I venditori non pagheranno più gli agenti acquirenti nel 2026

- Che c'e'? E' possibile? Ci stiamo dirigendo verso un mondo in cui i venditori non pagano più gli agenti acquirenti? Se non l'avete sentito, flotta di cause giudiziarie sta scuotendo il norme convenzionali l'Agenzia europea per la protezione dell'ambiente e la protezione dell'ambiente ha adottato una proposta di regolamento (CE) n.

Questo è part 1 della nostra serie di 6 parti per coprire tutti gli elementi di questo momento storico per l'industria immobiliare. Allora, qual e' il problema di queste battaglie legali?

Questi casi stanno per invertire i nostri metodi tradizionali immobiliari di testa in giù? Riduceranno i nostri guadagni? E aspetta, questo significa che i venditori potrebbero smettila di pagare la bolletta per gli agenti acquirenti? Fate un braccio perché ci stiamo immergendo in queste domande e altro ancora!

In questo articolo completo, useremo la mia esperienza come ex avvocato California, ora diventato agente immobiliare, per approfondire le complessità di queste sfide legali, decifrare le loro semplificazioni per le strutture di commissioni, e offrire informazioni sul futuro di compensazione immobiliare. Ecco il nostro indice dandy per una facile navigazione:

• L'evoluzione degli agenti immobiliari - Come siamo arrivati qui?
• Comprendere come vengono pagati gli agenti degli acquirenti - Come funzionano le commissioni
• Le cause volte a cambiare lo status quo
• Che cosa hanno accettato di fare i broker per porre fine ai casi
• I venditori non pagano più l'agente acquirente?
• Il futuro degli agenti immobiliari
• E' un'involucra.
• Domande frequenti

L'evoluzione degli agenti immobiliari - Come siamo arrivati qui?

Prima di arrivare ai casi giudiziari, consideriamo come siamo arrivati qui. Come è cambiato il settore immobiliare negli ultimi due decenni?

Il cambiamento digitale nell'industria immobiliare

Prima che Internet ci portasse piattaforme online come Zillow.com e Realtor.com, gli agenti acquirenti erano gli unici custodi del locale Multiple Listing Service (MLS), la cassaforte magica dove tutte le potenziali case in vendita erano elencate.

Come tali erano gli agenti acquirenti che inviavano suggerimenti di casa, visualizzazioni orchestrate e guidavano gli acquirenti attraverso il mistico mondo immobiliare. Un passo avanti fino ad oggi, e un sorprendente 90% degli acquirenti di case inizia la loro ricerca online e molti continuano a utilizzare quelle piattaforme per essere informati di nuove case in vendita che potrebbero interessarli.

Pertanto, la rivoluzione digitale ha democratizzato l'accesso agli annunci immobiliari e ha reso più facile per tutti sapere quali abitazioni sono in vendita, escludendo gli annunci fuori mercato che sono ancora noti solo agli agenti.

Public Perception of Real Estate Agents Suffer

Questo cambiamento sismico nella conoscenza delle case in vendita ha dato inizio a un'ondata di scetticismo pubblico. L'opinione diffusa ora è che gli agenti potrebbero non essere i campioni del valore che una volta erano, dato che gli acquirenti possono facilmente vedere quali case sono in vendita e quando quelle case avranno una casa aperta al pubblico.

Lo scetticismo ha rinasciuto preoccupazioni più antiche come il pensiero che gli agenti non siano incentivati a negoziare duramente per i loro clienti perché gli agenti guadagnano una percentuale del prezzo di vendita di una casa.

Tuttavia, qualsiasi agente esperto sa che questa narrazione manca del tutto. La verità è che la leggera differenza di commissioni tra negoziazione e negoziazione è minore rispetto all'importanza primordiale di chiudere l'operazione - assicurare quel salario essenziale e coprire la miriade di costi già investiti nel cliente.

Inoltre, c'è un quadro più ampio: il gioco lungo. Un servizio eccezionale oggi significa un business di ripetizione domani e un flusso di referral, e gli agenti hanno bisogno di questi per avere una carriera immobiliare fiorente.

Perche' un agente dovrebbe mettere a repentaglio i futuri consigli per un po' piu' di soldi? Gli agenti sono impegnati a lungo termine, profondamente investiti nella soddisfazione dei loro clienti e nella loro reputazione professionale, che sono entrambi fondamentali per un successo duraturo nel mondo immobiliare in continua evoluzione.

Risultati della percezione pubblica nelle critiche

Tuttavia, qui siamo, le acque immobiliari stanno diventando confuse con numerose cause legali che sfidano la struttura tradizionale delle commissioni. Queste controversie legali sono radicate nella diffusa percezione pubblica che gli agenti immobiliari siano pagati troppo.

Negli ultimi anni, sono emersi un numero significativo di cause legali, tutte mirate alle norme stabilite di come vengono determinate e versate le commissioni immobiliari. Parliamo di come le commissioni sono generalmente determinate e versate in questo momento.

Comprendere come vengono pagati gli agenti acquirenti - Come hanno funzionato le commissioni

TTradizionalmente, quando si tratta di transazioni immobiliari, sono i venditori di case che hanno raccolto la bolletta per le commissioni sia dell'acquirente che dell'agente venditore. Questo è stato il caso negli ultimi 100 anni.

Ecco come si svolge: Il venditore negozia e firma un accordo per pagare al suo agente quotatore una certa percentuale della vendita. Il venditore sa che la percentuale totale del venditore includerà anche una percentuale concordata per l'agente dell'acquirente.

Quando una proprietà viene venduta, la correttoria dell'agente quotatore condivide una parte di questa commissione con l'agente dell'acquirente.

Perché questo sistema ha senso? Perché con un'offerta di risarcimento per gli agenti acquirenti, l'agente venditore accende tutti gli agenti acquirenti, o chiamiamole api lavoratrici, per vendere la casa. Queste api girano per aprire le porte e mostrare le proprietà, mentre sono protette dall'assicurazione di responsabilità della loro agenzia per garantire la sicurezza delle case.

Now, immergiti nel mondo del Multiple Listing Service, o MLS, dove la trama si ingrossa. Lì, agli agenti acquirenti viene offerta una percentuale della vendita - una percentuale che può variare da proprietà a proprietà.

Tuttavia, una volta inserita nella MLS, un'offerta di compensazione dell'agente acquirente è una promessa vincolante, creando l'obbligo che l'agente dell'acquirente venga pagato nonostante l'agente dell'acquirente non sia parte del contratto tra il venditore e il brokerage dell'agente venditore.

Legge volte a cambiare lo status quo

C'è attualmente una flotta di cause che sfidano il tradizionale quadro delle commissioni degli agenti, concentrandosi in particolare sulla pratica in cui i venditori sopportano il costo delle commissioni degli agenti acquirenti.

Queste sfide legali sostengono che tali accordi gonfiano ingiustamente i costi delle commissioni e accusano vari attori del settore, tra cui i broker, le associazioni di agenti immobiliari e i servizi multipli di quotazione (MLS), di collaborare per far rispettare queste strutture di commissioni, potenzialmente violando le leggi antitrust federali.

L'attenzione si è recentemente rivolta al trial Sitzer/Burnett di Kansas City, un caso che ha spinto ondate in tutto il settore immobiliare. Il processo si è concluso con un verdetto rivoluzionario contro la National Association of Realtors (NAR), trovandoli colpevoli di cospirazione per gonfiare commissioni degli agenti.

Questo verdetto non è stato solo un'altra decisione legale; è stato monumentale, segnando la prima istanza in cui un caso di questo tipo si è concluso con uno sconcertante $1.8 miliardi di danni assegnati.

Anche se l'impatto diretto di questo caso è localizzato ai partecipanti nel Missouri, le sue implicazioni sono di vasta portata. Questo è perché questa sentenza storica sta causando un'ondata di simili azioni legali di imitazione a livello nazionale accendendo una rivalutazione nazionale di come le commissioni immobiliari sono strutturate e sfidando lo status quo di come i broker e i loro agenti vengono pagati per i servizi che forniscono.

Che brokerage hanno concordato di fare per porre fine ai casi

Per risolvere i problemi a portata di mano, i giocatori immobiliari (associazioni, brokerage e MLS) hanno accettato di cambiare il loro processo, compresa la rimozione di qualsiasi requisito secondo cui un venditore deve offrire qualsiasi compensazione al broker del compratore.

Nel caso Nosalek contro un MLS, il MLS accetta di abbassare l'offerta minima dell'agente del venditore da 1 centesimo a $0.

Quindi i giocatori in questi casi concordano che i venditori non hanno più bisogno di offrire agli agenti acquirenti alcuna offerta di compensazione e che il MLS coinvolto permetterà agli agenti di quotazione di riempire il campo relativo alla compensazione di brokeraggio di un agente acquirente con uno zero.

Dato che le cause legali simili proliferano negli Stati Uniti, sembra probabile che questi casi possano stabilire un nuovo standard immobiliare per il pagamento degli agenti immobiliari.

Ma aspettate, quello che è successo nelle sale giudiziarie non è il più grande problema per gli agenti acquirenti!

I venditori non pagano più l'agente acquirente?

Il più grande problema deriva da un'opinione scritta al giudice di un caso. Il Dipartimento di Giustizia (DOJ) è entrato sotto i riflettori nel caso Nosalek inserendo una "Dichiarazione di interesse" in merito alla proposta di risoluzione del caso. A proposito, il Dipartimento di Giustizia non e' parte di questa causa, ma questa dichiarazione e' consentita dalla legge degli Stati Uniti, 28 U.S.C. § 517.

In tale dichiarazione di interesse, il Dipartimento di Giustizia rifiutare gli insediamenti proposti e invece richiedere che i venditori non siano autorizzati a presentare alcuna offerta di risarcimento alle agenzie di intermediazione degli acquirenti.

Perché? Il DOJ sostiene che consentire ai venditori di offrire commissioni a qualsiasi agente compratore perpetua un sistema in cui gli agenti venditori potrebbero esercitare pressione sui loro clienti per mantenere le offerte di commissioni "custom".

Questa pressione è motivata dalla preoccupazione di un agente venditore che offrire qualcosa di inferiore all'importo usuale possa portare gli agenti acquirenti a "dirigere" (una pratica illegale) i loro clienti verso annunci con offerte di commissioni più elevate.

Pertanto, il Dipartimento di Giustizia sostiene che finché la porta è aperta per i venditori di offrire commissioni di agente acquirente, c'è il rischio che lo status quo rimanga incontestabile mantenendo gli affari come al solito, e nulla cambia davvero.

Il futuro degli agenti acquirenti immobiliari

E qui siamo al cuore della questione. Se il tribunale adotta la proposta del Dipartimento di Giustizia e poi i tribunali di tutta la nazione adottano anche la decisione di tale tribunale - che è molto probabile perché è così che la giurisprudenza è fatta e può crescere ovunque - allora vediamo che la decisione di questo tribunale avrà conseguenze di vasta portata.

I venditori non saranno più autorizzati a presentare un'offerta di compensazione alle agenzie di brokeraggio degli acquirenti e le MLS non avranno più un campo che crei un obbligo per l'agente acquirente di essere pagato per i loro servizi.

Questo significa che gli agenti acquirenti cesseranno di esistere o che non saranno pagati in futuro? Certo che no!

Abbiamo altri blog che stanno uscendo su questo cambiamento significativo nel business degli agenti acquirenti, cosa potrebbe accadere, e come gestirlo, quindi lasciateci un'e-mail con la riga di argomento "newsletter" e vi aggiungeremo alla lista per essere notificati quando il nostro prossimo blog scende.

Questo è un Wrap

Il panorama immobiliare sta subendo un cambiamento sismico in quanto le cause giudiziarie sfidano le norme tradizionali di pagamento delle commissioni. Sebbene ci sia incertezza sul futuro della compensazione immobiliare, una cosa rimane chiara: L' adattamento è la chiave.

Con ogni battaglia giuridica e ogni cambiamento di politica, gli agenti devono rimanere agili, abbracciando l'innovazione e sfruttando le loro competenze per prosperare in questo settore in evoluzione. Quindi, rimanete informati, rimanete proattivi, e insieme, guideremo queste acque inesplorate verso un futuro più luminoso e resiliente nel settore immobiliare.

Questioni frequenti

• Come vengono generalmente pagati gli agenti immobiliari?
• Qual è stato l'impatto di una perdita storica in tribunale sulle commissioni degli agenti acquirenti?
• In che modo la dichiarazione del Dipartimento di Giustizia (DOJ) influenza gli agenti degli acquirenti?
• Cosa devo fare per prepararmi ai cambiamenti industriali come agente acquirente?
• Quali sono alcune conseguenze non intenzionali dei cambiamenti di pagamento negli immobili?
• Come si adattano i broker alle commissioni pagate dall'acquirente?
• Puoi condividere strategie per adattarti ai nuovi modelli di commissioni come agente immobiliare?
• Come vengono pagati gli agenti immobiliari?
• Qual è il reddito medio per un agente immobiliare?
• Qual è il costo medio della commissione per gli agenti immobiliari?
• Gli agenti immobiliari ricevono l'intera commissione?
• Posso negoziare il tasso di commissione del mio agente immobiliare?
• Quando gli agenti immobiliari ricevono la loro commissione?
• Quanto guadagnano gli agenti immobiliari se la casa non viene venduta?
• Gli agenti immobiliari sono pagati mensile?

Come vengono generalmente pagati gli agenti acquirenti immobiliari?

Gli agenti

Buyer generalmente guadagnano il loro mantenimento attraverso commissioni, che sono una fetta del prezzo di vendita della casa. Questa tassa è spesso coperta dal venditore, ma i cambiamenti industriali potrebbero rallentare questo problema.

Qual è stato l'impatto di una perdita storica in tribunale sulle commissioni degli agenti acquirenti?

Questo caso giudiziario è stato un cambiatore di gioco, esercitando pressione sulle tradizionali strutture di commissioni e potenzialmente riducendo quanto gli agenti acquirenti ingrassano dalle vendite di case.

In che modo la dichiarazione del Dipartimento di Giustizia (DOJ) influenza gli agenti degli acquirenti?

Il DOJ mira a rendere le transazioni immobiliari più trasparenti. Per gli agenti acquirenti, ciò significa adattarsi a informazioni più chiare sulle commissioni e, eventualmente, a una concorrenza più stretta a seguito del metodo che il Dipartimento di Giustizia spera di fare per la nuova legge del terreno, vale a dire che i venditori non possono offrire un'offerta di compensazione agli agenti acquirenti.

Che cosa devo fare per prepararmi ai cambiamenti del settore come agente acquirente?

Rimanete informati e flessibili. Rafforza le tue capacità di presentazione per gli acquirenti. Abbraccia la tecnologia, migliora le tue capacità di negoziazione e considera di diversificare i tuoi servizi. L'obiettivo? Per rimanere preziosi non importa come cambi il mercato.

Quali sono alcune conseguenze non intenzionali dei cambi di pagamento in immobili?

I cambiamenti verso le commissioni pagate dall'acquirente potrebbero indurre gli acquirenti a negoziare più duramente o a saltare completamente l'uso di un agente. E' come aprire la scatola di Pandora, imprevedibile ma inevitabile.

Come si adattano i broker alle commissioni pagate dall'acquirente?

Molti broker stanno ripensando i loro modelli business - alcuni offrendo tariffe fisse o tariffe ridotte - per allinearsi alle aspettative mutevoli mentre attirano ancora clienti.

Puoi condividere strategie per adattarti ai nuovi modelli di commissioni come agente immobiliare?

Certamente! Concentrati sulla costruzione di forti relazioni con i clienti e sulla dimostrazione del tuo valore oltre la ricerca di elenchi - pensa alla consulenza e all'esperienza di negoziazione. Inoltre, appoggiati al marketing digitale; è dove sono gli occhi!

Come vengono pagati gli agenti immobiliari?

T Tradizionalmente un agente non viene pagato finche' non viene venduta una casa. Il pagamento delle commissioni è contabilizzato come parte della dichiarazione di chiusura. Il broker di ciascun agente - per l'agente acquirente e l'agente venditore - riceve la commissione per il versamento agli agenti dopo che il broker ha dedotto la loro divisione. Alcuni agenti ricevono la loro commissione direttamente da escrow e escrow invia solo la spartizione al broker dell'agente.

Qual è il reddito medio per un agente immobiliare?

A febbraio 2024, il salario medio per un agente immobiliare è $46,014, in calo rispetto alla cifra dell'anno precedente di $46,014. L'ubicazione influisce su ciò che un agente farà e se sono a tempo pieno, l'esperienza, le connessioni, la specialità e l'anzianità di un agente.

Qual è il costo medio della commissione per gli agenti immobiliari?

La commissione media negli Stati Uniti è del 5,5% del prezzo totale di vendita di un immobile e di solito viene distribuita uniformemente tra gli agenti di acquisto e di vendita. Questi numeri variano a seconda della posizione, dei diversi agenti e delle condizioni di mercato.

I agenti immobiliari ricevono l'intera commissione?

Probabilmente no. La maggior parte degli agenti immobiliari lavora con un intermediario e alcuni lavorano anche con partner di riferimento. Gli agenti dovranno una parte sostanziale delle loro commissioni a tali parti.

Posso negoziare il tasso di commissione del mio agente immobiliare?

Sì, i venditori di case e gli acquirenti di case possono negoziare con i loro agenti per stabilire il miglior tasso di commissione. La Commissione dovrebbe essere discussa prima di firmare qualsiasi accordo.

Alcuni agenti sono contenti di negoziare commissioni mentre altri potrebbero non farlo. Gli agenti più esperti sono meno propensi a negoziare.

Quando gli agenti immobiliari ricevono la loro commissione?

Gli agenti vengono pagati quando si chiudono gli affari. Prima di questo non vengono pagati nulla per il loro tempo o le loro spese. Pertanto, gli agenti immobiliari sono simili agli avvocati che lavorano su contingency.

Quanto guadagnano gli agenti immobiliari se la casa non viene venduta?

Generalmente, niente. L'agente non ha più tempo e spese.

I agenti immobiliari sono pagati mensile?

No. Gli agenti immobiliari non ricevono redditi al di fuori delle operazioni di chiusura. Ci sono un paio di broker che pagano gli agenti un salario, ma non è il modo generale in cui si fa.