Key Takeaway
Un participant la MLS care lucrează cu un cumpărător trebuie să semneze un acord scris cu cumpărătorul înainte de a vizita o casă cu acel cumpărător, inclusiv tururi virtuale live. Vizitatorii care participă singuri la o casă deschisă, precum și cumpărătorii nereprezentați cărora agentul de listare le arată o casă, nu sunt acoperiți. Un acord poate acoperi o proprietate sau o zi în cazul în care legea statului și politica de brokeraj permite.
TL;DR Despre prezentarea unei case fără acord de cumpărare
- Acord necesar înainte de a face turneul cu cumpărătorul.
- Live tururi virtuale se numără ca tururi.
- Sending listings nu este un turneu acasă.
- Vizitatorii independenţi nu au nevoie de un acord.
- Agenții de listă pot arăta cumpărători nereprezentați.
- Acordurile pot acoperi doar o proprietate.
- Regulile de stat şi de brokerare pot fi mai stricte.
A arăta o casă fără un acord de cumpărare înseamnă să vizitezi o casă cu un cumpărător înainte de semnarea unui acord scris. În conformitate cu politica MLS a NAR, un participant la MLS care lucrează cu un cumpărător are în general nevoie de acordul semnat înainte de orice turneu.
Mulţi agenţi presupun că fiecare persoană care intră într-o casă de vânzare trebuie să semneze mai întâi un acord de cumpărare. Regula este mai strânsă, iar casele deschise şi cumpărătorii nereprezentaţi urmează termeni diferiti.
Cerința a intrat în vigoare la 17 august 2024 și rămâne parte a politicii NAR MLS în 2026.
Acest articol explică când este necesar un acord, ce contează ca un tur, cum se potrivesc casele deschise și agenții de listare și cum funcționează acordurile limitate:
Tabelul de conţinut
Când ai nevoie de un contract de cumpărare pentru a arăta o casă?
Acordul de cumpărare scrisA este un contract semnat între un cumpărător și o agenție de brokeri. Acesta stabileşte termenii serviciilor agentului. În conformitate cu Declarația de politică NAR 8.13, un participant la MLS care lucrează cu un cumpărător trebuie să semneze acest acord înainte de a vizita o casă cu acel cumpărător.
Regula se aplică numai atunci când două condiții sunt adevărate. Agentul lucrează cu cumpărătorul, iar agentul este pe cale să viziteze o proprietate pentru acel cumpărător. În cazul în care lipsește oricare dintre condiții, această regulă nu necesită un acord.
Conversaţiile timpurii nu declanşează cerinţa. Un agent poate explica serviciile, discuta proprietăţile şi răspunde mai întâi la întrebări generale. Mulţi agenţi folosesc întâlnire de consultare a cumpărătorului să revizuiască acordul înainte de prima prezentare.
Regula NAR este un standard minim. Acesta nu anulează legislația statului, normele locale ale MLS sau politica de broker, și oricare dintre acestea poate necesita un acord anterior sau poate adăuga pași.
Ce contează ca un tur de acasă?
Touring înseamnă intrarea în proprietate cu cumpărătorul sau intrarea în ea în numele cumpărătorului. Orientările NAR privind acordurile cu cumpărătorii Written 101 confirmă că sunt incluse turnee virtuale live.
Dacă un agent merge printr-o casă în timp ce cumpărătorul se uită la FaceTime, asta este un tur. Locul cumpărătorului nu contează. Agentul intră în proprietate pentru cumpărător şi o arată în direct, aşa că acordul trebuie semnat înainte ca agentul să intre.
Unele activităţi nu sunt excursie. Trimiterea unei anunţuri, discutarea caracteristicilor unei proprietăţi sau revizuirea informaţiilor disponibile nu se consideră un tur. NAR descrie, de asemenea, actele ministeriale, care reprezintă sarcini administrative de bază. Doar actele ministeriale nu creează o relație de reprezentare a cumpărătorului și nu declanșează această cerință.
Regula nu poate fi evitată dacă un alt agent deschide uşa. Dacă agentul original continuă să lucreze cu cumpărătorul, cerința se aplică în continuare turului respectiv.
Pot cumpărătorii să participe la case deschise fără să semneze?
Un cumpărător nereprezentat, adică un cumpărător fără agent care să lucreze pentru el, poate intra într-o casă deschisă fără a semna un acord de cumpărare.
Agentul care găzduieşte open house lucrează în numele vânzătorului. Gazdă oferă acces vânzătorului și nu este agentul cumpărător al fiecărui vizitator, astfel încât gazdă nu are nevoie de un acord semnat cu fiecare vizitator. NAR Settlement FAQs adresează vizitele la domiciliu liber în conformitate cu regula.
Această excepție se aplică vizitatorilor care participă singuri, nu cumpărătorilor care au deja un agent. Dacă un agent al cumpărătorului aduce un client într-o casă deschisă şi-l conduce prin proprietate, această vizită este un tur, iar acordul trebuie semnat mai întâi.
Excepţia se termină şi atunci când rolul gazdei se schimbă. Dacă gazda acceptă să lucreze cu un vizitator ca agent cumpărător, acordul este necesar înainte de orice prezentare privată.
Pot agenţii de listă să prezinte cumpărători nereprezentaţi?
Agentul de listareA reprezintă vânzătorul. Atunci când un cumpărător nereprezentat solicită direct agentului de listare să vadă casa, agentul de listare poate oferi acces în timp ce acționează numai pentru vânzător. Regula NAR nu necesită un acord cu cumpărătorul în acest caz, deoarece agentul de listare nu lucrează cu cumpărătorul.
Agentul de listare trebuie să-i spună cumpărătorului în mod clar că reprezintă vânzătorul, nu cumpărătorul. Cum achizitorii fără agent afectează compensația este acoperit în , care plătește agentul cumpărătorului în 2026.
Relaţia se poate schimba. Dacă agentul de listare începe să furnizeze servicii de reprezentare a cumpărătorilor sau intră într-o agenție dublă în cazul în care statul și brokerul le permit, agentul lucrează acum cu cumpărătorul. În acest moment, cerința de acord se aplică înainte de orice altă tură.
A arăta o listare unui cumpărător nereprezentat nu face, în sine, agentul de listare agentul acelui cumpărător.
Poți folosi un contract de cumpărare de 1 zi?
Acordul cu cumpărătorulA nu trebuie să dureze șase luni. În conformitate cu regula NAR, un acord poate acoperi o singură proprietate sau o singură zi, dacă legislația statului și politica de brokerage o permit.
A acordul limitat este încă un acord oficial scris, nu o înţelegere verbală. Acesta trebuie să indice serviciile pe care le va furniza agentul, durata acordului și dacă este exclusiv. Acesta trebuie, de asemenea, să indice compensația. Compensarea este negociabilă, dar trebuie specificată în mod clar și nu poate fi lăsată deschisă.
Unele părţi ale aranjamentului sunt fixe şi unele se pot schimba. Este stabilită cerința de a avea un acord semnat înainte de turneu. Durata, numărul de proprietăți acoperite și suma compensației sunt negociate între cumpărător și broker.
Acordul limitatA îndeplinește cerința de turneu. Nu înlocuiește cerința și nu creează o excepție la ea.
Construirea acordurilor cu cumpărătorii în procesul dvs. de prezentare
A neînţelegere comună este că acordul poate aştepta până când agentul şi cumpărătorul se întâlnesc la proprietate. Tratarea acordului înainte de programarea prezentării împiedică acest deficit.
De exemplu, un cumpărător sună despre o casă și vrea să o vadă în acea după-amiază, dar nu dorește un angajament de șase luni. Agentul oferă un acord care acoperă doar acea casă. După prezentare, cumpărătorul cere să vadă încă trei case. Agentul confirmă că acordul le acoperă înainte de turneu.
Politica de brokerare stabilește formulele care trebuie utilizate, când trebuie semnate și unde sunt stocate. Agenţii de la eXp Realty confirmă aceste detalii cu brokerul de supraveghere al statului lor înainte de a organiza tururi.
Ce solicită şi agenţii
Existe nevoie de un acord de cumpărare pentru o afișare FaceTime?
A video live care arată numără ca un turneu în conformitate cu regula NAR. Când un agent trece printr-o casă în timp ce cumpărătorul priveşte în direct, agentul intră în proprietate în numele cumpărătorului. Un participant la MLS care lucrează cu acel cumpărător are nevoie de un acord scris semnat înainte de a intra în casă.
Ce se întâmplă dacă un cumpărător refuză să semneze un contract de cumpărare?
Un agent care lucrează cu un cumpărător nu poate vizita o casă cu acel cumpărător până când nu este semnat acordul scris. Agentul poate întreba la ce se opune cumpărătorul şi poate oferi un acord mai scurt, dacă este permis. Un cumpărător care declină încă poate participa la deschiderea casei singur sau poate contacta direct agenții de listare.
Ce este un acord de reprezentare a cumpărătorului?
Acordul de reprezentare a cumpărătoruluiA este un contract scris între cumpărător și o agenție de brokeri. Acesta precizează serviciile pe care le va furniza agentul, durata acesteia, dacă este exclusivă și modul în care agentul este plătit. Politica NAR MLS necesită unul înainte ca un participant MLS să viziteze casele cu acel cumpărător.
De ce contează
Regulile contractului cu cumpărătorul decid când un agent poate vizita o casă, iar brokerul furnizează formularele, deci alegerea de broker influențează fiecare prezentare. La eXp Realty, toți agenții primesc aceeași platformă de brokerare de bază, inclusiv conformitate, compensație și acces la diviziunile companiei. Ceea ce diferă este ecosistemul de sponsor un agent se aliniază cu.
Sponsorul un agent selectează formele la care au acces instrumente, sisteme de formare și de atracție, inclusiv scripte pentru a explica termenii acordului cu cumpărătorul înainte de prima prezentare. Agenții care cântăresc această alegere ar trebui să verifice procesul acordului de cumpărare al brokerului lor alături de Smart Agent Alliance Valoarea echipei un sponsor aduce.
Întrebări frecvente
Poți arăta o casă fără acord de cumpărare?
Depinde pentru cine lucrează agentul. Un participant la MLS care lucrează cu un cumpărător are nevoie de un acord scris semnat înainte de a vizita o casă cu acel cumpărător. Un agent de listare care arată o casă unui cumpărător nereprezentat, sau o casă deschisă care primește vizitatori, în general nu are nevoie de una.
Ce este regula contractului de cumpărare scris NAR?
Regula scrisă a acordului cu cumpărătorul NAR este Declarația de politică 8.13 în politica MLS a NAR. A intrat în vigoare la 17 august 2024. Este necesar ca participanții MLS care lucrează cu un cumpărător să semneze un acord scris cu acel cumpărător înainte de a vizita o casă, inclusiv tururi virtuale live.
Ai nevoie de un acord de cumpărare înainte de a vorbi cu un cumpărător?
Acordul semnatA nu este necesar înainte ca un agent să explice serviciile, să discute proprietățile sau să răspundă la întrebări generale. Regula NAR se aplică înainte de a vizita o casă cu un cumpărător. Legea statului sau politica brokerului poate necesita un acord mai devreme, astfel încât agenții să confirme cerințele locale cu brokerul lor.
Poate un contract de cumpărare să nu fie exclusiv?
Acordul cu cumpărătorulA poate fi exclusiv sau non-exclusiv, în funcție de ceea ce cumpărătorul și brokerul negociează și de ceea ce legea statului permite. Acordul trebuie să spună ce tip este. De asemenea, acesta trebuie să facă o listă a serviciilor prestate, a duratei contractului și a condițiilor de despăgubire ale agentului.
Se aplică regula contractului de cumpărare tuturor agenților imobiliari?
Regula scrisă a contractului cu cumpărătorul este politica NAR MLS, nu o lege universală. Se aplică participanților MLS și agenților lor în MLS care respectă politica NAR. Legislația statului și politicile de intermediare pot stabili cerințe separate sau mai stricte ale contractului cu cumpărătorul care se aplică în propriile lor condiții.
