Key Takeaway
Uczestnik MLS współpracujący z nabywcą musi podpisać pisemną umowę o zakupie przed wycieczką z tym nabywcą w domu, w tym wirtualne wycieczki na żywo. Odwiedzający, którzy samodzielnie uczestniczą w otwartym domu, oraz nie reprezentowani nabywcy, którym przedstawiony jest dom przez agenta reklamowego, nie są objęci kryterium. Umowa może obejmować jedną nieruchomość lub jeden dzień, jeśli prawo państwa i polityka pośrednictwa pozwalają.
TL;DR O pokazywaniu domu bez umowy nabywcy
- Zgoda wymagana przed wycieczką z nabywcą.
- Live wirtualne wycieczki liczą się jako wycieczki.
- Sending listings is not touring a home.
- Niezależni odwiedzający otwartego domu nie potrzebują zgody.
- Agenty listy mogą pokazywać nie reprezentowanych nabywców.
- Umowy mogą obejmować tylko jedną własność.
- Reguły państwowe i pośrednictwa mogą być bardziej rygorystyczne.
Pokazywanie domu bez umowy nabywcy oznacza wycieczkę z nabywcą przed podpisaniem pisemnej umowy. Zgodnie z polityką NAR MLS uczestnik MLS pracujący z nabywcą zazwyczaj potrzebuje podpisanej umowy przed każdą trasą.
Wielu agentów zakłada, że każdy, kto wchodzi do domu na sprzedaż, musi najpierw podpisać umowę kupna. Zasady są bardziej ograniczone, a otwarte domy i nie reprezentowani nabywcy stosują różne warunki.
Wymóg weszł w życie 17 sierpnia 2024 roku i pozostaje częścią polityki NAR w MLS w 2026 roku.
W tym artykule wyjaśniono, kiedy wymagane jest porozumienie, co liczy się jako wycieczka, jak pasują otwarte domy i agencje giełdowe oraz jak działają ograniczone porozumienia:
Tabela treści
Kiedy potrzebujesz umowy kupującego, aby pokazać dom?
A pisemna umowa nabywcza to podpisana umowa między nabywcą a pośrednictwem. To ustanawia warunki usług agenta. Zgodnie z Polityką NAR 8.13 Uczestnik MLS pracujący z nabywcą musi podpisać niniejszą umowę przed wycieczką z tym nabywcą.
Zasada obowiązuje tylko wtedy, gdy dwa warunki są prawdziwe. Agent współpracuje z nabywcą, a agent ma zamiar obejrzeć nieruchomość dla tego nabywcy. W przypadku braku któregokolwiek z warunków reguła ta nie wymaga porozumienia.
Wczesne rozmowy nie wywołują wymagania. Agent może wyjaśnić usługi, omówić nieruchomości i najpierw odpowiedzieć na ogólne pytania. Wielu agentów wykorzystuje spotkanie konsultacyjne kupującego do przeglądu umowy przed pierwszym pokazaniem.
Zasada NAR jest minimalnym standardem. Nie narusza prawa państwowego, lokalnych zasad MLS ani polityki pośrednictwa, a każda z nich może wymagać wcześniejszej umowy lub dodać kroki.
Co liczy się jako wizyta w domu?
Touring oznacza wjazd do nieruchomości z nabywcą lub wjazd w jego imieniu. Wytyczne NAR w sprawie Written Buyer Agreements 101 potwierdzają, że włączone są wirtualne wycieczki na żywo.
Jeśli agent przechodzi przez dom, podczas gdy kupujący ogląda FaceTime, to jest wycieczka. Lokalizacja nabywcy nie ma znaczenia. Agent wkracza do nieruchomości dla kupującego i pokazuje je na żywo, więc umowa musi zostać podpisana przed wejściem agenta.
Niektóre działania nie są wycieczkami. Wysyłanie listy, omówienie cech nieruchomości lub przegląd dostępnych informacji nie jest traktowane jako wycieczka. NAR opisuje również akty ministerskie, które są podstawowymi zadaniami administracyjnymi. Samych aktów ministerskich nie tworzą relacji przedstawicielstwa nabywcy ani nie wywołują tego wymogu.
Zasadę nie można uniknąć, gdy inny agent otworzy drzwi. Jeśli oryginalny agent nadal współpracuje z nabywcą, wymóg nadal ma zastosowanie do tej wycieczki.
Czy kupujący mogą uczestniczyć w otwartych domach bez podpisania?
Nie reprezentowany nabywca, czyli nabywca bez agenta pracującego dla niego, może wejść do otwartego domu bez podpisania umowy nabywczej.
Agent gospodarz otwartego domu pracuje w imieniu sprzedawcy. Host zapewnia dostęp dla sprzedawcy i nie jest agentem kupującego każdego odwiedzającego, więc host nie potrzebuje podpisanej umowy z każdym odwiedzającym. NAR FAQs adres wizyty w otwartych domach zgodnie z regułą.
Ta wyjątek obejmuje odwiedzających, którzy uczestniczą samodzielnie, a nie kupujących, którzy już mają agenta. Jeśli agent nabywcy zabiera klienta do otwartego domu i przeprowadzi go przez nieruchomość, wizyta jest wycieczką, a najpierw umowa musi zostać podpisana.
Wyjątek kończy się również, gdy zmienia się rola gospodarza. Jeśli gospodarz zgodzi się pracować z odwiedzającym jako jego agent kupujący, umowa jest potrzebna przed jakimkolwiek prywatnym pokazem.
Czy agencje reklamowe mogą pokazywać bezreprezentowanych nabywców?
A reprezentuje sprzedawcę. W przypadku gdy nie reprezentowany nabywca bezpośrednio prosi agenta sprzedaży, aby zobaczył dom, agenta sprzedaży może zapewnić dostęp, działając wyłącznie dla sprzedawcy. W tym przypadku reguła NAR nie wymaga umowy nabywcy, ponieważ agent notowy nie współpracuje z nabywcą.
Agent giełdowy powinien jasno powiedzieć kupującemu, że reprezentuje sprzedawcę, a nie kupującego. Jak nabywcy bez agenta wpływają na odszkodowanie objęte jest , który płaci agentowi nabywcy w 2026.
Relacja może się zmienić. Jeżeli agent giełdowy rozpocznie świadczenie usług reprezentujących nabywców lub włączy się do podwójnej agencji, jeżeli państwo i maklerstwo to zezwalają, agent współpracuje teraz z nabywcą. W tym momencie wymóg umowy obowiązuje przed dalszą trasą.
Pokazywanie listy nabywcy nieprzewodniczonego nie czyni samego siebie agenta notującego agentem nabywcy.
Czy możesz skorzystać z umowy o zakup w ciągu jednego dnia?
Umowa nabywczaA nie musi trwać sześć miesięcy. Zgodnie z zasadą NAR umowa może obejmować jedną nieruchomość lub jeden dzień, jeśli prawo państwowe i polityka pośrednictwa to pozwalają.
A umowa ograniczona jest nadal formalną pisemną umową, a nie ustnym porozumieniem. Należy określić, jakie usługi będzie świadczyć agent, jak długo trwa umowa i czy jest wyłączna. Należy również określić wynagrodzenie. Odszkodowanie jest negocjacyjne, ale musi być wyraźnie określone i nie może być pozostawione otwarte.
Niektóre części układu są ustawione, a niektóre mogą się zmienić. Określono wymóg podpisania umowy przed wycieczką. Długość, liczba zakrytych nieruchomości oraz kwota rekompensaty są negocjowane między nabywcą a pośrednictwem.
A umowa ograniczona spełnia wymóg wycieczki. Nie zastępuje wymogu ani nie tworzy wyjątku od niego.
Wytwarzanie porozumień z nabywcami w procesie wyświetlania
A powszechne nieporozumienie jest to, że umowa może poczekać, aż agent i kupujący spotkają się w nieruchomości. Zrozumienie umowy przed planowaniem pokazu uniemożliwia tę lukę.
Na przykład kupujący dzwoni o dom i chce go zobaczyć tego popołudnia, ale nie chce sześciomiesięcznego zobowiązania. Agent oferuje umowę obejmującą tylko ten dom. Po pokazie kupujący prosi o zobaczenie jeszcze trzech domów. Agent potwierdzi, że umowa ich obejmuje przed trasą.
Polityka brokeringu określa, które formularze mają być używane, kiedy muszą być podpisane i gdzie są przechowywane. Agenci w eXp Realty przed zorganizowaniem wycieczek, potwierdź te szczegóły u kierownika stanu.
Które agencje również pytają
Czy wyświetlanie FaceTime wymaga umowy kupującego?
Wideo na żywoA, które pokazuje, że jest to wycieczka w ramach reguły NAR. Kiedy agent przechodzi przez dom, podczas gdy kupujący ogląda na żywo, agent wchodzi do nieruchomości w imieniu kupującego. Uczestnik MLS pracujący z tym nabywcą potrzebuje podpisanej pisemnej umowy przed wejściem do domu.
A co jeśli kupujący odmówi podpisania umowy kupna?
Agent współpracujący z nabywcą nie może odwiedzić domu z tym nabywcą dopóki nie zostanie podpisana pisemna umowa. Agent może zapytać, na co sprzeciwia się kupujący i zaoferować krótszą umowę. Kupujący, który nadal się nie zgodzi, może uczestniczyć w otwartych domach samodzielnie lub bezpośrednio skontaktować się z agentami.
Czym jest umowa o reprezentowaniu nabywcy?
A umowa o reprezentowaniu nabywcy jest pisemną umową między nabywcą a pośrednictwem. Oznacza to, jakie usługi będzie świadczyć agent, jego długość, czy jest wyłączna, oraz sposób opłacania agenta. Polityka NAR MLS wymaga, aby uczestnik MLS odwiedził domy z tym nabywcą.
Dlaczego to ma znaczenie
Zasady umowy nabywcy decydują, kiedy agent może odwiedzić dom, a maklerz dostarcza formularze, więc wybór maklerza wpływa na każde pokazanie. W eXp Realty wszyscy agenci otrzymują tę samą podstawową platformę pośrednictwa, w tym zgodność, rekompensatę i dostęp do działów spółki. Różnica polega na ekosystemie sponsorów, z którym agent się dostosowuje.
Sponsor i agent wybiera kształty, do których narzędzi, systemów szkoleniowych i systemów przyciągania mają dostęp, w tym skrypty wyjaśniające warunki umowy nabywcy przed pierwszym pokazem. Agenci rozważający ten wybór powinni sprawdzić proces umowy nabywcy ich pośrednictwa wraz z Smart Agent Alliance Wartość zespołu sponsor przynosi.
Często zadawane pytania
Możesz pokazać dom bez umowy kupna?
To zależy od tego, dla kogo agent pracuje. Uczestnik MLS pracujący z nabywcą potrzebuje podpisanej pisemnej umowy przed wyjazdem do domu z tym nabywcą. Agenci reklamowi, którzy pokazują dom nie reprezentowanemu nabywcy, lub otwarty dom, który przyjmuje gości, zazwyczaj nie potrzebują go.
Czym jest reguła pisemnej umowy nabywcy?
Zasadą pisemnej umowy nabywcy NAR jest oświadczenie polityczne 8.13 w polityce MLS NAR. Zaczęło obowiązywać 17 sierpnia 2024 r. Uczestnicy MLS pracujący z nabywcą muszą podpisać pisemną umowę z tym nabywcą przed wycieczką w domu, w tym na żywo wirtualne wycieczki.
Potrzebujesz umowy kupującego przed rozmową z kupującym?
Przed wyjaśnieniem usług, omówieniem nieruchomości lub odpowiedzią na ogólne pytania agent nie jest wymagana podpisana umowaA. Zasada NAR obowiązuje przed wycieczką z nabywcą. Prawo państwowe lub polityka pośrednictwa mogą wymagać wcześniejszej umowy, więc agenci potwierdzają lokalne wymagania ze swoim pośrednikiem.
Czy umowa kupna może być niewyłączna?
Umowa nabywcyA może być wyłączna lub niewyłączna, w zależności od tego, co nabywca i pośrednik negocjują i co zezwala prawo państwa. Porozumienie musi określić, jaki to typ. Należy również wymienić świadczone usługi, czas trwania umowy oraz warunki wynagrodzenia agenta.
Czy reguła umowy kupującego ma zastosowanie do każdego agenta nieruchomości?
Zasada pisemnej umowy kupującego jest polityką NAR MLS, a nie uniwersalnym prawem. Dotyczy to uczestników MLS i ich agentów w MLS, którzy stosują politykę NAR. Prawo państwowe i polityka pośrednictwa mogą określać odrębne lub bardziej rygorystyczne wymogi umowy nabywcy, które mają zastosowanie na własnych warunkach.
