Key Takeaway
Un partecipante alla MLS che lavora con un acquirente deve firmare un accordo scritto di acquisto prima di visitare una casa con tale acquirente, compresi i tour virtuali dal vivo. I visitatori che partecipano a una casa aperta da soli, e gli acquirenti non rappresentati mostrati una casa dall'agente di annuncio, non sono coperti. Un contratto può coprire una proprietà o un giorno quando la legge statale e la politica di intermediazione lo consentono.
TL;DR Per mostrare una casa senza un accordo di acquisto
- Accordo richiesto prima del tour con il tuo acquirente.
- Le visite virtuali in diretta contano come visite.
- Invio di annunci non è un tour a casa.
- I visitatori indipendenti non hanno bisogno di un accordo.
- Listing agents possono mostrare acquirenti non rappresentati.
- Gli accordi possono coprire solo una proprietà.
- Le norme statali e di intermediazione possono essere più severe.
Mostrare una casa senza un accordo di acquisto significa visitare una casa con un acquirente prima di firmare un accordo scritto. Secondo la politica MLS della NAR, un partecipante alla MLS che lavora con un acquirente ha generalmente bisogno di un accordo firmato prima di un tour.
Molti agenti presuppongono che ogni persona che entra in una casa in vendita debba prima firmare un accordo di acquisto. La regola è più ristretta, e le case aperte e gli acquirenti non rappresentati seguono termini diversi.
Il requisito è entrato in vigore il 17 agosto 2024, e rimane parte della politica MLS di NAR nel 2026.
Questo articolo spiega quando è richiesto un accordo, cosa conta come un tour, come si adattano le case aperte e gli agenti di quotazione e come funzionano gli accordi limitati:
Tabella di contenuti
Quando hai bisogno di un contratto di acquisto per mostrare una casa?
L'accordo di acquisto scrittoA è un contratto firmato tra un acquirente e una società di intermediazione. Stabilirà i termini dei servizi dell'agente. Secondo la dichiarazione di politica NAR 8.13, un partecipante MLS che lavora con un acquirente deve firmare questo accordo prima di visitare una casa con tale acquirente.
La regola si applica solo quando due condizioni sono vere. L'agente sta lavorando con l'acquirente, e l'agente sta per visitare una proprietà per quel compratore. Se manca una delle due condizioni, questa regola non richiede un accordo.
Le conversazioni precoci non provocano il requisito. Un agente può prima spiegare i servizi, discutere delle proprietà e rispondere alle domande generali. Molti agenti utilizzano una riunione di consultazione con l'acquirente per esaminare l'accordo prima della prima presentazione.
La regola NAR è uno standard minimo. Non sovrasta la legge statale, le regole locali della MLS o la politica di intermediazione, e ognuno di questi può richiedere un accordo in anticipo o aggiungere passi.
Cosa conta come visitare una casa?
Touring significa entrare in una proprietà con l'acquirente o entrare in essa per conto dell'acquirente. L'orientamento 101 degli accordi di acquisto scritti della NAR conferma che sono inclusi i tour virtuali dal vivo.
Se un agente attraversa una casa mentre l'acquirente guarda FaceTime, è un tour. La posizione dell'acquirente non importa. L'agente sta entrando nella proprietà per l'acquirente e mostrandola in diretta, quindi l'accordo deve essere firmato prima che l'agente entri.
Alcune attività non sono tour. Inviare un annuncio, discutere le caratteristiche di una proprietà o rivedere le informazioni disponibili non è considerato come un tour. Il NAR descrive anche gli atti ministeriali, che sono compiti amministrativi di base. Gli atti ministeriali da soli non creano un rapporto di rappresentanza dell'acquirente né innescano questo requisito.
La regola non può essere evitata se un altro agente apre la porta. Se l'agente originale sta ancora lavorando con l'acquirente, il requisito si applica ancora a quel tour.
Possono gli acquirenti frequentare le case aperte senza firmare?
Un acquirente non rappresentato, cioè un acquirente senza agente che lavora per loro, può entrare in una casa aperta senza firmare un contratto di acquisto.
L'agente che ospita l'open house lavora per conto del venditore. L'host fornisce l'accesso al venditore e non è l'agente acquirente di ogni visitatore, quindi l'host non ha bisogno di un accordo firmato con ogni visitatore. Il regolamento NAR FAQs indirizza le visite a domicilio aperto in base alla regola.
Questa eccezione riguarda i visitatori che partecipano da soli, non gli acquirenti che hanno già un agente. Se l'agente di un acquirente porta un cliente in una casa aperta e gli fa passare la proprietà, la visita è un tour, e l'accordo deve essere firmato prima.
L'eccezione termina anche quando il ruolo dell'ospite cambia. Se l'ospite accetta di lavorare con un visitatore come suo agente acquirente, l'accordo è necessario prima di qualsiasi spettacolo privato.
I agenti di annunci possono mostrare acquirenti non rappresentati?
L'agente di quotazioneA rappresenta il venditore. Quando un acquirente non rappresentato chiede direttamente all'agente di quotazione di vedere la casa, l'agente di quotazione può fornire l'accesso agendo solo per il venditore. La regola NAR non richiede un accordo di acquisto in questo caso, perché l'agente quotatore non collabora con l'acquirente.
L'agente di quotazione deve dire chiaramente all'acquirente che rappresenta il venditore, non l'acquirente. Come gli acquirenti senza agente influenzano il risarcimento è coperto da che paga l'agente dell'acquirente nel 2026.
La relazione può cambiare. Se l'agente di quotazione inizia a fornire servizi di rappresentanza degli acquirenti, o entra in doppia agenzia dove lo consentono lo stato e il brokerage, l'agente sta ora lavorando con l'acquirente. A quel punto, l'obbligo di contratto si applica prima di qualsiasi altro tour.
Mostrare un annuncio ad un acquirente non rappresentato non rende, di per sé, l'agente di annuncio l'agente dell'acquirente.
Puoi usare un contratto di acquisto di un giorno?
Il contratto di acquistoA non deve durare sei mesi. Secondo la regola NAR, un accordo può coprire una singola proprietà o un solo giorno, se la legge statale e la politica di intermediazione lo consentono.
Un accordo limitato è ancora un accordo formale scritto, non un accordo verbale. Essa deve indicare i servizi che l'agente fornirà, la durata dell'accordo e se è esclusivo. Deve anche indicare il risarcimento. La compensazione è negoziabile, ma deve essere chiaramente specificata e non può essere lasciata aperta.
Alcune parti del sistema sono fisse e alcune possono cambiare. Il requisito di avere un accordo firmato prima del tour è fissato. La durata, il numero delle proprietà coperte e l'importo del risarcimento sono negoziati tra l'acquirente e il broker.
L'accordo limitatoA soddisfa il requisito di tour. Non sostituisce il requisito né ne crea un'eccezione.
Construire accordi con gli acquirenti nel tuo processo di visualizzazione
Un comune fraintendimento è che l'accordo può aspettare che l'agente e l'acquirente si incontrino presso la proprietà. La gestione dell'accordo prima di pianificare la mostra impedisce questo divario.
Per esempio, un acquirente chiama per una casa e vuole vederla quel pomeriggio ma non vuole un impegno di sei mesi. L'agente offre un accordo che copre solo quella casa. Dopo la mostra, l'acquirente chiede di vedere altre tre case. L'agente conferma che l'accordo li copre prima del tour.
La politica di brokeraggio stabilisce quali moduli utilizzare, quando devono essere firmati e dove sono conservati. Agenti di eXp Realty confermare questi dettagli con il broker di supervisione dello stato prima di organizzare i tour.
Cosa chiedono anche gli agenti
Il display di FaceTime richiede un accordo di acquisto?
A live video che mostra il conto come un tour sotto la regola NAR. Quando un agente attraversa una casa mentre l'acquirente guarda dal vivo, l'agente entra nella proprietà per conto dell'acquirente. Un partecipante MLS che lavora con quel compratore ha bisogno di un accordo scritto firmato prima di entrare nella casa.
E se un acquirente rifiuta di firmare un contratto di acquisto?
Un agente che lavora con un acquirente non può visitare una casa con quell'acquirente finché non viene firmato il contratto scritto. L'agente può chiedere a cosa si oppone l'acquirente e offrire un accordo più breve, se consentito. Un acquirente che rifiuta ancora può partecipare alle case aperte da solo o contattare direttamente gli agenti delle liste.
Che cos'è un accordo di rappresentanza degli acquirenti?
L'accordo di rappresentanza dell'acquirenteA è un contratto scritto tra un acquirente e un'intermediazione. Esso indica i servizi che l'agente fornirà, la sua durata, se è esclusivo e come l'agente viene pagato. La politica della MLS della NAR richiede una prima che un partecipante alla MLS visita le case con quel compratore.
Perché importa
Le regole dell'accordoBuyer decidono quando un agente può visitare una casa, e il broker fornisce i moduli, quindi la scelta del broker influisce su ogni spettacolo. In eXp Realty, tutti gli agenti ricevono la stessa piattaforma di brokeraggio di base, compresa la conformità, la compensazione e l'accesso alle divisioni aziendali. Quello che differisce è l'ecosistema sponsor con cui un agente si allinea.
Il sponsor e l'agente selezionano le forme di strumenti, sistemi di formazione e di attrazione a cui hanno accesso, compresi gli script per spiegare i termini del contratto di acquisto prima della prima mostra. Gli agenti che valutano tale scelta dovrebbero verificare il processo di contratto di acquisto della loro intermediazione Smart Agent Alliance Valore della squadra un sponsor porta.
Domande frequenti
Puoi mostrare una casa senza un accordo di acquisto?
Dipende per chi lavora l'agente. Un partecipante al MLS che lavora con un compratore ha bisogno di un accordo scritto firmato prima di visitare una casa con quel compratore. L'agente che mostra una casa ad un acquirente non rappresentato, o che ospita i visitatori a casa aperta, di solito non ne ha bisogno.
Qual è la regola del contratto di acquisto scritto NAR?
La regola del contratto di acquisto scritto del NAR è la dichiarazione di politica 8.13 nella politica MLS del NAR. Entrò in vigore il 17 agosto 2024. Il MLS richiede ai partecipanti che lavorano con un acquirente di firmare un accordo scritto con tale acquirente prima di visitare una casa, compresi i tour virtuali dal vivo.
Hai bisogno di un accordo di acquisto prima di parlare con un acquirente?
L'accordo firmatoA non è richiesto prima che un agente spieghi i servizi, discuta le proprietà o risponda a domande generali. La regola NAR si applica prima di visitare una casa con un acquirente. La legge statale o la politica di brokeraggio possono richiedere un accordo in anticipo, quindi gli agenti confermano i requisiti locali con il loro broker.
Un accordo di acquisto può essere non esclusivo?
L'accordo di acquistoA può essere esclusivo o non esclusivo, a seconda di ciò che l'acquirente e il broker negoziano e di ciò che la legge statale consente. L'accordo deve indicare quale tipo sia. Essa deve inoltre elencare i servizi forniti, la durata del contratto e le condizioni di compensazione dell'agente.
La regola del contratto di acquisto si applica a tutti gli agenti immobiliari?
La regola del contratto scritto con l'acquirente è la politica NAR MLS, non una legge universale. Esso si applica ai partecipanti alla MLS e ai loro agenti nelle MLS che seguono la politica NAR. Le leggi statali e le politiche di intermediazione possono stabilire requisiti separati o più rigorosi di contratto di acquisto che si applicano sulle proprie condizioni.
