Key Takeaway
Die Compass MLS-Klagen sind Gerichtsverfahren darüber, ob ein Makler ein Haus öffentlich vermarkten kann, ohne es über das MLS zu teilen. Mindestens neun MLS haben sich gegen Compass zurückgeschoben. Private Anzeigen bringen den Verkäufern nicht zuverlässig höhere Preise. Unabhängige Untersuchungen haben keinen Preisvorteil gefunden, und noch kein Gericht hat über den Streit entschieden.
TL;DR Über Kompass MLS Klagen
- Sechs MLS verklagen Compass am 21. Oktober.
- Mindestens neun MLS widersprechen Kompass' Forderungen.
- Der Kampf konzentriert sich auf öffentlich vermarktete Anzeigen.
- Compass verwendet eine dreistufige Marketingstrategie.
- Private Listings erhöhen die Wahrscheinlichkeit von doppelseitigen Geschäften.
- Die Forschung zeigt keinen zuverlässigen Preisvorteil für den Verkäufer.
- Kein Gericht hat über den Streit entschieden.
Die Compass MLS-Klagen sind eine Reihe von Gerichtsverfahren zwischen Compass und mehreren Listendiensten über Listenregeln. Die zentrale Frage ist, ob ein Makler eine Wohnung öffentlich werben kann, ohne sie über die MLS zu teilen.
Viele Agenten gehen davon aus, dass private Angebote den Verkäufern einfach mehr Kontrolle geben. Diese Kontrolle kann auch einschränken, wie viele Käufer das Haus sehen und wer beim Verkauf bezahlt wird.
Die angefochtenen MLS-Regeln wurden so aufgebaut, dass jeder Broker das Inventar unter den gleichen Bedingungen teilt. Compass argumentiert, dass diese Regeln beschränken, was Hausbesitzer wählen können.
Dieser Artikel erläutert, warum die MLS verklagen, wie die private Listing-Strategie von Compass funktioniert, wer davon profitiert und was die Forschung über Verkaufspreise zeigt:
Inhaltsplan
Warum streiten MLS Kompass?
Six MLSs verklagen Compass am 21. Oktober 2026 vor einem Bundesgericht, um ihre Kooperationsregeln zu schützen. Sie argumentieren, dass Compass Zugang zu anderen Broker-Listen will und gleichzeitig einige seiner eigenen öffentlich vermarkteten Häuser aus dem MLS.
hält.Ein MLS oder Multiple Listing Service ist eine gemeinsame Datenbank, in der Mitgliedermakler ihre Listen posten, damit andere Makler sie sehen und Käufer mitbringen können. Die National Association of REALTORS® Klarer Kooperationsrichtlinie verlangt, dass ein Makler innerhalb eines Werktages nach der Vermarktung an die Öffentlichkeit eine Liste an die MLS vorlegt. Viele MLS setzen ähnliche Kooperationsregeln durch.
Die Kläger sind Arizona Regional MLS, bridgeMLS, Canopy MLS, REColorado, Hive MLS und Doorify MLS. Sie fordern das Gericht auf, ihre Regeln nach dem Kartellrecht rechtmäßig zu erklären und Compass daran zu hindern, sie wegen dieser Regeln zu verklagen. Die MLS sagen, sie werden ihre Regeln weiterhin durchsetzen, während der Fall weitergeht.
Wie funktioniert die Private Listing-Strategie von Compass?
Compass verwendet eine dreistufige Marketingstrategie, die die vollständige MLS-Exposition für einige Listen verzögert. Eine private Listing ist ein Haus, das an eine begrenzte Gruppe von Agenten oder Käufern vermarktet wird, anstatt über die MLS.
In Phase 1, Private Exclusive, wird das Haus nur innerhalb des verbundenen Maklernetzes von Compass angeboten, das Marken wie Coldwell Banker und Sotheby's International Realty umfasst. Dies funktioniert wie ein Büro-Exklusiv, das eine Liste ist, die nur zwischen Agenten in einer Brokerage geteilt wird. Compass sagt, sein Netzwerk erreicht Hunderttausende von Agenten.
In Phase 2, Compass Coming Soon, wird das Haus öffentlich auf Websites wie Compass.com und Redfin beworben. Die Käufer sehen während dieser Phase nicht die übliche öffentliche Listingsgeschichte. In Phase 3 geht das Zuhause in die MLS.
ein.Der Verkäufer entscheidet, ob er diese Phasen nutzen möchte. Die öffentliche Werbung in Phase 2 ist der Schritt, der mit den MLS-Kooperationsregeln in vielen Märkten in Konflikt steht.
Wer profitiert von Compass Private Listings?
Compass und seine verbundenen Maklerunternehmen profitieren am meisten, wenn ein Käufer aus ihrem Netzwerk ein privat vermarktetes Haus kauft. Das Netzwerk kann dann auf beiden Seiten des Verkaufs Provision verdienen.
Doppelende bedeutet, dass ein Makler oder ein Vertreter sowohl den Käufer als auch den Verkäufer in derselben Transaktion vertritt und von beiden Seiten bezahlt wird. Private Marketing macht dies wahrscheinlicher, weil die ersten Käufer aus demselben Netzwerk stammen. Die staatlichen Gesetze über die Doppelvertretung variieren, und einige Staaten beschränken sie.
Der Verkäufer will den höchsten Preis aus dem breitesten Pool von Käufern, während der Makler mehr von einem Käufer innerhalb seines Netzwerks verdient. Ein Verkäufer kann $2 Millionen von einem Netzwerkkäufer annehmen, ohne zu wissen, ob ein externer Käufer mehr angeboten hätte.
Dieser Anreiz gibt es auf Broker-Ebene, nicht bei jedem Agenten. Es ist einer der Gründe, warum Agenten Immobilienmakler vergleichen, bevor sie einen wählen.
Werden private Angebote den Verkäufern höhere Preise bringen?
Unabhängige Untersuchungen zeigen nicht, dass private Angebote den Verkäufern höhere Preise bringen.
Days auf dem Markt ist die Anzahl der Tage, an denen ein Haus aufgelistet wird, bevor es unter Vertrag geht. Bright MLS-Forschung auf etwa 100.000 Verkäufe ergab, dass Häuser, die zum ersten Mal als ausschließlich für Büros vermarktet wurden, im Durchschnitt 37 Tage dauerten, bis sie unter Vertrag gingen, verglichen mit 20 Tagen für Häuser, die über die MLS vermarktet wurden. Nach Anpassung an Standort- und Wohnfunktionen zeigten die ausschließlichen Office-Produkte keinen Preisvorteil.
Im September 2026 berichtete die Association of Real Estate License Law Officials, eine Gruppe staatlicher Lizenzbehörden, über mehr als 10 Millionen Transaktionen. Private Listen verkauften sich um etwa 1% weniger als Standard MLS-Listen.
Compass hat Untersuchungen veröffentlicht, die zeigen, dass die Preise für Wohnungen, die in den ersten beiden Phasen beginnen, höher sind. Diese Studien vergleichen verschiedene Gruppen von Häusern, so dass keiner beweist, dass eine Marketingmethode einen Preisunterschied verursacht hat.
Warum wurde die MLS zum Teilen von Listen gebaut
Einige Agenten sehen die MLS nur als eine Liste-Website. Es begann vor mehr als einem Jahrhundert, als ein Käufer bei einem Broker nach dem anderen nach einem Haus zum Verkauf suchen musste.
Die MLS ließ konkurrierende Broker ihr Inventar zusammenbringen, so dass ein Käufer nicht mehr von den Listen eines Unternehmens abhängig war. MLS-Führer sehen öffentlich vermarktete Häuser, die von diesem Pool zurückgehalten wurden, als einen Schritt zurück in Richtung eines älteren, gespaltenen Marktes. Sie nennen es freies Fahren, weil eine Maklerfirma immer noch die MLS-Listen anderer Makler nutzen kann, um Häuser für Käufer und Preise für Verkäufer zu finden.
Fragen über , ob die MLS weggeht kommen häufig in diesen Debatten auf. Beide Seiten in diesem Fall behandeln den MLS-Zugriff immer noch als wertvoll.
Wo der Kompassstreit jetzt steht
Der Streit wuchs im Herbst 2026 schnell. Compass schickte am 8. September Nachfragebriefe an mehrere MLS, in denen sie aufgefordert wurden, Agenten, die öffentlich auf dem Markt notiert wurden, nicht von der MLS zu bestrafen. California Regional MLS (CRMLS) verklagte Compass erstmals am 5. Oktober. Compass hat am 16. Oktober seine eigene Kartellklage gegen CRMLS eingereicht, und am 21. Oktober folgte die Klage mit sechs MLS.
Viele MLS-Führer weisen darauf hin, dass Verkäufer bereits private Optionen haben. Canopy MLS bietet beispielsweise Coming Soon, Private Exclusive und Limited Exposure-Listen. Ihre Einwände sind gegen die öffentliche Werbung für ein Haus, das nicht in der gemeinsamen Datenbank steht.
MLS-Führer haben auch gesagt, dass der Kampf um Regeln ist, nicht einzelne Compass-Agenten, die weiterhin MLS-Teilnehmer sind.
Welche Agenten fragen auch
Was ist die klare Kooperationspolitik?
Die klare Kooperationspolitik ist eine 2019 verabschiedete nationale Vereinigung der REALTORS®-Regel. Sie gilt für Auflistungen im Rahmen von Exklusivverträgen in MLS, die mit REALTOR®-Verbanden verbunden sind. Es verhindert nicht, dass ausschließlich für Büros genutzt wird, die nie öffentlich beworben werden. Jeder MLS legt seine eigene Vollstreckung fest, so dass die Sanktionen je nach Markt unterschiedlich sind.
Was ist ein Office Exclusive Listing?
Ein Büro-Exklusivverzeichnis ist ein Haus, das nur zwischen Agenten innerhalb einer Maklergesellschaft geteilt wird. Nach den meisten MLS-Regeln muss der Verkäufer eine schriftliche Anweisung unterschreiben, um das Zuhause aus der MLS zu halten. Das Maklerunternehmen kann es nicht öffentlich anzeigen, und Agenten in anderen Maklerhäusern können es in der Regel nicht sehen.
Kann ein Verkäufer ein Zuhause außerhalb der MLS halten?
A-Verkäufer kann ein Zuhause in den meisten Märkten außerhalb der MLS halten. Zu den Optionen gehören ein Büro-Exklusiv, eine nicht-exklusive Listing-Vereinbarung oder Verkauf ohne Vermittler. Die Grenze ist öffentliches Marketing. Die meisten Kooperationsregeln verlangen, dass ein öffentlich angekündigtes Zuhause im Rahmen einer exklusiven Vereinbarung in die MLS eintritt.
Warum das wichtig ist
Private Listing-Strategien ändern, wie viele Käufer zuerst ein Zuhause sehen, was die Listing-Politik zum Teil der Wahl eines Brokers macht. Bei eXp Realty erhalten alle Agenten die gleiche Kernvermittlungsplattform, einschließlich Compliance, Entschädigung und Zugang zu Unternehmensbereichen. Was unterscheidet, ist das Sponsor-Ökosystem, mit dem sich ein Agent ausrichtet.
Der Sponsor und der Agent wählen die Formen aus, zu welchen Werkzeugen, Trainings- und Attraktionssystemen sie Zugang haben, einschließlich der Klarheit, wie sie den Verkäufern die Optionen für die Auflistung erklären können. Die Agenturen, die diese Wahl abwägen, sollten die Listingsrichtlinien einer Brokerage vor dem Beitritt zusammen mit den Smart Agent Alliance Teamwert einen Sponsor bringt.
Häufig gestellte Fragen
Wie viele MLS haben Compass angeklagt?
Seven MLSs hatten Compass zum 23. Oktober 2026 verklagt. California Regional MLS wurde erstmals am 5. Oktober eingereicht. Noch sechs MLSs haben am 21. Oktober eine gemeinsame Bundesklage eingereicht. Mindestens neun MLS-Organisationen, darunter sieben, haben die Forderungen von Compass öffentlich abgelehnt oder gerichtliche Schritte unternommen.
Hat ein Gericht über die Klagen der Compass MLS entschieden?
DasA-Gericht hatte ab Ende Oktober 2026 nicht über die Compass MLS-Klagen entschieden. Die Fälle befinden sich in einem frühen Stadium. Bis ein Richter entscheidet, setzt jede MLS weiterhin ihre eigenen Kooperationsregeln durch, und Agenten unterliegen weiterhin lokalen MLS-Bestrafungen, wenn sie diese brechen.
Können Agenten für Vermarktungsangebote privat bestraft werden?
Agents können für die öffentliche Werbung für eine Liste bestraft werden, die der MLS nicht vorgelegt wurde. CRMLS verhängt eine Geldbuße von 1% des Listenpreises von $500 bis $2,500. Wiederholte Verstöße können zur Suspendierung führen. Compass hat angeboten, diese CRMLS-Geldbußen für Agenten in seinen Firmengebäuden zu zahlen.
Wird der Kompass bald auf dem Markt sein?
Compass Coming Soon-Listen zeigen nicht die üblichen öffentlichen Markttage oder die Preisreduktionsgeschichte. Die MLS-Tage auf dem Markt beginnen in der Regel, wenn das Zuhause in die MLS-Phase 3 eintritt. Käufer, die diese Listen auf Compass.com oder Redfin sehen, sehen weniger Geschichte als eine MLS-Liste zeigt.
Ermittelt die FTC Private Listings?
Am 15. Oktober 2026 baten die Senatoren Elizabeth Warren und Cory Booker die Federal Trade Commission, wettbewerbswidrige Immobilienpraktiken zu untersuchen, einschließlich privater Listen. Ihr Brief ist ein Antrag auf Überprüfung, nicht eine rechtliche Feststellung gegen ein Unternehmen. Die FTC entscheidet, ob sie eine Untersuchung einleiten soll.
