Key Takeaway
Procesele Compass MLS sunt cazuri de judecată cu privire la faptul dacă un broker poate comercializa public o casă fără să o împărtăşească prin MLS. Cel puţin nouă MLS au împins înapoi împotriva Compass. Anunturile private nu obțin în mod fiabil vânzători prețuri mai ridicate. O cercetare independentă nu a găsit niciun avantaj de preţ, şi nici un tribunal nu a hotărât încă disputa.
TL;DR Despre procesele MLS Compass
- Șase MLS au dat în judecată Compass pe 21 octombrie.
- Cel puţin nouă MLS se opun cererilor Compass.
- Lupta se concentrează pe anunţurile publicitate.
- Compass foloseşte o strategie de marketing în trei etape.
- Listările private fac ca tranzacțiile cu dobândă finală să fie mai probabile.
- Cercetările nu arată nici un avantaj fiabil pentru prețul vânzătorului.
- Nicio instanţă nu a hotărât disputa.
Procedurile Compass MLS sunt un set de cazuri judiciare între Compass și mai multe servicii de listare în legătură cu regulile de listare. Întrebarea centrală este dacă un broker poate face publică o casă fără să o împărtăşească prin MLS.
Mulți agenți presupun că anunțurile private oferă vânzătorilor mai mult control. Acest control poate, de asemenea, limita numărul de cumpărători care văd casa și cine este plătit atunci când se vinde.
Regulile MLS în discuție au fost construite astfel încât fiecare broker împărtășește inventarul în aceleași condiții. Compass susţine că aceste reguli limitează ceea ce pot alege proprietarii casei.
Acest articol explică de ce MLS-urile au dat în judecată, cum funcționează strategia de listare privată a Compass, cine beneficiază de ea și ce arată cercetările despre prețurile de vânzare:
Tabelul de conţinut
De ce au MLS-uri în judecată Compass?
Six MLS a dat în judecată Compass în instanța federală la 21 octombrie 2026, pentru a proteja regulile lor de cooperare în listare. Ei susţin că Compass vrea acces la listările altor brokeri, păstrând unele dintre propriile case comercializate în public departe de MLS.
Un MLS, sau serviciul de listare multiple, este o bază de date comună în care brokerii membri publică listările lor astfel încât alți brokeri să le poată vedea și să aducă cumpărători. Asociația Națională a Realtorilor® Politica de cooperare clară impune unui broker să transmită o listă MLS în termen de o zi lucrătoare de la comercializarea acesteia în public. Multe MLS aplică reguli similare de cooperare.
Reclamanţii sunt Arizona Regional MLS, bridgeMLS, Canopy MLS, REColorado, Hive MLS, şi Doorify MLS. Ei cer instanţei să declare regulile lor legale în temeiul legii antitrust şi să interzică Compass să le dea în judecată în legătură cu aceste reguli. MLS spun că vor continua să pună în aplicare regulile lor în timp ce cazul avansează.
Cum funcţionează strategia Compass de listare privată?
Compass utilizează o strategie de marketing în trei etape care întârzie expunerea completă la MLS pentru unele listări. O listare privată este o casă comercializată unui grup limitat de agenți sau cumpărători în loc de prin MLS.
În faza 1, Private Exclusive, casa este oferită numai în cadrul rețelei de brokeri afiliate Compass, care include mărci precum Coldwell Banker și Sotheby's International Realty. Acest lucru funcționează ca o exclusivitate de birou, care este o listă împărtășită doar între agenți într-o agenție de brokeri. Compass spune că reţeaua lui ajunge la sute de mii de agenţi.
În faza 2, Compass Coming Soon, casa este anunțată public pe site-uri precum Compass.com și Redfin. Cumpărătorii nu văd istoricul obișnuit de listare publică în această fază. În faza 3, casa intră în MLS.
Vânzătorul alege dacă va folosi aceste faze. Publicitatea publică în faza 2 este etapa care este în conflict cu normele de cooperare ale MLS pe multe piețe.
Cine beneficiază de anunțurile private Compass?
Compass și agențiile sale afiliate beneficiază cel mai mult atunci când un cumpărător din interiorul rețelei sale cumpără o casă cu piață privată. Rețeaua poate câștiga o comision pe ambele părți ale vânzării.
Double-ending înseamnă că un broker sau un agent reprezintă atât cumpărătorul, cât și vânzătorul în aceeași tranzacție și este plătit de ambele părți. Marketingul privat face acest lucru mai probabil deoarece primii cumpărători vin din aceeași rețea. Legile statelor privind reprezentarea dublă variază, iar unele state o limitează.
Vânzătorul dorește cel mai mare preț din cel mai larg grup de cumpărători, în timp ce brokerul câștigă mai mult de la un cumpărător din cadrul rețelei sale. Un vânzător poate accepta $2 milioane de la un cumpărător de rețea fără să știe dacă un cumpărător extern ar fi oferit mai mult.
Acest stimulent există la nivel de broker, nu cu fiecare agent. Acesta este un motiv pentru care agenţii compară brokerurile imobiliare înainte de a alege unul.
A obţine vânzătorii preţuri mai ridicate?
Cercetările independente nu arată că anunţurile private aduc preţuri mai ridicate vânzătorilor.
Days pe piață este numărul de zile în care o casă este listată înainte de a intra în contract. Bright MLS cercetare pe aproximativ 100.000 de vânzări a constatat că locuințele comercializate pentru prima dată ca exclusive de birou au luat o medie de 37 de zile pentru a intra sub contract, comparativ cu 20 de zile pentru locuințele comercializate prin MLS. După ajustarea pentru locația și caracteristicile casei, exclusivitatea de la birou nu a arătat niciun avantaj de preț.
În septembrie 2026, Association of Real Estate License Law Officials, un grup de autorități de reglementare a licențelor de stat, a raportat peste 10 milioane de tranzacții. Listări private vândute cu aproximativ 1% mai puțin decât listările standard MLS.
Compass a publicat cercetări care arată prețuri mai ridicate pentru locuințele care încep în primele două faze. Aceste studii compară diferite grupuri de locuințe, astfel încât niciuna nu dovedește că o singură metodă de marketing a cauzat o diferență de preț.
De ce a fost construit MLS pentru a împărtăși liste
Unii agenţi văd MLS ca doar un site de listare. A început acum mai mult de un secol, când un cumpărător trebuia să verifice cu un broker după altul pentru a găsi case de vânzare.
MLS permite brokerilor competitori să-și reunească inventarul, astfel încât un cumpărător nu mai depinde de listările unei companii. Liderii MLS văd casele comercializate în public retinute de la acea piscină ca un pas înapoi spre acea piață mai veche, împărțită. Ei o numesc free riding, pentru că un broker poate încă folosi listele MLS ale altor brokeri pentru a găsi case pentru cumpărători și prețuri case pentru vânzători.
Întrebări despre dacă MLS va dispărea apar adesea în aceste dezbateri. Ambele părţi în acest caz încă tratează accesul MLS ca fiind valoros.
Unde este disputa cu busola
Disputa a crescut rapid în toamna anului 2026. Compass a trimis scrisori de cerere la mai multe MLS pe 8 septembrie, cerându-le să înceteze să pedepsească agenții care public licitații de piață țină departe de MLS. California Regional MLS (CRMLS) a dat în judecată Compass prima dată pe 5 octombrie. Compass a depus propriul proces antimonopol împotriva CRMLS la 16 octombrie, iar procesul de șase MLS a urmat la 21 octombrie.
Mulți lideri MLS subliniază că vânzătorii au deja opțiuni private. De exemplu, Canopy MLS oferă listări Coming Soon, Private Exclusive și Limited Exposure. Obiecţia lor este publicitatea unei case care rămâne în afara bazei de date comune.
Liderii MLS au spus, de asemenea, că lupta este pentru reguli, nu agenți Compass individuali, care rămân participanți MLS.
Ce solicită şi agenţii
Care este politica clară de cooperare?
Politica clară de cooperare este o regulă adoptată în 2019 de Asociația Națională a REALTORS®. Se aplică listărilor în temeiul unor acorduri exclusive în MLS afiliate asociațiilor REALTOR®. Nu opri exclusivitatea de la birouri care nu sunt niciodată anunţate public. Fiecare MLS stabilește propria executare, deci sancțiunile diferă în funcție de piață.
Ce este o listă exclusivă pentru birou?
O listă exclusivă de birouri este o casă împărtășită doar între agenți dintr-o singură agenție. Conform majorității regulilor MLS, vânzătorul trebuie să semneze o direcție scrisă pentru a ține casa departe de MLS. Brokerul nu poate face publicitate, iar agenții de la alte brokeruri nu pot vedea de obicei.
Un vânzător poate păstra o casă în afara MLS?
VânzătorulA poate păstra o casă departe de MLS în majoritatea pieţelor. Opțiunile includ o exclusivitate de birou, un acord de listare non-exclusive sau vânzarea fără agent. Limitul este marketingul public. Cele mai multe reguli de cooperare necesită o casă publică în temeiul unui acord exclusiv pentru a intra în MLS.
De ce contează
Strategiile de listare privată modifică numărul de cumpărători care văd prima oară o casă, ceea ce face ca politica de listare să facă parte din alegerea unui broker. La eXp Realty, toți agenții primesc aceeași platformă de brokeri de bază, inclusiv conformitate, compensație și acces la diviziunile companiei. Ceea ce diferă este ecosistemul sponsor un agent se aliniază cu.
Sponsorul și agentul selectează formele la care au acces instrumente, sisteme de formare și de atracție, inclusiv cât de clar pot explica vânzătorilor opțiunile de listare a expunerii. Agenții care cântăresc această alegere ar trebui să revizuiască politicile de listare ale unui broker înainte de a se alătura Smart Agent Alliance Valoarea echipei un sponsor aduce.
Întrebări frecvente
Câte MLS au dat în judecată Compass?
Seven MLS a dat în judecată Compass începând cu 23 octombrie 2026. California Regional MLS depus prima dată pe 5 octombrie. Alte șase MLS au depus un proces federal comun pe 21 octombrie. Cel puţin nouă organizaţii MLS, inclusiv cele şapte, au respins public cererile Compass sau au luat măsuri legale.
A hotărât un tribunal asupra proceselor MLS Compass?
CurteaA nu a hotărât în litigiile Compass MLS până la sfârșitul lunii octombrie 2026. Cazurile sunt în stadii incipiente. Până când un judecător decide, fiecare MLS continuă să impună propriile reguli de cooperare, iar agenții rămân supuși sancțiunilor locale MLS pentru încălcarea lor.
Pot fi amendați agenții pentru anunțurile de marketing în mod privat?
Agents poate fi amendat pentru publicitatea unei liste care nu a fost prezentată MLS. CRMLS aplică amenzi de 1% din prețul de listă, de la $500 la $2,500. Încălcările repetate pot duce la suspendare. Compass s-a oferit să plătească aceste amenzi CRMLS pentru agenții de la brokeruri deținute de companie.
Compasul care vine în curând arată zilele pe piaţă?
ListaCompass Coming Soon nu prezintă numărul obișnuit de zile publice de pe piață sau istoricul reducerii prețurilor. Zilele MLS pe piață încep, în general, atunci când casa intră în MLS în faza 3. Cumpărătorii care văd aceste liste pe Compass.com sau Redfin văd mai puțin istoric decât arată o listă MLS.
FTC investighează listări private?
Pe 15 octombrie 2026, senatorii Elizabeth Warren și Cory Booker au cerut Comisiei Federale de Comerț să investigheze practicile imobiliare anticoncurențiale, inclusiv listările private. Scrisoarea lor este o cerere de revizuire, nu o constatare legală împotriva oricărei companii. FTC decide dacă deschide o anchetă.
