La clave de la toma
Un participante de la MLS que trabaje con un comprador debe firmar un acuerdo de comprador por escrito antes de visitar una casa con ese comprador, incluidas las visitas virtuales en vivo. Los visitantes que asisten a una casa abierta por su cuenta, y los compradores no representados que se les muestran una casa por el agente de venta, no están cubiertos. Un acuerdo puede cubrir una propiedad o un día cuando la ley estatal y la política de corretaje lo permitan.
TL;DR Sobre mostrar una casa sin un acuerdo de comprador
- Se requiere un acuerdo antes de viajar con su comprador.
- Los tours virtuales en vivo cuentan como tours.
- Enviar anuncios no es una gira por casa.
- Los visitantes independientes no necesitan un acuerdo.
- Los agentes de la lista pueden mostrar compradores no representados.
- Los acuerdos pueden cubrir sólo una propiedad.
- Las reglas estatales y de corretaje pueden ser más estrictas.
Mostrar una casa sin un acuerdo de comprador significa recorrer una casa con un comprador antes de firmar un acuerdo por escrito. Según la política de MLS de NAR, un participante de MLS que trabaje con un comprador generalmente necesita ese acuerdo firmado antes de cualquier gira.
Muchos agentes asumen que cada persona que entra en una casa a la venta debe firmar un acuerdo de compra primero. La regla es más estrecha, y las casas abiertas y los compradores no representados siguen diferentes términos.
El requisito entró en vigor el 17 de agosto de 2024, y sigue siendo parte de la política de MLS de NAR en 2026.
Este artículo explica cuándo se requiere un acuerdo, qué es lo que cuenta como una excursión, cómo encajan las casas abiertas y los agentes de cotización y cómo funcionan los acuerdos limitados:
Cuadro de contenido
¿Cuándo necesitas un contrato de comprador para mostrar una casa?
El contrato de comprador escritoA es un contrato firmado entre un comprador y una corretaje. Establece los términos de los servicios del agente. Según la Declaración de Política de NAR 8.13, un participante de MLS que trabaje con un comprador debe firmar este acuerdo antes de visitar una casa con ese comprador.
La regla sólo se aplica cuando dos condiciones son ciertas. El agente está trabajando con el comprador, y el agente está a punto de recorrer una propiedad para ese comprador. Si alguna de las condiciones falta, esta regla no requiere un acuerdo.
Las primeras conversaciones no provocan el requisito. Un agente puede explicar servicios, discutir propiedades y responder preguntas generales primero. Muchos agentes utilizan un reunión de consulta con el comprador para revisar el acuerdo antes de la primera exposición.
La regla NAR es un estándar mínimo. No superan las leyes estatales, las reglas locales de la MLS o la política de corretaje, y cualquiera de estas puede requerir un acuerdo previo o añadir pasos.
¿Qué cuenta como visitar una casa?
Touring significa entrar en una propiedad con el comprador o entrar en ella en nombre del comprador. La guía 101 de los acuerdos de compradores escritos de NAR confirma que se incluyen visitas virtuales en vivo.
Si un agente camina por una casa mientras el comprador mira en FaceTime, eso es un recorrido. La ubicación del comprador no importa. El agente está entrando en la propiedad para el comprador y mostrándola en vivo, por lo que el acuerdo debe ser firmado antes de que el agente entre.
Algunas actividades no son excursiones. Enviar una lista, discutir las características de una propiedad o revisar la información disponible no se considera como una gira. El NAR también describe los actos ministeriales, que son tareas administrativas básicas. Los actos ministeriales por sí solos no crean una relación de representación del comprador ni activan este requisito.
La regla no se puede evitar si otro agente abre la puerta. Si el agente original sigue trabajando con el comprador, el requisito sigue aplicándose a esa visita.
¿Pueden los compradores asistir a las casas abiertas sin firmar?
Un comprador no representado, es decir, un comprador sin agente que trabaje para ellos, puede entrar en una casa abierta sin firmar un acuerdo de comprador.
El agente que acoge la casa abierta trabaja en nombre del vendedor. El anfitrión proporciona acceso al vendedor y no es el agente comprador de cada visitante, por lo que el anfitrión no necesita un acuerdo firmado con cada visitante. Las preguntas frecuentes de los acuerdos NAR se dirigen a las visitas a la casa abierta bajo la regla.
Esta excepción se aplica a los visitantes que asisten por su cuenta, no a los compradores que ya tienen un agente. Si el agente de un comprador lleva a un cliente a una casa abierta y lo recorre a través de la propiedad, esa visita es un recorrido, y el acuerdo debe firmarse primero.
La excepción también termina cuando el papel del anfitrión cambia. Si el anfitrión acepta trabajar con un visitante como su agente comprador, el acuerdo es necesario antes de cualquier exposición privada.
¿Pueden los agentes de listados mostrar compradores no representados?
El agente de cotizaciónA representa al vendedor. Cuando un comprador no representado solicita directamente al agente de venta que vea la vivienda, el agente de venta puede proporcionar acceso mientras actúa únicamente para el vendedor. La regla NAR no requiere un acuerdo de comprador en este caso, porque el agente de cotización no está trabajando con el comprador.
El agente de cotización debe decirle claramente al comprador que representa al vendedor, no al comprador. Cómo los compradores sin agente afectan a la compensación se cubre en , que paga al agente del comprador en 2026.
La relación puede cambiar. Si el agente de cotización comienza a prestar servicios de representación del comprador, o entra en doble agencia cuando el estado y la correduría lo permitan, el agente ahora está trabajando con el comprador. En ese momento, el requisito de acuerdo se aplica antes de cualquier otro recorrido.
Mostrar una cotización a un comprador no representado no hace, por sí mismo, que el agente de cotización sea el agente de ese comprador.
¿Puedes usar un contrato de compra de un día?
El contrato de compradorA no tiene que durar seis meses. En virtud de la regla NAR, un acuerdo puede cubrir una sola propiedad o un solo día, si la ley estatal y la política de corretaje lo permiten.
Un acuerdo limitado sigue siendo un acuerdo formal por escrito, no un entendimiento verbal. Debe indicar los servicios prestados por el agente, la duración del contrato y si es exclusivo. También deberá indicar la indemnización. La compensación es negociable, pero debe especificarse claramente y no puede dejarse sin límite.
Algunas partes del arreglo son fijas y algunas pueden cambiar. Se fija el requisito de tener un acuerdo firmado antes de la gira. La duración, el número de propiedades cubiertas y el importe de la compensación se negocian entre el comprador y la corretaje.
El acuerdo limitado deA cumple con el requisito de gira. No sustituye el requisito ni crea una excepción al mismo.
Construir acuerdos de compradores en su proceso de presentación
Un malentendido común es que el acuerdo puede esperar hasta que el agente y el comprador se reúnan en la propiedad. Tratar el acuerdo antes de programar la presentación evita esa brecha.
Por ejemplo, un comprador llama sobre una casa y quiere verla esa tarde pero no quiere un compromiso de seis meses. El agente ofrece un acuerdo que cubre sólo esa casa. Después de la muestra, el comprador pide ver tres casas más. El agente confirma que el acuerdo los cubre antes de la gira.
La política de brokering establece qué formularios utilizar, cuándo deben firmarse y dónde se almacenan. Los agentes de eXp Realty confirmar estos detalles con el corredor supervisor de su estado antes de organizar visitas.
Qué agentes también preguntan
¿Requiere un acuerdo de comprador una exhibición de FaceTime?
El video en vivo deA que muestra cuenta como una gira bajo la regla del NAR. Cuando un agente pasa por una casa mientras el comprador mira en vivo, el agente está entrando en la propiedad en nombre del comprador. Un participante de MLS que trabaje con ese comprador necesita un acuerdo escrito firmado antes de entrar en la vivienda.
¿Qué pasa si un comprador se niega a firmar un acuerdo de compra?
Un agente que trabaja con un comprador no puede visitar una casa con ese comprador hasta que se firme el acuerdo por escrito. El agente puede preguntar a qué se opone el comprador y ofrecer un acuerdo más corto si se le permite. Un comprador que todavía declina puede asistir a las casas abiertas solo o contactar directamente a los agentes de la lista.
¿Qué es un acuerdo de representación del comprador?
A Acuerdo de representación del comprador es un contrato escrito entre un comprador y una correduría. En ella se indican los servicios que prestará el agente, su duración, si es exclusivo y cómo se paga al agente. La política de la MLS de la NAR requiere una antes de que un participante de la MLS visite casas con ese comprador.
Por qué esto es importante
Las reglas del acuerdo de comprador deciden cuándo un agente puede recorrer una casa, y la correduría suministra los formularios, por lo que la elección de la correduría afecta a cada exposición. En eXp Realty, todos los agentes reciben la misma plataforma de corretaje central, incluido el cumplimiento, la compensación y el acceso a las divisiones de la empresa. Lo que difiere es el ecosistema con el que se alinea un agente.
El patrocinador de un agente selecciona las formas a las que tienen acceso las herramientas, los sistemas de capacitación y atracción, incluidos los guiones para explicar los términos del acuerdo de comprador antes de una primera exhibición. Los agentes que evalúen esa elección deben comprobar el proceso de acuerdo de comprador de su correduría junto con el Smart Agent Alliance Valor del equipo un patrocinador trae.
Preguntas frecuentes
¿Puedes mostrar una casa sin un acuerdo de compra?
depende de para quién trabaje el agente. Un participante de MLS que trabaje con un comprador necesita un acuerdo escrito firmado antes de recorrer una casa con ese comprador. Un agente de venta que muestre una casa a un comprador no representado, o un anfitrión de puertas abiertas que acoge a los visitantes, generalmente no necesita una.
¿Cuál es la regla del contrato de comprador escrito NAR?
La regla del acuerdo de comprador escrito de la NAR es la Declaración de política 8.13 en la política de MLS de la NAR. Entró en vigor el 17 de agosto de 2024. Requiere que los participantes de MLS que trabajan con un comprador firmen un acuerdo por escrito con ese comprador antes de visitar una casa, incluidas las visitas virtuales en vivo.
¿Necesitas un acuerdo de comprador antes de hablar con un comprador?
No se requiere un acuerdo firmado antes de que un agente explique los servicios, discuta propiedades o responda preguntas generales. La regla NAR se aplica antes de visitar una casa con un comprador. La ley estatal o la política de corretaje pueden requerir un acuerdo antes, por lo que los agentes confirman los requisitos locales con su corredor.
¿Puede un contrato de comprador no ser exclusivo?
El contrato de compradorA puede ser exclusivo o no exclusivo, dependiendo de lo que el comprador y la correduría negocien y lo que permita la ley estatal. El acuerdo debe indicar qué tipo es. También debe enumerar los servicios prestados, la duración del contrato y las condiciones de compensación del agente.
¿Se aplica la regla del contrato de comprador a todos los agentes inmobiliarios?
La regla del contrato de comprador por escrito es la política de la NAR MLS, no una ley universal. Se aplica a los participantes de la MLS y a sus agentes en las MLS que sigan la política de la NAR. Las leyes estatales y las políticas de corretaje pueden establecer requisitos separados o más estrictos de acuerdo de comprador que se aplican en sus propios términos.
