Key Takeaway
Een MLS-deelnemer die met een koper werkt, moet een schriftelijke koperovereenkomst ondertekenen voordat hij met die koper een huis bezoekt, inclusief live virtuele rondleidingen. Bezoekers die zelf een open huis bezoeken, en onvertegenwoordigde kopers die een huis worden getoond door de adverteerder, zijn niet gedekt. Een overeenkomst kan betrekking hebben op één woning of op één dag wanneer het staatsrecht en het makelaarsbeleid het toestaan.
TL;DR Over het laten zien van een huis zonder koopovereenkomst
- Een overeenkomst vereist voor een tournee met uw koper.
- Live virtuele tours tellen als tours.
- Het verzenden van advertenties is geen tournee naar een huis.
- Onafhankelijke open huisbezoekers hebben geen overeenkomst nodig.
- Listing agents kunnen onvertegenwoordigde kopers tonen.
- Agreementen kunnen slechts één eigendom bestrijken.
- Staats- en makelaarsregels kunnen strenger zijn.
Het vertonen van een huis zonder een koopovereenkomst betekent een bezoek brengen aan een huis met een koper voordat een schriftelijke overeenkomst wordt ondertekend. Volgens het MLS-beleid van NAR heeft een MLS-deelnemer die met een koper werkt over het algemeen die ondertekende overeenkomst voor elke tour nodig.
Vele agenten gaan ervan uit dat elke persoon die een woning voor verkoop binnenloopt eerst een koopovereenkomst moet tekenen. De regel is nauwer, en open huizen en niet-vertegenwoordigde kopers volgen verschillende voorwaarden.
De eis is in werking getreden op 17 augustus 2024, en het blijft onderdeel van het MLS-beleid van NAR in 2026.
Dit artikel legt uit wanneer een overeenkomst vereist is, wat telt als een tour, hoe open huizen en noteringsbureaus passen en hoe beperkte overeenkomsten werken:
Inhoudstabel
Wanneer heb je een koopovereenkomst nodig om een huis te laten zien?
A schriftelijke koperovereenkomst is een ondertekend contract tussen een koper en een makelaar. Het bepaalt de voorwaarden voor de dienstverlening van de agent. Volgens NAR Beleid 8.13 moet een MLS-deelnemer die met een koper werkt deze overeenkomst ondertekenen voordat hij met die koper een huis bezoekt.
De regel is alleen van toepassing wanneer twee voorwaarden waar zijn. De agent werkt met de koper, en de agent is op het punt om een woning te bezoeken voor die koper. Indien een van de voorwaarden ontbreekt, vereist deze regel geen overeenkomst.
Early gesprekken veroorzaken niet het vereiste. Een agent kan eerst diensten uitleggen, eigendommen bespreken en algemene vragen beantwoorden. Veel agenten maken gebruik van een buyer consultation meeting om de overeenkomst voor de eerste show te beoordelen.
De NAR-regel is een minimumstandaard. Het gaat niet boven de staatswetgeving, de lokale MLS-regels of het makelaarsbeleid, en elk van deze kan een eerdere overeenkomst vereisen of stappen toevoegen.
Wat telt als een huisbezoek?
Touring betekent met de koper een woning binnengaan of namens de koper binnengaan. NAR's Written Buyer Agreements 101-richtlijn bevestigt dat live virtuele tours zijn inbegrepen.
Als een agent door een huis loopt terwijl de koper op FaceTime kijkt, is dat een rondleiding. De locatie van de koper maakt niet uit. De agent gaat de woning binnen voor de koper en laat het live zien, dus de overeenkomst moet worden ondertekend voordat de agent binnen gaat.
Sommige activiteiten zijn geen tours. Het sturen van een lijst, het bespreken van de kenmerken van een woning of het bekijken van beschikbare informatie wordt niet als een touring beschouwd. De NAR beschrijft ook ministeriële handelingen, die fundamentele administratieve taken zijn. Ministeriale handelingen alleen maar creëren geen vertegenwoordiging van de koper of veroorzaken deze vereiste.
De regel kan niet worden vermeden door een andere agent de deur te laten openen. Als de oorspronkelijke agent nog steeds met de koper werkt, geldt de vereiste nog steeds voor die tour.
Kunnen kopers openstaan zonder te tekenen?
Een onvertegenwoordigde koper, dat wil zeggen een koper zonder agent die voor hem werkt, kan een open huis binnengaan zonder een koopovereenkomst te ondertekenen.
De agent die de open huis organiseert, werkt namens de verkoper. De gastheer biedt de verkoper toegang en is niet de koperagent van elke bezoeker, dus de gastheer heeft geen ondertekende overeenkomst met elke bezoeker nodig. De NAR Settlement FAQs adres open huis bezoeken onder de regel.
Deze uitzondering geldt voor bezoekers die zelf aanwezig zijn, niet voor kopers die al een agent hebben. Als de opdrachtgever van een koper een klant naar een open huis brengt en door het pand loopt, is dat bezoek een rondleiding en moet de overeenkomst eerst worden ondertekend.
De uitzondering eindigt ook wanneer de rol van de gastheer verandert. Als de gastheer akkoord gaat met een bezoeker als hun koperagent te werken, is de overeenkomst nodig voor een privé-uitstalling.
Kunnen noteringsagenten onvertegenwoordigde kopers tonen?
A staat voor de verkoper. Wanneer een niet-vertegenwoordigde koper de beursverlener rechtstreeks vraagt het huis te zien, kan de beursverlener toegang bieden terwijl hij alleen voor de verkoper handelt. De NAR-regel vereist in dit geval geen koperovereenkomst, omdat de noteringsagent niet met de koper samenwerkt.
De noteringsagent moet de koper duidelijk vertellen dat hij de verkoper vertegenwoordigt, niet de koper. Hoe kopers zonder vertegenwoordiger de compensatie beïnvloeden wordt gedekt in , die de vertegenwoordiger van de koper betaalt in 2026.
De relatie kan veranderen. Als de noteringsagent begint met het verlenen van diensten voor de vertegenwoordiging van de koper, of een dubbel agentschap aangaat waar de staat en het makelaarschap dat toestaan, werkt de agent nu samen met de koper. Op dat moment geldt de vereiste van de overeenkomst voor een verdere tour.
Het tonen van een notering aan een niet vertegenwoordigde koper maakt de noteringsagent op zich niet de agent van die koper.
Kun je een 1-daagse koperovereenkomst gebruiken?
A-koperovereenkomst hoeft niet zes maanden te duren. Volgens de NAR-regel kan een overeenkomst een enkele woning of een enkele dag bestrijken, indien het staatsrecht en het makelaarsbeleid dat toestaan.
A beperkte overeenkomst is nog steeds een formele schriftelijke overeenkomst, niet een verbaal begrip. Het moet vermelden welke diensten de agent zal verlenen, hoe lang de overeenkomst duurt en of deze exclusief is. Het moet ook de vergoeding vermelden. De vergoeding is onderhandelbaar, maar moet duidelijk worden vermeld en mag niet onbepaald worden gelaten.
Sommige delen van de regeling zijn vast en sommige kunnen veranderen. De vereiste om een ondertekende overeenkomst voor de tournee te hebben is vastgesteld. De duur, het aantal gedekte woningen en het compensatiebedrag worden onderhandeld tussen de koper en de makelaar.
A beperkte overeenkomst voldoet aan de reisvereiste. Het vervangt de vereiste niet of maakt er geen uitzondering op.
Building Buyer Agreements In Your Showing Process
A Een veel voorkomend misverstand is dat de overeenkomst kan wachten tot de agent en koper elkaar ontmoeten bij het pand. Het afhandelen van de overeenkomst vóór het uitvoeren van de presentatie voorkomt dat gat.
Bijvoorbeeld, een koper belt over een huis en wil het die middag zien, maar wil geen zes maanden verbintenis. De agent biedt een overeenkomst die alleen betrekking heeft op dat huis. Na de tentoonstelling vraagt de koper om nog drie huizen te zien. De agent bevestigt dat de overeenkomst hen dekt voor de tournee.
Brokerage-beleid bepaalt welke formulieren te gebruiken zijn, wanneer ze moeten worden ondertekend en waar ze worden opgeslagen. Agenten bij eXp Realty bevestig deze details bij de toezichthoudende makelaar van hun staat voordat u rondleidingen organiseert.
Wat vragen agenten ook
Doet een FaceTime-afbeelding een koopovereenkomst vereisen?
A live video met een rondleiding volgens de NAR-regel. Wanneer een agent door een huis loopt terwijl de koper live kijkt, gaat de agent in het pand namens de koper. Een MLS-deelnemer die met die koper werkt, heeft een ondertekende schriftelijke overeenkomst nodig voordat hij het huis binnengaat.
Wat als een koper weigert een koopovereenkomst te ondertekenen?
Een agent die met een koper werkt, kan een huis met die koper niet bezoeken totdat de schriftelijke overeenkomst is ondertekend. De agent kan vragen wat de koper bezwaar maakt en een kortere overeenkomst aanbieden indien toegestaan. Een koper die nog steeds afneemt, kan alleen de open huizen bezoeken of rechtstreeks contact opnemen met beursverleners.
Wat is een contract voor de vertegenwoordiging van de koper?
A Kopervertegenwoordigingsovereenkomst is een schriftelijk contract tussen een koper en een makelaar. Het vermeldt welke diensten de agent zal verlenen, de duur ervan, of het exclusief is en hoe de agent wordt betaald. NAR's MLS-beleid vereist een voordat een MLS-deelnemer huizen bezoekt met die koper.
Waarom is dit belangrijk
Buyer-overeenkomstregels bepalen wanneer een agent een huis kan bezoeken, en de makelaar levert de formulieren, dus de makelaarskeuze beïnvloedt elke show. Bij eXp Realty krijgen alle agenten hetzelfde kernmakelaarsplatform, inclusief naleving, compensatie en toegang tot bedrijfsafdelingen. Het verschil is in het sponsoren-ecosysteem waar een agent mee omgaat.
De sponsor en de agent selecteert de vormen waartoe zij toegang hebben tot hulpmiddelen, trainings- en aantrekkingssystemen, met inbegrip van scripts voor het uitleggen van de voorwaarden van de koperovereenkomst voor de eerste show. De agenten die deze keuze overwegen, moeten het proces van de koopovereenkomst van hun makelaar naast de Smart Agent Alliance Teamwaarde een sponsor brengt.
Meestal gestelde vragen
Kun je een huis laten zien zonder koopovereenkomst?
Het hangt af voor wie de agent werkt. Een MLS-deelnemer die met een koper werkt, heeft een ondertekende schriftelijke overeenkomst nodig voordat hij met die koper een huis bezoekt. Een noteringsagent die een woning toont aan een niet vertegenwoordigde koper, of een open huis die bezoekers begroet, heeft er over het algemeen geen behoefte aan.
Wat is de NAR schriftelijke koopovereenkomstregel?
De NAR-schriftelijke koopovereenkomstregel is Beleidsverklaring 8.13 in het MLS-beleid van NAR. Het treedt in werking op 17 augustus 2024. Het vereist dat MLS-deelnemers die samenwerken met een koper een schriftelijke overeenkomst met die koper ondertekenen voordat ze een huis bezoeken, inclusief live virtuele tours.
Heb je een koopovereenkomst nodig voordat je met een koper praat?
A ondertekende overeenkomst is niet vereist voordat een agent diensten uitlegt, eigendommen bespreekt of algemene vragen beantwoordt. De NAR-regel geldt voor een bezoek aan een huis met een koper. Het staatsrecht of het makelaarsbeleid kunnen een eerdere overeenkomst vereisen, zodat agenten de lokale vereisten bij hun makelaar bevestigen.
Kan een koopovereenkomst niet exclusief zijn?
A-koperovereenkomst kan exclusief of niet exclusief zijn, afhankelijk van wat de koper en de makelaar onderhandelen en wat de staatswetgeving toestaat. De overeenkomst moet zeggen welk type het is. Het moet ook de verstrekte diensten, de duur van de overeenkomst en de voorwaarden voor de vergoeding van de agent vermelden.
Word de koopovereenkomstregel van toepassing op alle vastgoedmakelaars?
De regel van de schriftelijke koopovereenkomst is NAR MLS-beleid, geen universele wet. Het geldt voor MLS-deelnemers en hun agenten in MLS's die het NAR-beleid volgen. De staatswetten en het makelaarsbeleid kunnen afzonderlijke of strengere vereisten van de koperovereenkomst vaststellen die op hun eigen voorwaarden van toepassing zijn.
