Key Takeaway
Um participante da MLS que trabalha com um comprador deve assinar um contrato de comprador por escrito antes de viajar em uma casa com esse comprador, incluindo visitas virtuais ao vivo. Os visitantes que assistem a uma casa aberta por conta própria e os compradores não representados mostrados uma casa pelo agente de anúncios não são cobertos. Um acordo pode cobrir uma propriedade ou um dia quando a lei estatal e a política de corretagem o permitem.
TL;DR Sobre mostrar uma casa sem um acordo de comprador
- Requer um acordo antes de viajar com o comprador.
- Os passeios virtuais ao vivo contam como passeios.
- Enviar anúncios não é viajar por casa.
- Os visitantes independentes não precisam de acordo.
- Os agentes de listagem podem mostrar compradores não representados.
- Acordos podem cobrir apenas uma propriedade.
- As regras estatais e de corretagem podem ser mais rigorosas.
A exposição de uma casa sem um acordo de comprador significa viajar por uma casa com um comprador antes de um acordo por escrito ser assinado. De acordo com a política de MLS da NAR, um participante da MLS que trabalha com um comprador geralmente precisa do acordo assinado antes de qualquer turnê.
Muitos agentes assumem que toda pessoa que entra em uma casa para venda deve primeiro assinar um acordo de compra. A regra é mais restrita, e as casas abertas e os compradores não representados seguem termos diferentes.
O requisito entrou em vigor em 17 de agosto de 2024, e continua a fazer parte da política de MLS da NAR em 2026.
Este artigo explica quando é necessário um acordo, o que conta como uma excursão, como se encaixam as casas abertas e os agentes de listagem e como os acordos limitados funcionam:
Tabela de conteúdo
Quando é que você precisa de um contrato de comprador para mostrar uma casa?
O contrato de comprador escritoA é um contrato assinado entre um comprador e uma corretora. Estabelece os termos dos serviços do agente. De acordo com a Declaração de Política NAR 8.13, um participante da MLS que trabalha com um comprador deve assinar este acordo antes de visitar uma casa com esse comprador.
A regra só se aplica quando duas condições são verdadeiras. O agente está a trabalhar com o comprador, e o agente está prestes a visitar uma propriedade para esse comprador. Se nenhuma das condições estiver ausente, esta regra não exige um acordo.
As conversas iniciais não desencadeiam o requisito. Um agente pode explicar serviços, discutir propriedades e responder perguntas gerais primeiro. Muitos agentes usam reunião de consulta com o comprador revisar o acordo antes da primeira apresentação.
A regra NAR é um padrão mínimo. Não revita a lei estadual, as regras locais da MLS ou a política de corretagem, e qualquer um destes pode exigir um acordo anterior ou adicionar passos.
O que conta como uma visita a uma casa?
Touring significa entrar em uma propriedade com o comprador ou entrar nela em nome do comprador. A orientação 101 dos acordos de compradores escritos da NAR confirma que são incluídas visitas virtuais ao vivo.
Se um agente passear por uma casa enquanto o comprador assiste ao FaceTime, é um passeio. A localização do comprador não importa. O agente está a entrar na propriedade para o comprador e a mostrar ao vivo, por isso o acordo deve ser assinado antes que o agente entre.
Algumas atividades não são passeios. Enviar um anúncio, discutir as características de uma propriedade ou revisar as informações disponíveis não conta como uma excursão. O NAR descreve também os atos ministeriais, que são tarefas administrativas básicas. Os actos ministrais por si só não criam uma relação de representação do comprador nem desencadeiam este requisito.
A regra não pode ser evitada tendo outro agente a abrir a porta. Se o agente original ainda estiver a trabalhar com o comprador, o requisito ainda se aplica a essa excursão.
Os compradores podem ir às casas abertas sem assinar?
Um comprador não representado, ou seja, um comprador sem agente que trabalhe para ele, pode entrar numa casa aberta sem assinar um acordo de comprador.
O agente que hospeda a casa aberta trabalha em nome do vendedor. O anfitrião fornece acesso ao vendedor e não é o agente comprador de cada visitante, de modo que o anfitrião não precisa de um acordo assinado com cada visitante. O NAR Settlement FAQs endereça as visitas em casa aberta sob a regra.
Esta exceção abrange os visitantes que comparecem por conta própria, e não os compradores que já têm um agente. Se o agente de um comprador levar um cliente a uma casa aberta e passeá-lo pela propriedade, essa visita é um passeio, e o acordo deve ser assinado primeiro.
A exceção também termina quando o papel do anfitrião muda. Se o anfitrião concordar em trabalhar com um visitante como seu agente comprador, o acordo é necessário antes de qualquer exposição privada.
Podem os agentes de anúncios mostrar compradores não representados?
O agente daA representa o vendedor. Quando um comprador não representado pede diretamente ao agente da listagem que veja a casa, o agente da listagem pode fornecer acesso, agindo apenas para o vendedor. A regra NAR não exige um acordo de comprador neste caso, porque o agente de cotação não está a trabalhar com o comprador.
O agente de cotação deve dizer claramente ao comprador que representa o vendedor, não o comprador. Como os compradores sem agente afetam a compensação é coberto em , que paga o agente do comprador em 2026.
A relação pode mudar. Se o agente de cotação começar a prestar serviços de representação do comprador, ou entrar em dupla agência onde o Estado e a corretoria o permitam, o agente está agora a trabalhar com o comprador. Nesse ponto, o requisito do acordo se aplica antes de qualquer outro passeio.
A exibição de uma listagem a um comprador não representado não torna, por si só, o agente de listagem o agente desse comprador.
Pode usar um contrato de comprador de um dia?
O contrato de compradorA não tem de durar seis meses. Sob a regra da NAR, um acordo pode cobrir uma única propriedade ou um único dia, se a lei estatal e a política de corretagem o permitirem.
Um acordo limitado é ainda um acordo formal por escrito, não um entendimento verbal. Deve indicar os serviços prestados pelo agente, quanto tempo dura o contrato e se é exclusivo. Deve também indicar a indemnização. A compensação é negociável, mas deve ser claramente especificada e não pode ser deixada em aberto.
Algumas partes do arranjo são fixas e algumas podem mudar. O requisito de ter um acordo assinado antes da turnê é fixado. O comprimento, o número de propriedades cobertas e o montante da compensação são negociados entre o comprador e a corretora.
O contrato limitadoA atende às exigências da turnê. Não substitui o requisito nem cria uma exceção a ele.
Construir acordos de compradores no seu processo de exibição
Um equívoco comum é que o acordo pode esperar até que o agente e o comprador se encontrem na propriedade. Tratar o acordo antes da programação da exposição evita essa lacuna.
Por exemplo, um comprador chama sobre uma casa e quer vê-la naquela tarde, mas não quer um compromisso de seis meses. O agente oferece um acordo que cobre apenas aquela casa. Após a exibição, o comprador pede para ver mais três casas. O agente confirma que o acordo os cobre antes da turnê.
A política de corretagem define os formulários a utilizar, quando devem ser assinados e onde são armazenados. Agentes da eXp Realty confirmar estes detalhes com o corretor supervisor do seu estado antes de organizar visitas.
O que os agentes também perguntam
Uma exibição do FaceTime requer um acordo de comprador?
O vídeo ao vivo daA mostra que conta como uma turnê sob a regra da NAR. Quando um agente passa por uma casa enquanto o comprador assiste ao vivo, o agente entra na propriedade em nome do comprador. Um participante da MLS que trabalha com esse comprador precisa de um acordo escrito assinado antes de entrar na casa.
E se um comprador se recusar a assinar um contrato de compra?
Um agente que trabalha com um comprador não pode visitar uma casa com esse comprador até que o contrato por escrito seja assinado. O agente pode perguntar o que o comprador se opõe e oferecer um acordo mais curto, se permitido. Um comprador que ainda recuse pode assistir às casas abertas sozinho ou contactar diretamente os agentes da listagem.
O que é um acordo de representação do comprador?
O contrato de representação do compradorA é um contrato escrito entre um comprador e uma corretora. Indica os serviços prestados pelo agente, a sua duração, se é exclusivo e como é pago ao agente. A política da NAR exige uma antes de um participante da MLS visitar as casas daquele comprador.
Porque é importante
As regras do contrato de comprador decidem quando um agente pode visitar uma casa, e a corretora fornece os formulários, por isso a escolha de corretora afeta cada exibição. Na eXp Realty, todos os agentes recebem a mesma plataforma de corretagem central, incluindo conformidade, compensação e acesso às divisões da empresa. O que é diferente é o ecossistema do patrocinador com o qual um agente se alinha.
O patrocinador um agente seleciona as formas a que as ferramentas, os sistemas de treinamento e de atração têm acesso, incluindo scripts para explicar os termos do contrato de comprador antes de uma primeira apresentação. Os agentes que ponderem essa escolha devem verificar o processo de acordo de comprador da sua corretoria ao lado da Smart Agent Alliance Valor da equipa um patrocinador traz.
Perguntas Frequentes
Pode mostrar uma casa sem um acordo de compra?
Depende para quem o agente trabalha. Um participante do MLS que trabalha com um comprador precisa de um acordo escrito assinado antes de visitar uma casa com esse comprador. Um agente de anúncios que mostre uma casa a um comprador não representado, ou uma casa aberta que recebe visitantes, geralmente não precisa de uma.
Qual é a regra do contrato de comprador por escrito do NAR?
A regra do contrato de comprador escrito da NAR é a Declaração de Política 8.13 na política de MLS da NAR. Entrou em vigor em 17 de agosto de 2024. Requer que os participantes da MLS que trabalham com um comprador assinem um acordo por escrito com esse comprador antes de viajarem por uma casa, incluindo viagens virtuais ao vivo.
Precisa de um acordo de comprador antes de falar com um comprador?
O acordo assinado pelaA não é necessário antes que um agente explique os serviços, discuta propriedades ou responda a perguntas gerais. A regra NAR aplica-se antes de visitar uma casa com um comprador. As leis estaduais ou a política de corretagem podem exigir um acordo anterior, para que os agentes confirmem os requisitos locais com seu corretor.
Pode um contrato de comprador não ser exclusivo?
O contrato de compradorA pode ser exclusivo ou não exclusivo, dependendo do que o comprador e a corretora negociarem e do que a lei estadual permita. O acordo deve dizer qual é o tipo. Deve igualmente constar dos serviços prestados, da duração do contrato e dos termos de compensação do agente.
A regra do contrato de comprador aplica-se a todos os agentes imobiliários?
A regra do contrato de comprador por escrito é política da NAR MLS, não é uma lei universal. Aplica-se aos participantes da MLS e aos seus agentes nas MLS que seguem a política da NAR. As leis estaduais e as políticas de corretagem podem estabelecer requisitos separados ou mais rigorosos do contrato de comprador que se aplicam em seus próprios termos.
