المعلومات الرئيسية
يجب على المشارك في MLS الذي يعمل مع المشتري التوقيع على اتفاقية مكتوبة للمشتري قبل القيام بجولة في منزل مع ذلك المشتري، بما في ذلك الجولات الافتراضية المباشرة. لا يتم تغطية الزوار الذين يحضرون منزلًا مفتوحًا بمفردهم ، والمشترين غير الممثلين الذين أظهرهم منزلًا من قبل وكيل الإعلان. يمكن أن تغطي الاتفاقية عقارًا واحدًا أو يومًا واحدًا عندما يسمح بها قانون الدولة وسياسة الوساطة.
TL;DR حول عرض منزل بدون اتفاقية المشتري
- الاتفاق مطلوب قبل الجولة مع المشتري الخاص بك.
- الجولات الافتراضية المباشرة تعتبر جولات
- إرسال القوائم ليست جولة في منزل
- الزوار المستقلون لا يحتاجون إلى موافقة
- وكلاء الإعلانات يمكن أن يظهر المشترين غير الممثلين.
- يمكن أن تغطي الاتفاقات خاصية واحدة فقط.
- يمكن أن تكون قواعد الدولة والوساطة أكثر صرامة.
عرض منزل بدون اتفاقية المشتري يعني زيارة منزل مع المشتري قبل توقيع اتفاقية مكتوبة. بموجب سياسة NAR MLS ، يحتاج مشارك MLS يعمل مع المشتري عمومًا إلى توقيع الاتفاق قبل أي جولة.
العديد من الوكلاء يفترضون أن كل شخص يدخل منزل للبيع يجب أن يوقع اتفاقية شراء أولاً. القاعدة أصغر، والبيوت المفتوحة والمشترين غير الممثلين يتبعون شروط مختلفة.
المتطلب أصبح نافذًا في 17 أغسطس 2024 ، ويبقى جزءًا من سياسة NAR في MLS في 2026.
تشرح هذه المقالة متى يتطلب الاتفاق، ما الذي يعتبر جولة، وكيفية تطبيق المنازل المفتوحة ووكلاء الإعلانات، وكيف تعمل الاتفاقات المحدودة:
جدول المحتوى
متى تحتاج إلى اتفاقية المشتري لإظهار منزل؟
اتفاقية المشتري المكتوبةA هو عقد موقع بين المشتري والوساطة. إنه يحدد شروط خدمات العميل بموجب بيان سياسة NAR 8.13، يجب على المشارك في MLS الذي يعمل مع المشتري أن يوقع هذا الاتفاق قبل زيارة منزل مع ذلك المشتري.
القاعدة تنطبق فقط عندما تكون شرطين صحيحتين. الوكيل يعمل مع المشتري، و الوكيل هو على وشك الجولة على العقار لهذا المشتري. إذا لم يكن هناك أي شرط، فإن هذه القاعدة لا تتطلب اتفاقاً.
المحادثات المبكرة لا تثير هذا الشرط. يمكن للوكيل أن يشرح الخدمات، و يناقش الممتلكات، و يجيب على الأسئلة العامة أولاً. العديد من العملاء يستخدمون اجتماع استشارات للمشتري لمراجعة الاتفاق قبل العرض الأول.
قاعدة NAR هي معيار أدنى. لا تتداخل مع قانون الولاية أو قواعد MLS المحلية أو سياسة الوساطة، ويمكن لأي من هذه أن تتطلب اتفاقًا مسبقًا أو إضافة خطوات.
ما الذي يعتبر دورة منزل؟
التجول يعني دخول العقار مع المشتري أو دخولها نيابة عن المشتري. توضح إرشادات NAR Written Buyer Agreements 101 أن الجولات الافتراضية الحية متضمنة.
إذا كان وكيل يمشي من خلال منزل بينما المشتري يشاهد على FaceTime، وهذا هو جولة. مكان المشتري لا يهم الوكيل يدخل العقار من أجل المشتري ويعرضه على الهواء المباشر لذا يجب توقيع الاتفاق قبل أن يدخل الوكيل
بعض الأنشطة ليست جولات إرسال إعلانات، ومناقشة خصائص العقار، أو مراجعة المعلومات المتاحة لا تعتبر جولة. كما تصف النظام الوطني للتدبير الوزاري، والتي هي مهام إدارية أساسية. القانون الوزاري وحده لا يخلق علاقة تمثيل للمشتري أو يؤدي إلى هذه المتطلبات.
القاعدة لا يمكن تجنبها عن طريق جعل وكيل آخر يفتح الباب. إذا كان الوكيل الأصلي لا يزال يعمل مع المشتري، فإن الشرط لا يزال ينطبق على تلك الجولة.
هل يمكن للمشترين حضور المنازل المفتوحة دون التوقيع؟
المشتري غير الممثّل، أي المشتري الذي لا يعمل له وكيل، يمكنه الدخول إلى منزل مفتوح دون توقيع اتفاقية المشتري.
الوكيل الذي يستضيف المنزل المفتوح يعمل نيابة عن البائع المضيف يوفر الوصول للبائع وليس وكيل المشتري لكل زائر، لذلك لا يحتاج المضيف إلى اتفاقية موقعة مع كل زائر. التعاملات المشتركة في تسوية NAR التعامل مع زيارات المنازل المفتوحة تحت القاعدة.
هذا الاستثناء ينطبق على الزوار الذين يحضرون بمفردهم ، وليس على المشترين الذين لديهم بالفعل وكيل. إذا كان وكيل المشتري يجلب العميل إلى منزل مفتوح ويمشي معه عبر العقار، تلك الزيارة هي جولة، والاتفاق يجب أن يتم توقيعه أولاً.
ينتهي الاستثناء أيضاً عندما يتغير دور المضيف. إذا وافق المضيف على العمل مع زائر كوكيل المشتري، فإن الاتفاق مطلوب قبل أي عرض خاص.
هل يمكن لوكلاء الإعلانات أن يظهروا المشترين غير الممثلين؟
وكيل الإدراجA يمثل البائع عندما يطلب المشتري غير الممثّل من وكيل الإدراج مباشرةً أن يرى المنزل، يستطيع وكيل الإدراج توفير الوصول بينما يعمل فقط من أجل البائع. قاعدة NAR لا تتطلب اتفاقية المشتري في هذه الحالة ، لأن وكيل الإدراج لا يعمل مع المشتري.
يجب على وكيل القائمة أن يخبر المشتري بوضوح أنه يمثل البائع وليس المشتري. كيف يؤثر المشترون بدون وكيل على التعويضات يتم تغطيتها في الذي يدفع وكيل المشتر في 2026.
العلاقة يمكن أن تتغير إذا بدأ وكيل الإدراج بتقديم خدمات تمثيل المشترين، أو دخل وكالة مزدوجة حيث تسمح بذلك الدولة والوساطة، فإن الوكيل يعمل الآن مع المشتر. في هذه المرحلة، يتم تطبيق شرط الاتفاق قبل أي جولة أخرى.
إظهار إعلان لمشتري غير ممثلا لا يجعله وكيل الإعلان وكيل ذلك المشتري.
هل يمكنك استخدام اتفاقية المشتري لمدة يوم واحد؟
اتفاقية المشتريA لا يجب أن تستمر ستة أشهر. بموجب قاعدة NAR، يمكن أن تغطي الاتفاقية عقارًا واحدًا أو يومًا واحدًا، إذا سمح لقانون الدولة وسياسة الوساطة بذلك.
اتفاق محدود لا يزال اتفاق رسمي مكتوب، وليس تفاهم شفهي. يجب أن يذكر الخدمات التي سيقدمها الوكيل، ومدى مدة الاتفاق، وما إذا كان حصرياً. يجب أن يذكر أيضاً التعويض. التعويضات قابلة للتفاوض، ولكن يجب أن تكون محددة بوضوح ولا يمكن تركها مفتوحة.
بعض أجزاء الترتيب ثابتة وبعضها يمكن تغييرها. الحاجة إلى توقيع اتفاق قبل السفر يتم التفاوض على طول، وعدد العقارات المغطاة، ومبلغ التعويضات بين المشتري والوساطة.
A الإتفاقية المحدودة تلبي متطلبات الجولة. إنها لا تحل محل الشرط أو تخلق استثناءً منه.
بناء اتفاقات المشترين في عملية عرضك
سوء تفاهم شائع هو أن الاتفاق يمكن أن ينتظر حتى يجتمع الوكيل والمشتري في العقار. التعامل مع الاتفاق قبل جدولة العرض يمنع هذا الفجوة.
على سبيل المثال، يتصل المشتري عن منزل ويرغب في رؤيته بعد الظهر ولكن لا يريد التزام لمدة ستة أشهر. الوكيل يقدم اتفاقاً يغطي ذلك المنزل فقط بعد العرض، يطلب المشتري رؤية ثلاثة منازل أخرى. الوكيل يؤكد أن الاتفاق يغطيهم قبل الجولة
سياسة الوساطةتحدد الأشكال التي يجب استخدامها، ومتى يجب توقيعها، وأين يتم تخزينها. وكلاء في eXp Realty تأكد من هذه التفاصيل مع وسيط الإشراف في ولايتك قبل ترتيب الجولات
ما يسأله العاملون أيضاً
هل عرض FaceTime يتطلب اتفاقية المشتري؟
فيديو مباشرA يظهر حسابات كجولة تحت قاعدة NAR. عندما يمشي وكيل من خلال منزل بينما يشاهد المشتري على الهواء المباشر، فإن الوكيل يدخل العقار نيابة عن المشتري. المشارك في MLS الذي يعمل مع ذلك المشتري يحتاج إلى اتفاق مكتوب وقع قبل دخول المنزل.
ماذا لو رفض المشتري توقيع اتفاقية المشتري؟
وكيل يعمل مع المشتري لا يمكن أن يزور منزل مع ذلك المشتري حتى يتم توقيع الاتفاق المكتوب. يمكن للعميل أن يسأل ما يعترض عليه المشتري ويعطيه اتفاق أقصر إذا سمح له بذلك. يمكن للمشتري الذي لا يزال يرفض حضور المنازل المفتوحة وحده أو الاتصال مباشرة مع وكلاء القائمة.
ما هو اتفاقية تمثيل المشتري؟
A اتفاقية تمثيل المشتري هو عقد كتابي بين المشتري والوساطة. يذكر الخدمات التي سيقدمها الوكيل، وطولها، ما إذا كانت حصرية، وكيف يتم دفع الوكيل. سياسة NAR MLS تتطلب واحدة قبل المشارك MLS تجول المنازل مع ذلك المشتري.
لماذا هذا يهم
قواعد اتفاقيةالمشتري تحدد متى يمكن للوكيل الجولة في منزل، والوساطة توفير النماذج، لذلك اختيار الوساطة يؤثر على كل عرض. في eXp Realty، جميع العملاء يحصلون على نفس منصة الوساطة الأساسية، بما في ذلك الامتثال، والتعويض، والوصول إلى أقسام الشركة. ما يختلف هو النظام الإيكولوجي الراعي الذي يتوافق معه الوكيل
يختار الراعي وكيل الأشكال التي لديها أدوات وتدريب وأنظمة جاذبية، بما في ذلك النصوص لشرح شروط اتفاقية المشتري قبل العرض الأول. يجب على الوكلاء الذين يزنون هذا الاختيار التحقق من عملية اتفاقية المشتري من الوساطة الخاصة بهم جنبا إلى جنب مع Smart Agent Alliance قيمة الفريق الراعي يجلب.
الأسئلة المتكررة
هل يمكنك عرض منزل بدون اتفاقية المشتري؟
هذا يعتمد على من يعمل العميل المشارك في MLS يعمل مع المشتري يحتاج إلى اتفاق مكتوب وقع قبل زيارة منزل مع ذلك المشتري. وكيل الإعلانات الذي يظهر منزلًا للمشتري غير الممثّل، أو يستضيف منزلًا مفتوحًا يرحب بالزائرين، لا يحتاج عادةً إلى ذلك.
ما هو قاعدة اتفاقية المشتري المكتوبة NAR؟
قاعدة اتفاقية المشتري المكتوبة في NAR هي بيان السياسة 8.13 في سياسة MLS في NAR. بدأ العمل في 17 أغسطس 2024. يتطلب ذلك من المشاركين في MLS الذين يعملون مع المشتري التوقيع على اتفاق كتابي مع ذلك المشتري قبل القيام بجولة في منزل ، بما في ذلك الجولات الافتراضية الحية.
هل تحتاج إلى اتفاقية المشتري قبل التحدث إلى المشتري؟
لا يتطلب اتفاق توقيعA قبل أن يشرح وكيل الخدمات أو يناقش الممتلكات أو يجيب على أسئلة عامة. قاعدة NAR تنطبق قبل زيارة منزل مع المشتري. قد يتطلب قانون الدولة أو سياسة الوساطة اتفاقاً مسبقاً، لذا يتأكد الوكلاء من المتطلبات المحلية مع وسيطهم.
هل يمكن أن يكون اتفاقية المشتري غير حصرية؟
اتفاقية المشتريA يمكن أن تكون حصرية أو غير حصرية، اعتمادا على ما يتفاوض عليه المشتري والوسيط وما يسمح به قانون الولاية. يجب على الاتفاق أن يذكر نوعها يجب أن يذكر أيضاً الخدمات المقدمة، ومدى مدة الاتفاق، وشروط تعويض الوكيل.
هل تنطبق قاعدة اتفاقية المشتري على كل وكيل عقارات؟
قاعدة اتفاقية المشتري المكتوبة هي سياسة NAR MLS، وليس قانون عالمي. ينطبق على المشاركين في MLS وكلائهم في MLS التي تتبع سياسة NAR. قوانين الدول وسياسات الوساطة يمكن أن تحدد متطلبات منفصلة أو أكثر صرامة لاتفاقية المشتري التي تنطبق على شروطها الخاصة.
