Key Takeaway
Ein MLS-Teilnehmer, der mit einem Käufer zusammenarbeitet, muss eine schriftliche Kaufvereinbarung unterzeichnen, bevor er mit diesem Käufer ein Haus besucht, einschließlich virtueller Live-Touren. Besucher, die alleine an einem Open House teilnehmen, und unrepräsentierte Käufer, denen der Verkäufer ein Haus anzeigt, sind nicht abgedeckt. Eine Vereinbarung kann eine Immobilie oder einen Tag abdecken, wenn das staatliche Recht und die Maklerpolitik dies erlauben.
TL;DR Über die Anzeige eines Hauses ohne Kaufvertrag
- Vereinbarung erforderlich vor der Tour mit Ihrem Käufer.
- Live virtuelle Touren zählen als Touren.
- Das Versenden von Anzeigen ist keine Tournee.
- Unabhängige Besucher brauchen keine Einigung.
- Listing Agenten können nicht vertretenen Käufer zeigen.
- Vereinbarungen können nur eine Eigenschaft abdecken.
- Staats- und Maklerregeln können strenger sein.
Ein Haus ohne Kaufvertrag zu zeigen, bedeutet, ein Haus mit einem Käufer zu besichtigen, bevor eine schriftliche Vereinbarung unterzeichnet wird. Nach der MLS-Politik der NAR benötigt ein MLS-Teilnehmer, der mit einem Käufer arbeitet, im Allgemeinen diese unterzeichnete Vereinbarung vor jeder Tour.
Viele Agenten gehen davon aus, dass jede Person, die ein Haus zum Verkauf betritt, zuerst einen Kaufvertrag unterschreiben muss. Die Regel ist schmaler, und offene Häuser und nicht vertretenen Käufer folgen unterschiedlichen Bedingungen.
Die Anforderung trat am 17. August 2024 in Kraft, und sie bleibt Teil der MLS-Politik der NAR im Jahr 2026.
Dieser Artikel erklärt, wann eine Vereinbarung erforderlich ist, was als Tour zählt, wie offene Häuser und Börsenvertreter passen und wie begrenzte Vereinbarungen funktionieren:
Inhaltsplan
Wann braucht man einen Kaufvertrag, um ein Haus zu zeigen?
A schriftliche Käufervereinbarung ist ein Vertrag zwischen einem Käufer und einem Makler. Es legt die Bedingungen für die Dienstleistungen des Agenten fest. Gemäß NAR Policy Statement 8.13 muss ein MLS-Teilnehmer, der mit einem Käufer zusammenarbeitet, diesen Vertrag unterzeichnen, bevor er mit diesem Käufer ein Haus besucht.
Die Regel gilt nur, wenn zwei Bedingungen zutreffen. Der Agent arbeitet mit dem Käufer zusammen, und der Agent ist dabei, eine Immobilie für diesen Käufer zu besichtigen. Wenn eine der beiden Bedingungen fehlt, erfordert diese Regel keine Vereinbarung.
Early Gespräche lösen die Anforderung nicht aus. Ein Agenten kann zuerst Dienstleistungen erklären, Eigenschaften besprechen und allgemeine Fragen beantworten. Viele Agenten nutzen eine Käuferberatung, um die Vereinbarung vor der ersten Anzeige zu überprüfen.
Die NAR-Regel ist ein Mindeststandard. Es überträgt nicht die staatliche Gesetzgebung, die lokalen MLS-Regeln oder die Brokerage-Politik, und eines dieser kann eine vorherige Vereinbarung erfordern oder Schritte hinzufügen.
Was zählt als Heimreisen?
Touring bedeutet, eine Immobilie mit dem Käufer zu betreten oder im Namen des Käufers zu betreten. Die NAR Written Buyer Agreements 101-Richtlinie bestätigt, dass Live-Virtuelle Touren enthalten sind.
Wenn ein Agent durch ein Haus geht, während der Käufer auf FaceTime schaut, ist das eine Tour. Der Ort des Käufers spielt keine Rolle. Der Agent betritt die Immobilie für den Käufer und zeigt sie live, also muss der Vertrag unterzeichnet werden, bevor der Agent reingeht.
Manche Aktivitäten sind keine Touren. Eine Anzeige zu schicken, die Besonderheiten einer Immobilie zu besprechen oder die verfügbaren Informationen zu überprüfen, zählt nicht als Tournee. Die NAR beschreibt auch ministerielle Rechtsakte, die grundlegende Verwaltungsaufgaben sind. Ministerakte allein schaffen keine Beziehung zur Vertretung des Käufers oder lösen diese Anforderung aus.
Die Regel kann nicht vermieden werden, wenn ein anderer Agent die Tür öffnet. Wenn der ursprüngliche Vertreter noch mit dem Käufer zusammenarbeitet, gilt die Anforderung auch für diese Reise.
Können Käufer ohne Unterschrift an offenen Häusern teilnehmen?
Ein nicht vertretener Käufer, also ein Käufer ohne für ihn arbeitenden Agenten, kann ohne einen Kaufvertrag zu unterzeichnen in ein offenes Haus gehen.
Der Agent, der das Open House veranstaltet, arbeitet im Auftrag des Verkäufers. Der Gastgeber bietet den Verkäufer Zugang und ist nicht der Käufervertreter jedes Besuchers, so dass der Gastgeber keine unterzeichnete Vereinbarung mit jedem Besucher benötigt. Die NAR-Besitzungsfragen adressieren nach der Regel offene Hausbesuche.
Diese Ausnahme gilt für Besucher, die alleine teilnehmen, nicht für Käufer, die bereits einen Agenten haben. Wenn ein Käufervertreter einen Kunden in ein Open House bringt und ihn durch die Immobilie führt, ist dieser Besuch eine Tour, und die Vereinbarung muss zuerst unterzeichnet werden.
Die Ausnahme endet auch, wenn sich die Rolle des Gastgebers ändert. Wenn der Gastgeber zustimmt, mit einem Besucher als Käuferagent zusammenzuarbeiten, ist die Vereinbarung vor einer privaten Vorstellung erforderlich.
Können Anbieter nicht vertretener Käufer zeigen?
A steht für den Verkäufer. Wenn ein nicht vertreterter Käufer den Verkäufer direkt bittet, das Haus zu sehen, kann der Verkäufer den Zugang zur Verfügung stellen, während er nur für den Verkäufer tätig ist. Die NAR-Regel erfordert in diesem Fall keine Käufervereinbarung, da der Börsenvertreter nicht mit dem Käufer zusammenarbeitet.
Der Börsenvertreter sollte dem Käufer klar sagen, dass er den Verkäufer vertritt und nicht den Käufer. Wie sich Käufer ohne Vermittler auf die Entschädigung auswirken, wird in abgedeckt, der den Vermittler des Käufers in 2026.
bezahltDie Beziehung kann sich ändern. Wenn der Börsenvertreter anfängt, Käufervertretungsdienste anzubieten oder eine doppelte Agentur eintritt, wenn dies der Staat und das Maklerunternehmen zulassen, arbeitet der Agent nun mit dem Käufer zusammen. Zu diesem Zeitpunkt gilt die Vereinbarung vor jeder weiteren Tour.
Die Anzeige einer Anzeige an einen nicht vertretenen Käufer macht den Anzeigevertreter an sich nicht zum Käufervertreter.
Können Sie einen 1-Tage-Käufervertrag verwenden?
A Kaufvertrag muss nicht sechs Monate dauern. Nach der NAR-Regel kann eine Vereinbarung einen einzigen Grundstück oder einen einzigen Tag abdecken, wenn dies das staatliche Recht und die Maklerpolitik zulassen.
A Begrenzte Vereinbarung ist immer noch eine formelle schriftliche Vereinbarung, nicht ein verbales Verständnis. Es muss angeben, welche Dienstleistungen der Vermittler erbringen wird, wie lange die Vereinbarung dauert und ob sie exklusiv ist. Es muss auch die Entschädigung angegeben werden. Eine Entschädigung ist verhandelbar, muss aber eindeutig festgelegt werden und kann nicht unbegrenzt gelassen werden.
Einige Teile der Anordnung sind fixiert und einige können geändert werden. Die Voraussetzung für eine unterzeichnete Vereinbarung vor der Tour ist festgesetzt. Die Länge, die Anzahl der abgedeckten Immobilien und der Betrag der Entschädigung werden zwischen dem Käufer und dem Makler verhandelt.
A Limited Agreement erfüllt die Reiseanforderung. Es ersetzt die Anforderung nicht und schafft keine Ausnahme daraus.
Käufervereinbarungen in den Anzeigeprozess zu integrieren
A ist ein allgemeines Missverständnis, dass die Vereinbarung warten kann, bis sich der Agenten und der Käufer an der Immobilie treffen. Die Abwicklung der Vereinbarung vor der Planung der Ausstellung verhindert diese Lücke.
Zum Beispiel ruft ein Käufer wegen eines Hauses an und möchte es am Nachmittag sehen, möchte aber keine sechsmonatige Verpflichtung. Der Agent bietet eine Vereinbarung, die nur das Haus abdeckt. Nach der Vorstellung bittet der Käufer, noch drei Häuser zu sehen. Der Agent bestätigt, dass die Vereinbarung sie vor der Tour abdeckt.
Brokerage-Politik legt fest, welche Formular zu verwenden sind, wann sie unterschrieben werden müssen und wo sie gelagert werden. AgentInnen der eXp Realty Bestätigen Sie diese Details beim Aufsichtsmakler Ihres Staates, bevor Sie Touren organisieren.
Welche Agenten fragen auch
Erfordert eine FaceTime-Anzeige einen Kaufvertrag?
A Live-Video, das als Tour unter der NAR-Regel zählt. Wenn ein Agenten durch ein Haus geht, während der Käufer live schaut, betritt der Agent im Namen des Käufers die Immobilie. Ein MLS-Teilnehmer, der mit diesem Käufer zusammenarbeitet, benötigt eine unterzeichnete schriftliche Vereinbarung, bevor er das Haus betritt.
Was ist, wenn ein Käufer sich weigert, einen Kaufvertrag zu unterzeichnen?
Ein Agent, der mit einem Käufer arbeitet, kann ein Haus mit diesem Käufer nicht besichtigen, bis die schriftliche Vereinbarung unterzeichnet ist. Der Agenten kann fragen, was der Käufer dagegen hat und eine kürzere Vereinbarung anbieten, wenn er dies erlaubt. Ein Käufer, der sich immer noch weigert, kann allein oder direkt mit Verkäufern in Kontakt treten.
Was ist eine Kaufvertretungsvereinbarung?
A Kaufvertretungsvertrag ist ein schriftlicher Vertrag zwischen einem Käufer und einem Makler. Es enthält die Dienstleistungen, die der Agent erbringen wird, deren Dauer, ob er ausschließlich erfolgt und wie er bezahlt wird. Die MLS-Politik der NAR verlangt eine, bevor ein MLS-Teilnehmer die Häuser mit diesem Käufer besucht.
Warum ist das wichtig
Käufervereinbarungsregeln entscheiden, wann ein Agenten ein Zuhause besuchen kann, und die Maklerfirma liefert die Formulare, also beeinflusst die Maklerwahl jede Ausstellung. Bei eXp Realty erhalten alle Agenten die gleiche Kernvermittlungsplattform, einschließlich Compliance, Entschädigung und Zugang zu Unternehmensbereichen. Was unterscheidet, ist das Sponsor-Ökosystem, mit dem sich ein Agent ausrichtet.
Der Sponsor und der Agent wählen die Formen aus, zu welchen Werkzeugen, Trainings- und Attraktionssystemen sie Zugang haben, einschließlich Skripts zur Erklärung der Bedingungen des Kaufvertrags vor einer ersten Vorstellung. Die Vermittler, die diese Entscheidung abwägen, sollten den Kaufvereinbarungsprozess ihrer Brokerage neben der Smart Agent Alliance Teamwert ein Sponsor bringt.
Häufig gestellte Fragen
Können Sie ein Haus ohne Kaufvertrag zeigen?
Das hängt davon ab, für wen der Agent arbeitet. Ein MLS-Teilnehmer, der mit einem Käufer arbeitet, benötigt eine unterzeichnete schriftliche Vereinbarung, bevor er mit diesem Käufer ein Haus besucht. Ein Verkäufer, der einem nicht vertretenen Käufer ein Zuhause zeigt, oder ein Open House, der Besucher begrüßt, benötigt in der Regel kein Haus.
Wie lautet die Regel des schriftlichen Kaufvertrags der NAR?
Die Regel des schriftlichen Käufervertrags der NAR ist die Policy Statement 8.13 in der MLS-Politik der NAR. Sie trat am 17. August 2024 in Kraft. Sie verlangt, dass MLS-Teilnehmer, die mit einem Käufer zusammenarbeiten, eine schriftliche Vereinbarung mit diesem Käufer unterzeichnen, bevor sie ein Zuhause besuchen, einschließlich virtueller Live-Touren.
Behörst du einen Kaufvertrag, bevor du mit einem Käufer sprichst?
Eine unterzeichnete VereinbarungA ist nicht erforderlich, bevor ein Agenten Dienstleistungen erklärt, Eigenschaften besprecht oder allgemeine Fragen beantwortet. Die NAR-Regel gilt, bevor Sie ein Haus mit einem Käufer besuchen. Das staatliche Recht oder die Brokerage-Politik erfordern möglicherweise eine vorherige Vereinbarung, so dass Agenten die lokalen Anforderungen mit ihrem Broker bestätigen.
Kann ein Kaufvertrag nicht ausschließlich sein?
A-Käufervereinbarung kann ausschließlich oder nicht ausschließlich sein, je nachdem, was der Käufer und der Makler verhandeln und was das staatliche Recht zulässt. Die Vereinbarung muss sagen, welcher Typ es ist. Es muss auch die erbrachten Dienstleistungen, die Dauer der Vereinbarung und die Bedingungen für die Entschädigung des Agenten aufgelistet werden.
Gilt die Kaufvertragregel für jeden Immobilienmakler?
Die Regel des schriftlichen Kaufvertrags ist die NAR MLS-Richtlinie, nicht ein universelles Gesetz. Es gilt für MLS-Teilnehmer und ihre Agenten in MLS, die der NAR-Richtlinie folgen. Die staatlichen Gesetze und Brokerage-Politiken können separate oder strengere Anforderungen an Käufervereinbarungen festlegen, die auf ihren eigenen Bedingungen gelten.
