'accord doit indiquer quel type il est. Il doit également énumérer les services fournis, la durée du contrat et les conditions d'indemnisation de l'agent.
La règle du contrat d'achat s'applique-t-elle à tous les agents immobiliers?
La règle de l'accord d'achat écrit est la politique NAR MLS, pas une loi universelle. Il s'applique aux participants à la MLS et à leurs agents dans les MLS qui suivent la politique de la NAR. Les lois et les politiques de courtage des États peuvent fixer des exigences distinctes ou plus strictes en matière d'accord d'achat qui s'appliquent à leurs propres conditions.
