- Ce-i asta? Este posibil? Ne îndreptăm spre o lume în care vânzătorii nu mai plătesc agenţii cumpărători? Dacă nu ai auzit, un război de cazuri în instanță este tremurarea normele convenționale privind modul în care se plătesc comisioanele imobiliare în sectorul imobiliar.
Aceasta este part 1 din seria noastră de 6 părți pentru a acoperi toate intrurile și ieșirile acestui timp istoric pentru industria imobiliară. Deci, care e treaba cu aceste bătălii legale?
Sunt aceste cazuri pe cale de a flip metodele noastre tradiționale imobiliare invers ? O să ne reducă câștigurile pe care le-am câştigat din greu? Şi aşteaptă, asta înseamnă că vânzătorii ar putea opri plata facturii pentru agenţii cumpărători? Îmbrăcaţi-vă pentru că ne scufundăm adânc în aceste întrebări şi mai mult!
În această piesă cuprinzătoare, vom folosi experiența mea ca un trecut Avocatul din California, acum a devenit agent imobiliar, pentru a aprofunda în complexitatea acestor provocări juridice, descifrarea lor implicații pentru comision structurile şi oferă informaţii despre viitorul imobiliar compensare. Iată indicele nostru util pentru navigare ușoară:
- Evoluţia agenţilor de cumpărare imobiliară - Cum am ajuns aici?
- Înțelegerea modului în care sunt plătiți agenții cumpărătorilor - modul în care funcționează comisioanele
- Cazuri cu scopul de a schimba status quo-ul
- Ce au convenit să facă agenţii de afaceri pentru a pune capăt cazurilor
- Vânzătorii nu mai plătesc agenţii cumpărători?
- Viitorul agenţilor care cumpără imobiliare
- Asta e o înfăşurare.
- Întrebări frecvente
Evoluţia agenţilor de cumpărare imobiliară - Cum am ajuns aici?
Înainte de a ajunge la cazurile judecătorești, să luăm în considerare cum am ajuns aici. Cum s-a schimbat deja afacerea imobiliară în ultimul deceniu sau două?
Schimbarea digitală în industria imobiliară
Înainte ca internetul să ne aducă platforme online precum Zillow.com și Realtor.com, agenții cumpărătorilor erau singurii păzitori ai Serviciului local de listare multiple (MLS), seiful magic în care toate casele potențiale de vânzare erau listate.
Astfel, agenţii cumpărătorilor au inventat sugestii de locuinţe, au orchestrat vizualizări şi au ghidat cumpărătorii prin lumea mistică a proprietăţilor imobiliare. În prezent, 90% dintre cumpărătorii de case încep căutarea lor online, iar mulți continuă să folosească aceste platforme pentru a fi notificați despre case noi de vânzare care le pot interesa.
Astfel, revoluția digitală a democratizat accesul la anunțurile imobiliare și a făcut mai ușor pentru toată lumea să știe care sunt locuințele de vânzare, cu excepția anunțurilor off-market care încă sunt cunoscute doar agenților.
Percepția publică a agenților imobiliari care suferă
Această schimbare seismică a cunoştinţelor despre locuinţele de vânzare a dus la un val de scepticism public. Credința răspândită acum este că agenții nu ar putea fi campionii de valoare care au fost odată, având în vedere că cumpărătorii pot vedea cu ușurință care case sunt de vânzare și când aceste case vor avea o casă deschisă pentru public.
Scepticismul a reînviat îngrijorările mai vechi, precum și gândul că agenții nu sunt încurajați să negocieze din greu pentru clienții lor deoarece agenții câștigă un procent din prețul de vânzare al unei case.
Cu toate acestea, orice agent experimentat știe această relatare lipsește complet marca. Adevărul este că diferenţa uşoară în comision de la negocierea în jos este minusculă în comparaţie cu importanţa supremă a încheierii tranzacţiei - asigurarea acestui salariu esenţial şi acoperirea nenumăratelor costuri deja investite în client.
Mai mult decât atât, există o imagine mai mare - jocul lung. Serviciul excepţional astăzi înseamnă repetiţia afacerilor mâine şi un flux de referinţe, iar agenţii au nevoie de acestea pentru a avea o carieră immobiliară prosperă.
De ce ar putea un agent să pună în pericol viitoarele recomandări pentru un pic mai mulţi bani? Agenții sunt implicați pe termen lung, investind profund în satisfacția clienților și reputația lor profesională, ambele fiind esențiale pentru succesul susținut în lumea imobiliară în continuă evoluție.
Rezultatele percepției publice în critici
Cu toate acestea, aici suntem, apele imobiliare devin aglomerate cu numeroase procese care conteste structura tradițională a comisiunilor. Aceste litigii juridice sunt înrădăcinate într-o percepție publică răspândită că agenții imobiliari sunt plătiți prea mult.
În ultimii ani, au apărut un număr semnificativ de procese, toate concentrate pe normele stabilite privind modul în care se determină și se plătesc comisioanele imobiliare. Să vorbim despre modul în care comisioanele sunt determinate și plătite în general acum.
Înțelegerea modului în care agenții cumpărător sunt plătiți - modul în care funcționează comisioanele
TTraditional, atunci când vine vorba de tranzacții imobiliare, sunt vânzătorii de case care au fost de a ridica factura pentru comisioanele atât de cumpărător și de vânzător agenți. Acest lucru a fost cazul în ultimii 100 de ani.
Iată cum se desfăşoară: Vânzătorul negociază și semnează un acord pentru a plăti agentului său de listare un procent stabilit din vânzare. Vânzătorul știe că procentul total al vânzătorului va include și un procent convenit pentru agentul cumpărătorului.
Când o proprietate este vândută, agenția de cotare împărtășește o parte din această comision cu agentul cumpărătorului.
De ce acest sistem are sens? Pentru că cu o ofertă de compensare pentru agenții cumpărător, agentul de vânzare aprinde toate agenții cumpărător, sau să-i numim albinele muncitoare, pentru a vinde casa. Aceste albine zbură în jurul deschiderii ușilor și arată proprietăți, toate fiind protejate de asigurarea de răspundere a brokerului lor pentru a asigura că casele sunt în siguranță.
Acum, scufundaţi-vă în lumea Serviciului Multiple Listing, sau MLS, unde complotul se îngroşează. Acolo, agenților cumpărător li se oferă un procent din vânzare - un procent care poate și varia de la proprietate la proprietate.
Cu toate acestea, odată listată în MLS, o ofertă de compensare a agentului cumpărător este o promisiune obligatoriu, creând o obligație că agentul cumpărătorului va fi plătit, în ciuda faptului că agentul cumpărătorului nu este parte la contractul dintre vânzător și agentul vânzătorului.
Cazuri cu scopul de a schimba status quo
Există în prezent o serie de procese care contestă cadrul tradițional al comisioanelor agenților, concentrându-se în special pe practica în care vânzătorii suportă costul taxelor agenților cumpărători.
Aceste provocări juridice susțin că astfel de acorduri inflaționează în mod nejustificat costurile de comisioane și acuză diferiți jucători din industrie, inclusiv brokeri, asociații de agenți imobiliari și servicii de listare multiple (MLS), de a conspira pentru a pune în aplicare aceste structuri de taxă, încălcând potențial legile antitrust federale.
Locul atenţiei s-a întors recent la istoricul proces Sitzer/Burnett din Kansas City, un caz care a trimis tulburări în întreaga industrie imobiliară. Procesul s-a încheiat cu un verdict revoluţionar împotriva Asociaţiei Naţionale a Realtorilor (NAR), care i-a găsit vinovaţi de conspiraţie pentru a inflaţiona comisioanele agenţilor.
Acest verdict nu a fost doar o altă decizie juridică; a fost monumental, marcând prima instanță în care un astfel de caz s-a încheiat cu o uimitoare $1.8 miliarde de daune acordate.
Deşi impactul direct al acestui caz este localizat la participanţii din Missouri, implicaţiile sale sunt de lungă lungime. Asta pentru că această hotărâre semnificativă provoacă un val de procese similare de imitatori să apară la nivel național, aprindând o reevaluare națională a modului în care sunt structurate comisiunile imobiliare și contestând status quo-ul modul în care brokerurile și agenții lor sunt plătiți pentru serviciile pe care le furnizează.
Ce brokeruri au convenit să facă pentru a pune capăt cazurilor
Pentru a rezolva problemele la îndemână, jucătorii imobiliari (associații, agenții de broker și MLS) au convenit să își schimbe procesul, inclusiv eliminând orice cerință că un vânzător trebuie să ofere agenților de broker al cumpărătorului orice compensație.
În cazul Nosalek împotriva unei MLS, MLS este de acord să reducă oferta minimă de la agentul vânzător de la 1 cent la $0.
Deci jucătorii în aceste cazuri sunt de acord că vânzătorii nu mai trebuie să ofere agenților cumpărător nici o ofertă de compensare și că MLS implicat va permite agenților de listare să completeze câmpul privind compensarea de brokerare a unui agent cumpărător cu un zero.
Pe măsură ce procese similare se răspândesc în Statele Unite, se pare că aceste cazuri pot stabili un nou standard imobiliar pentru modul în care agenții imobiliari sunt plătiți.
Dar așteaptă, ceea ce s-a întâmplat în săli de judecată nu este cea mai mare problemă pentru agenții cumpărător!
Vânzătorii nu mai plătesc agenţii cumpărători?
Cea mai mare problemă provine dintr-o opinie scrisă judecătorului unui caz. Departamentul de Justiție (DOJ) a intrat în centrul atenției în cazul Nosalek prin introducerea unui "Declarație de interes" privind soluționarea propusă a cazului. Apropo, DOJ nu este o parte în acest proces, dar această declarație este permisă în conformitate cu legea SUA, 28 U.S.C. § 517.
În această declarație de interes, DOJ a cerut instanței să respinge soluțiile propuse şi în schimb să impună vânzătorilor să nu poată face nicio ofertă de compensare către agenţii de cumpărare.
- De ce? De ce? DOJ susține că permisiunea vânzătorilor de a oferi comisioane oricărui agent cumpărător perpetuează un sistem în care agenții vânzător ar putea presiona clienții săi pentru a menține oferte de comisioane "custom".
Acesta presiune este determinată de îngrijorarea agentului de vânzare că oferirea a ceva mai mic decât suma obișnuită ar putea duce agenții cumpărători la "conducerea" (o practică ilegală) clienților lor către listări cu oferte mai mari de comision.
Prin urmare, DOJ susţine că, atâta timp cât uşa este deschisă pentru vânzători să ofere comisioane de agent cumpărător, există riscul că status quo va rămâne incontestabil menţinând afacerea ca de obicei, şi nimic nu se schimbă cu adevărat.
Viitorul agenților de cumpărare imobiliară
Și iată-ne la esența chestiunii. Dacă instanţa adoptă propunerea DOJ şi apoi instanţele din întreaga naţiune adoptă decizia acestei instanţe - ceea ce este foarte probabil că este modul în care se face jurisprudenţa şi poate creşte peste tot - atunci vedem că decizia acestei instanţe va avea consecinţe de lungă durată.
Vânzătorii nu vor mai avea voie să ofere compensații agenților cumpărător și MLS nu vor mai avea un câmp care să creeze o obligație pentru agentul cumpărător de a fi plătit pentru serviciile lor.
Asta înseamnă că agenţii cumpărător vor înceta să existe sau că nu vor fi plătiţi în viitor? Bineînţeles că nu!
Avem mai multe bloguri despre această schimbare semnificativă în afacerea agenților de cumpărare, ce se poate întâmpla, și cum să se ocupe de ea, așa că lăsați-ne un e-mail cu linia de subiect "newsletter" și vă vom adăuga la lista pentru a fi notificat atunci când următorul nostru blog cade.
Ăsta e un Wrap
Peisajul imobiliar trece printr-o schimbare seismică în timp ce cazurile judecătorești conteste normele tradiționale de plăți de comisioane. În timp ce există incertitudini cu privire la viitorul compensației imobiliare, un lucru rămâne clar: Adaptarea este cheia.
Cu fiecare bătălie juridică și schimbare de politică, agenții trebuie să rămână agili, adoptând inovarea și valorificând expertiza lor pentru a prospera în această industrie în evoluție. Deci, rămâneți informați, rămâneți proactivi, și împreună, vom naviga aceste ape necunoscute spre un viitor mai luminos, mai rezistent în domeniul imobiliar.
Întrebări frecvente
- Cum sunt plătiţi agenţii care cumpără bunuri imobiliare?
- Care a fost impactul unei pierderi istorice în instanţă asupra comisioanelor agenţilor cumpărători?
- Cum afectează declarația Departamentului Justiției (DOJ) agenții cumpărătorilor?
- Ce trebuie să fac ca să mă pregătesc pentru schimbările din industrie ca agent de cumpărare?
- Care sunt unele consecinţe neintenţionate ale schimbărilor de plată în domeniul imobiliar?
- Cum se adaptează brokerurile la comisioanele plătite de cumpărători?
- Puteți împărtăși strategii de adaptare la noile modele de comisioane ca agent imobiliar?
- Cum sunt plătiţi agenţii imobiliari?
- Care este venitul mediu pentru un agent imobiliar?
- Care este taxa medie de comisionare pentru agenții imobiliari?
- Agentii imobiliari primesc întreaga comisionă?
- Pot să negociez rata de comision a agentului meu imobiliar?
- Când îşi plătesc agenţii imobiliari comisioanele?
- Cât câştiga agenţii imobiliari dacă casa nu se vinde?
- Agentii imobiliari primesc plata lunară?
Cum sunt plătiți în mod obișnuit agenții care cumpără bunuri imobiliare?
Agentul cumpărător își câștigă în mod obișnuit existența prin comisioane, care reprezintă o bucată din prețul de vânzare a casei. Această taxă este adesea acoperită de vânzător, dar schimbările din industrie ar putea schimba acest lucru.
Care a fost impactul unei pierderi istorice în instanţă asupra comisioanelor agenţilor cumpărători?
Acest caz judiciar a schimbat jocul, exercitând presiune asupra structurilor tradiţionale de comisioane şi reducând potenţial cât de mulţi agenţi cumpărători poşete de la vânzările de locuinţe.
Cum afectează declaraţia Departamentului Justiţiei (DOJ) agenţii cumpărătorilor?
Departamentul de Justiție își propune să facă mai transparente tranzacțiile imobiliare. Pentru agenții cumpărători, acest lucru înseamnă adaptarea la divulgarea mai clară a comisionelor și, eventual, la o concurență mai strânsă ca urmare a modului în care DOJ speră să facă noul drept al terenurilor, și anume că vânzătorilor nu li se permite să facă o ofertă de compensare agenților cumpărători.
Ce trebuie să fac pentru a mă pregăti pentru schimbările din industrie ca agent cumpărător?
Rămâneţi informaţi şi flexibili. Să-ţi îmbunătăţeşti abilităţile de prezentare a cumpărătorilor. Adoptă tehnologia, îmbunătăţeşte abilităţile de negociere şi ia în considerare diversificarea serviciilor. Scopul? Pentru a rămâne valoroasă indiferent cum se schimbă piaţa.
Care sunt unele consecințe neintenționate ale schimbărilor de plată în domeniul imobiliar?
Schimbările față de comisioanele plătite de cumpărători ar putea determina cumpărătorii să negocieze mai mult sau să renunțe la utilizarea unui agent. E ca şi cum ai deschide cutia Pandorei - imprevizibil, dar inevitabil.
Cum se adaptează brokerurile la comisioanele plătite de cumpărător?
Multe brokeruri își reconsideră modelele Business - unele oferind taxe fixe sau rate reduse - pentru a se alinia cu așteptările în schimbare, în timp ce atrage încă clienți.
Poți împărtăși strategii de adaptare la noile modele de comisioane ca agent imobiliar?
Cu siguranţă! Concentrează-te pe construirea unor relații puternice cu clienții și dovedirea valorii tale dincolo de găsirea listelor - gândește-te la consultare și experiență în negociere. De asemenea, inclinați-vă în marketingul digital; este în cazul în care ochii sunt la!
Cum sunt plătiţi agenţii imobiliari?
Traditional, un agent nu este plătit până când o casă este vândută. Plata proviziilor este contabilizată ca parte a declarației de închidere. Fiecare agent - pentru agentul cumpărător și agentul vânzător - primește comisionul de plată pentru agenți după ce brokerul le deduc dividendul. Unii agenți primesc comisionul lor direct de la escrow și escrow trimite doar împărțirea către brokerul agentului.
Ce este venitul mediu pentru un agent imobiliar?
Din februarie 2024, salariul mediu pentru un agent imobiliar este $46,014, în scădere față de cifra anului precedent de $46,014. Locația influențează ceea ce va face un agent, precum și dacă sunt full-time, experiența, conexiunile, specialitatea și vârsta unui agent.
Care este taxa medie de comisionare pentru agenții imobiliari?
Comisiunea medie în SUA este de 5,5% din prețul total de vânzare al unei proprietăți și este de obicei împărțită uniform între agenții de cumpărare și vânzare. Aceste cifre variază în funcţie de locaţie, agenţi şi condiţii de piaţă.
Acordă agenţii imobiliari întreaga comisionă?
Cred că nu. Majoritatea agenților imobiliari lucrează cu un broker și unii lucrează și cu parteneri de referință. Agenţii vor datora o parte semnificativă din comisioanele lor acestor părţi.
Pot negocia rata de comisionare a agentului meu imobiliar?
Da, vânzătorii de case şi cumpărătorii de case pot negocia cu agenţii lor pentru a stabili cel mai bun preţ de comision. Comisia ar trebui să fie discutată înainte de semnarea oricărui acord.
Unii agenţi sunt încântaţi să negocieze comisioane, în timp ce alţii nu. Agenţii mai experimentaţi au mai puţine probabilităţi de a negocia.
Când primesc agenţii imobiliari comisionul lor?
Agentii sunt plătiţi când se încheie afacerea. Ei nu sunt plătiți nimic pentru timpul sau cheltuielile lor înainte de asta. Astfel, agenții imobiliari sunt similari cu avocații care lucrează la contingency.
Cât câștigă agenții imobiliari dacă casa nu se vinde?
În general, nimic. Agentul a pierdut timpul şi cheltuielile.
Oagentii imobiliari sunt platiti lunar?
Nu. Agentii imobiliari nu primesc venituri în afara încheierii afacerilor. Există câţiva brokeri care plătesc agenţilor un salariu, dar nu e felul în care se face în general.
