Κλειδί Takeaway
Ένας συμμετέχων MLS που συνεργάζεται με έναν αγοραστή πρέπει να υπογράψει γραπτή συμφωνία αγοραστή πριν επισκεφτεί ένα σπίτι με αυτόν τον αγοραστή, συμπεριλαμβανομένων ζωντανών εικονικών επισκέψεων. Δεν καλύπτονται οι επισκέπτες που επισκέπτονται ένα ανοιχτό σπίτι μόνοι τους, καθώς και οι αγοραστές χωρίς εκπροσώπηση που δείχνουν ένα σπίτι από τον πράκτορα πώλησης. Η σύμβαση μπορεί να καλύπτει ένα ακίνητο ή μια ημέρα, εφόσον το επιτρέπουν οι κρατικοί νόμοι και η πολιτική διαμεσολάβησης.
TL;DR Για την παρουσίαση ενός σπιτιού χωρίς συμφωνία αγοραστή
- Συμφωνία απαιτείται πριν την περιοδεία με τον αγοραστή σας. Οι εικονικές περιοδείες
- Live υπολογίζονται ως περιοδείες.
- Το να στέλνεις λίστες δεν είναι να κάνεις περιοδεία σε ένα σπίτι.
- Οι ανεξάρτητοι επισκέπτες δεν χρειάζονται συμφωνία.
- Οι πράκτορες καταχώρισης μπορούν να δείχνουν μη αντιπροσωπευμένους αγοραστές.
- Οι συμφωνίες μπορούν να καλύπτουν μόνο μία ιδιοκτησία.
- Οι κρατικοί και οι κανόνες διαμεσολάβησης μπορούν να είναι πιο αυστηροί.
Η παρουσίαση ενός σπιτιού χωρίς συμφωνία αγοραστή σημαίνει περιοδεία σπιτιού με αγοραστή πριν υπογραφεί γραπτή συμφωνία. Σύμφωνα με την πολιτική MLS του NAR, ένας συμμετέχων MLS που συνεργάζεται με έναν αγοραστή γενικά χρειάζεται την υπογεγραμμένη συμφωνία πριν από οποιαδήποτε περιοδεία.
Πολλοί πράκτορες υποθέτουν ότι κάθε άτομο που μπαίνει σε ένα σπίτι για πώληση πρέπει πρώτα να υπογράψει μια συμφωνία αγοραστή. Ο κανόνας είναι στενότερος, και τα ανοιχτά σπίτια και οι αντιπροσωπεύοντες αγοραστές ακολουθούν διαφορετικούς όρους.
Η απαίτηση τέθηκε σε ισχύ στις 17 Αυγούστου 2024 και παραμένει μέρος της πολιτικής MLS του NAR το 2026.
Το άρθρο αυτό εξηγεί πότε απαιτείται συμφωνία, τι υπολογίζεται ως περιοδεία, πώς ταιριάζουν οι ανοικτές πόλεις και οι πράκτορες πώλησης, και πώς λειτουργούν οι περιορισμένες συμφωνίες:
Πίνακας Περιεχομένου
Πότε χρειάζεστε σύμβαση αγοραστή για να δείξετε ένα σπίτι;
Η γραπτή σύμβαση αγοραστήA είναι μια υπογεγραμμένη σύμβαση μεταξύ αγοραστή και μεσίτη. Ορίζει τους όρους των υπηρεσιών του πράκτορα. Σύμφωνα με τη δήλωση πολιτικής NAR 8.13, ένας συμμετέχων της MLS που συνεργάζεται με έναν αγοραστή πρέπει να υπογράψει αυτή τη συμφωνία πριν επισκεφτεί ένα σπίτι με τον αγοραστή.
Ο κανόνας ισχύει μόνο όταν δύο προϋποθέσεις είναι αληθινές. Ο πράκτορας δουλεύει με τον αγοραστή, και ο πράκτορας είναι έτοιμος να επισκεφτεί μια ιδιοκτησία για τον αγοραστή. Εάν δεν υπάρχει καμία από τις δύο προϋποθέσεις, ο κανόνας αυτός δεν απαιτεί συμφωνία.
Οι πρώτες συνομιλίες δεν προκαλούν την απαίτηση. Ένας πράκτορας μπορεί να εξηγήσει τις υπηρεσίες, να συζητήσει τις ιδιότητες και να απαντήσει πρώτα σε γενικές ερωτήσεις. Πολλοί πράκτορες χρησιμοποιούν συνεδρίαση διαβούλευσης αγοραστή να επανεξετάσει τη συμφωνία πριν από την πρώτη επίδειξη.
Ο κανόνας NAR είναι ένα ελάχιστο πρότυπο. Δεν επικαλείται το κρατικό δίκαιο, τους τοπικούς κανόνες της MLS ή την πολιτική διαμεσολάβησης, και οποιοδήποτε από αυτά μπορεί να απαιτήσει προηγούμενη συμφωνία ή να προσθέσει βήματα.
Τι μετράει σαν περιοδεία σε σπίτι;
Touring σημαίνει την είσοδο σε ιδιοκτησία με τον αγοραστή ή την είσοδο σε αυτήν για λογαριασμό του αγοραστή. Οι κατευθυντήριες γραμμές του NAR για τις συμφωνίες Written Buyer Agreements 101 επιβεβαιώνουν ότι περιλαμβάνονται ζωντανές εικονικές περιοδείες.
Αν ένας πράκτορας περπατήσει μέσα από ένα σπίτι ενώ ο αγοραστής βλέπει στο FaceTime, αυτό είναι μια περιοδεία. Η τοποθεσία του αγοραστή δεν έχει σημασία. Ο πράκτορας εισέρχεται στο ακίνητο για τον αγοραστή και το δείχνει ζωντανά, οπότε η συμφωνία πρέπει να υπογραφεί πριν ο πράκτορας εισέλθει.
Μερικές δραστηριότητες δεν είναι περιοδείες. Η αποστολή μιας λίστας, η συζήτηση των χαρακτηριστικών ενός ακινήτου ή η αναθεώρηση των διαθέσιμων πληροφοριών δεν θεωρείται περιοδεία. Το NAR περιγράφει επίσης υπουργικές πράξεις, οι οποίες αποτελούν βασικά διοικητικά καθήκοντα. Μόνο οι υπουργικές πράξεις δεν δημιουργούν σχέση εκπροσώπησης αγοραστών ούτε προκαλούν αυτή την απαίτηση.
Ο κανόνας δεν μπορεί να αποφευχθεί με ένα άλλο πράκτορα να ανοίξει την πόρτα. Εάν ο αρχικός πράκτορας συνεργάζεται ακόμα με τον αγοραστή, η απαίτηση εξακολουθεί να ισχύει για την επίσκεψη.
Μπορούν οι αγοραστές να παρακολουθούν ανοιχτά σπίτια χωρίς να υπογράφουν;
Ένας μη εκπροσωπημένος αγοραστής, δηλαδή ένας αγοραστής χωρίς πράκτορα που να εργάζεται για αυτόν, μπορεί να εισέλθει σε ένα ανοιχτό σπίτι χωρίς να υπογράψει συμφωνία αγοραστή.
Ο αντιπρόσωπος που φιλοξενεί το ανοιχτό σπίτι εργάζεται για λογαριασμό του πωλητή. Ο οικοδεσπότης παρέχει πρόσβαση στον πωλητή και δεν είναι ο αντιπρόσωπος αγοραστών κάθε επισκέπτη, οπότε ο οικοδεσπότης δεν χρειάζεται υπογεγραμμένη συμφωνία με κάθε επισκέπτη. Το NAR Settlement FAQs διευθύνει τις επισκέψεις σε ανοικτό σπίτι σύμφωνα με τον κανόνα.
Αυτή η εξαίρεση καλύπτει τους επισκέπτες που συμμετέχουν μόνοι τους, όχι τους αγοραστές που έχουν ήδη πράκτορα. Αν ο αντιπρόσωπος ενός αγοραστή φέρει έναν πελάτη σε ένα ανοιχτό σπίτι και τον συνοδεύει μέσα από το ακίνητο, αυτή η επίσκεψη είναι μια επίσκεψη, και η συμφωνία πρέπει να υπογραφεί πρώτα.
Η εξαίρεση λήγει επίσης όταν αλλάζει ο ρόλος του οικοδεσπότη. Εάν ο οικοδεσπότης συμφωνήσει να συνεργαστεί με έναν επισκέπτη ως αντιπρόσωπό του αγοραστή, η συμφωνία απαιτείται πριν από οποιαδήποτε ιδιωτική επίδειξη.
Μπορούν οι διαφημιστές να δείξουν αγοραστές χωρίς εκπροσώπηση;
Ο πράκτοραςA εκπροσωπεί τον πωλητή. Όταν ένας αγοραστής χωρίς εκπροσώπηση ζητά απευθείας από τον πράκτορα πώλησης να δει το σπίτι, ο πράκτορας πώλησης μπορεί να παρέχει πρόσβαση ενώ ενεργεί μόνο για τον πωλητή. Ο κανόνας NAR δεν απαιτεί συμφωνία αγοραστή σε αυτή την περίπτωση, επειδή ο αντιπρόσωπος πώλησης δεν συνεργάζεται με τον αγοραστή.
Ο αντιπρόσωπος της λίστας πρέπει να ενημερώνει σαφώς τον αγοραστή ότι εκπροσωπεί τον πωλητή και όχι τον αγοραστή. Πώς οι αγοραστές χωρίς αντιπρόσωπο επηρεάζουν την αποζημίωση καλύπτεται από το , ο οποίος πληρώνει τον αντιπρόσωπο του αγοραστή το 2026.
Η σχέση μπορεί να αλλάξει. Αν ο αντιπρόσωπος πώλησης αρχίσει να παρέχει υπηρεσίες εκπροσώπησης αγοραστών ή εισέλθει σε διπλή υπηρεσία όπου το κράτος και η μεσίτης το επιτρέπουν, ο αντιπρόσωπος συνεργάζεται τώρα με τον αγοραστή. Σε αυτό το σημείο, η απαίτηση συμφωνίας ισχύει πριν από οποιαδήποτε περαιτέρω περιοδεία.
Η παρουσίαση μιας λίστας σε έναν αντιπροσωπευόμενο αγοραστή δεν καθιστά από μόνο του τον αντιπρόσωπο της λίστας αντιπρόσωπο του αγοραστή.
Μπορείτε να χρησιμοποιήσετε μια σύμβαση αγοραστή 1 ημέρας;
Η σύμβαση αγοραστήA δεν πρέπει να διαρκεί έξι μήνες. Σύμφωνα με τον κανόνα της NAR, μια συμφωνία μπορεί να καλύπτει ένα μόνο ακίνητο ή μια μόνο ημέρα, αν το επιτρέπει η κρατική νομοθεσία και η πολιτική διαμεσολάβησης.
A περιορισμένη συμφωνία είναι ακόμα μια επίσημη γραπτή συμφωνία, όχι μια λεκτική κατανόηση. Πρέπει να δηλώνει τις υπηρεσίες που θα παρέχει ο πράκτορας, πόσο θα διαρκέσει η σύμβαση και αν είναι αποκλειστική. Πρέπει επίσης να αναφέρεται η αποζημίωση. Η αποζημίωση είναι διαπραγματεύσιμη, αλλά πρέπει να προσδιορίζεται σαφώς και δεν μπορεί να παραμείνει ανοιχτή.
Μερικά μέρη της διευθέτησης είναι σταθερά και μερικά μπορούν να αλλάξουν. Η απαίτηση υπογραφής συμφωνίας πριν από την περιοδεία καθορίζεται. Η διάρκεια, ο αριθμός των καλυμμένων ακινήτων και το ποσό της αποζημίωσης διαπραγματεύονται μεταξύ του αγοραστή και του μεσίτη.
ΗA περιορισμένη συμφωνία πληροί την υποχρέωση περιοδείας. Δεν αντικαθιστά την απαίτηση ούτε δημιουργεί εξαίρεση από αυτήν.
Βάση συμφωνιών αγοραστών στη διαδικασία προβολής σας
Μια κοινή παρεξήγηση είναι ότι η συμφωνία μπορεί να περιμένει μέχρι ο πράκτορας και ο αγοραστής να συναντηθούν στο ακίνητο. Η επεξεργασία της συμφωνίας πριν από την προγραμματισμένη επίδειξη αποτρέπει αυτό το χάσμα.
Για παράδειγμα, ένας αγοραστής τηλεφωνεί για ένα σπίτι και θέλει να το δει εκείνο το απόγευμα, αλλά δεν θέλει μια δέσμευση έξι μηνών. Ο πράκτορας προσφέρει μια συμφωνία που καλύπτει μόνο αυτό το σπίτι. Μετά την επίδειξη, ο αγοραστής ζητά να δει άλλα τρία σπίτια. Ο πράκτορας επιβεβαιώνει ότι η συμφωνία τους καλύπτει πριν την περιοδεία.
Πολιτική χρηματιστηρίου καθορίζει ποια έντυπα πρέπει να χρησιμοποιηθούν, πότε πρέπει να υπογραφούν και πού αποθηκεύονται. Πράκτορες στο eXp Realty επιβεβαιώστε αυτές τις λεπτομέρειες με τον εποπτικό διαμεσολαβητή της πολιτείας σας πριν οργανώσετε περιοδείες.
Τι Ρωτάνε Επίσης Οι Πράκτορες
Η εμφάνιση του FaceTime απαιτεί συμφωνία αγοραστή;
A ζωντανό βίντεο που δείχνει μετράει ως μια περιοδεία σύμφωνα με τον κανόνα NAR. Όταν ένας πράκτορας περπατάει μέσα από ένα σπίτι ενώ ο αγοραστής παρακολουθεί ζωντανά, ο πράκτορας εισέρχεται στην ιδιοκτησία για λογαριασμό του αγοραστή. Ένας συμμετέχων MLS που συνεργάζεται με τον αγοραστή χρειάζεται μια υπογεγραμμένη γραπτή συμφωνία πριν εισέλθει στο σπίτι.
Τι γίνεται αν ο αγοραστής αρνηθεί να υπογράψει συμφωνία αγοραστή;
Ένας πράκτορας που συνεργάζεται με έναν αγοραστή δεν μπορεί να επισκεφτεί ένα σπίτι με αυτόν τον αγοραστή μέχρι να υπογραφεί η γραπτή συμφωνία. Ο πράκτορας μπορεί να ρωτήσει τι αντιτίθεται ο αγοραστής και να προσφέρει μια σύντομη συμφωνία αν το επιτρέψει. Ένας αγοραστής που ακόμα αρνείται μπορεί να παρακολουθήσει μόνο του τα ανοιχτά σπίτια ή να επικοινωνήσει απευθείας με τους πράκτορες λίστας.
Τι είναι η σύμβαση εκπροσώπησης αγοραστή;
Η σύμβαση εκπροσώπησης αγοραστήA είναι γραπτή σύμβαση μεταξύ αγοραστή και μεσίτη. Περιγράφει τις υπηρεσίες που θα παρέχει ο πράκτορας, την διάρκεια τους, το αν είναι αποκλειστικό και τον τρόπο πληρωμής του πράκτορα. Η πολιτική MLS του NAR απαιτεί ένα πριν ένας MLS συμμετέχων επισκέπτεται σπίτια με τον αγοραστή.
Γιατί Αξίζει Αυτό
Οι κανόνες της συμφωνίαςBuyer αποφασίζουν πότε ένας αντιπρόσωπος μπορεί να επισκεφθεί ένα σπίτι, και ο διαμεσολαβητής παρέχει τα έντυπα, οπότε η επιλογή του διαμεσολαβητή επηρεάζει κάθε επίδειξη. Στο eXp Realty, όλοι οι πράκτορες λαμβάνουν την ίδια βασική πλατφόρμα διαμεσολάβησης, συμπεριλαμβανομένης της συμμόρφωσης, της αποζημίωσης και της πρόσβασης στα τμήματα της εταιρείας. Αυτό που διαφέρει είναι το οικοσύστημα χορηγού με το οποίο ευθυγραμμίζεται ένας πράκτορας.
Ο χορηγός και ο εκπρόσωπος επιλέγουν σχήματα σε τα οποία έχουν πρόσβαση εργαλεία, συστήματα εκπαίδευσης και ελκυσμού, συμπεριλαμβανομένων σενάρων για την εξήγηση των όρων της συμφωνίας αγοραστή πριν από την πρώτη εμφάνιση. Οι αντιπρόσωποι που εξετάζουν αυτή την επιλογή θα πρέπει να ελέγχουν τη διαδικασία σύμβασης αγοραστή της μεσίτησης τους παράλληλα με την Smart Agent Alliance Αξία ομάδας ένας χορηγός φέρνει.
Συχνά Ερωτηθέντα
Μπορείτε να δείξετε ένα σπίτι χωρίς συμφωνία αγοραστή;
Εξαρτάται για ποιον δουλεύει ο πράκτορας. Ένας συμμετέχων στο MLS που εργάζεται με έναν αγοραστή χρειάζεται μια υπογεγραμμένη γραπτή συμφωνία πριν επισκεφτεί ένα σπίτι με τον αγοραστή. Ένας αντιπρόσωπος πώλησης που δείχνει ένα σπίτι σε έναν αγοραστή χωρίς εκπροσώπηση, ή ένας οικοδεσπότης ανοιχτού χώρου που φιλοξενεί επισκέπτες, γενικά δεν χρειάζεται ένα.
Τι είναι ο κανόνας της γραπτής σύμβασης αγοραστή NAR;
Ο κανόνας της γραπτής συμφωνίας αγοραστή του NAR είναι η δήλωση πολιτικής 8.13 στην πολιτική MLS του NAR. Έγινε ισχύος στις 17 Αυγούστου 2024. Απαιτείται από τους συμμετέχοντες της MLS που συνεργάζονται με έναν αγοραστή να υπογράψουν μια γραπτή συμφωνία με τον αγοραστή πριν επισκεφθούν ένα σπίτι, συμπεριλαμβανομένων των ζωντανών εικονικών επισκέψεων.
Χρειάζεστε συμφωνία αγοραστή πριν μιλήσετε με αγοραστή;
Η υπογεγραμμένη συμφωνίαA δεν απαιτείται πριν ο πράκτορας εξηγήσει υπηρεσίες, συζητήσει ιδιότητες ή απαντήσει σε γενικές ερωτήσεις. Ο κανόνας NAR ισχύει πριν επισκεφτείτε ένα σπίτι με έναν αγοραστή. Η νομοθεσία του κράτους ή η πολιτική διαμεσολάβησης μπορεί να απαιτεί συμφωνία νωρίτερα, έτσι ώστε οι πράκτορες να επιβεβαιώνουν τις τοπικές απαιτήσεις με τον διαμεσολαβητή τους.
Μπορεί μια συμφωνία αγοραστή να είναι μη αποκλειστική;
Η σύμβαση αγοραστήA μπορεί να είναι αποκλειστική ή μη αποκλειστική, ανάλογα με το τι διαπραγματεύεται ο αγοραστής και ο διαμεσολαβητής και τι επιτρέπει η κρατική νομοθεσία. Η συμφωνία πρέπει να λέει ποιο είδος είναι. Πρέπει επίσης να περιγράφει τις παρεχόμενες υπηρεσίες, την διάρκεια της σύμβασης και τους όρους αποζημίωσης του αντιπροσώπου.
Εφαρμόζεται ο κανόνας της σύμβασης αγοραστή σε κάθε πράκτορα ακινήτων;
Ο κανονισμός της γραπτής συμφωνίας αγοραστή είναι πολιτική της NAR MLS, όχι καθολικό νόμο. Εφαρμόζεται στους συμμετέχοντες στην MLS και στους αντιπροσώπους τους στις MLS που ακολουθούν την πολιτική NAR. Οι κρατικοί νόμοι και οι πολιτικές διαμεσολάβησης μπορούν να καθορίσουν ξεχωριστές ή αυστηρότερες απαιτήσεις σύμβασης αγοραστή που ισχύουν σύμφωνα με τους δικούς τους όρους.
