- Co to jest? Czy to możliwe? Czy zmierzamy do świata, w którym sprzedawcy nie płacą już agentom kupującym? Jeśli nie słyszeliście, flurry spraw sądowych jest wstrząsnąć konwencjonalne normy wokół tego, jak prowizje nieruchomości są płatne w branży nieruchomości.
To part 1 naszej 6-częściowej serii, która obejmie wszystkie wnętrza i wyjść tego historycznego czasu dla przemysłu nieruchomości. Więc, co się dzieje z tymi walkami prawnymi?
Czy te przypadki są w trakcie przewróć nasze tradycyjne metody nieruchomości na głowę? Zmniejszą nasze ciężko zarobione zarobki? Czy to oznacza, że sprzedawcy mogą przestań płacić rachunek dla agentów kupujących? Zwiąż się, bo wnikamy głęboko w te pytania i więcej!
W tym kompleksowym artykule wykorzystujemy moje doświadczenie jako poprzedni prawnik w Kalifornii , teraz stał się agentem nieruchomości, aby zagłębić się w złożoności tych wyzwań prawnych , rozszyfrować ich uproszczenia dla struktur komisji , i zaproponować wgląd w przyszłość rekompensaty nieruchomości . Oto nasz użyteczny wskaźnik dla łatwej nawigacji:
- Ewolucja agentów zakupów nieruchomości - jak tu dotarliśmy?
- Zrozumienie sposobu płatności agentów kupujących - jak działają prowizje
- Sądy mające na celu zmianę statusu
- To, co brokerzy zgodzili się zrobić, aby zakończyć sprawy
- Sprzedawcy nie płacą już agentów kupujących?
- Przyszłość agentów nabywców nieruchomości
- To jest Wrap.
- Często zadawane pytania
Ewolucja agentów kupujących nieruchomości - jak tu dotarliśmy?
Zanim przejdziemy do sprawy sądowe, rozważmy, jak tu dotarliśmy. Jak zmieniła się branża nieruchomości w ciągu ostatniej dekady?
Przemiana cyfrowa w przemyśle nieruchomości
Zanim internet przyniósł do nas platformy internetowe takie jak Zillow.com i Realtor.com, agenci kupujący byli jedynymi strażnikami lokalnej Multiple Listing Service (MLS), magicznej skarbnicy, w której wszystkie potencjalne domy na sprzedaż były wymienione.
To właśnie agenci kupujący wymyślali propozycje do domu, zorganizowali przeglądy i prowadzili kupujących w tajemniczym świecie nieruchomości. Szybko do dnia dzisiejszego, a zdumiewające 90% kupujących domów rozpoczyna swoje poszukiwania online i wielu nadal wykorzystuje te platformy, aby otrzymać powiadomienie o nowych domach na sprzedaż, które mogą ich zainteresować.
W ten sposób rewolucja cyfrowa udemokratyzowała dostęp do wykazań nieruchomości i ułatwiła wszystkim poznanie, jakie domy są na sprzedaż, z wyłączeniem wykazań poza rynkiem, które nadal są znane tylko agentom.
Publiczne postrzeganie agentów nieruchomości cierpiących
Zmiana wiedzy na temat domów na sprzedaż spowodowała gwałt sceptycyzmu publicznego. Obecnie powszechne przekonanie jest takie, że agenty mogą nie być mistrzami wartości, jak kiedyś, biorąc pod uwagę, że kupujący mogą łatwo zobaczyć, jakie domy są na sprzedaż i kiedy te domy będą otwarte dla publiczności.
Sceptycyzm odrodzył stare obawy, jak również myśl, że agenci nie są zachęcani do ciężkich negocjacji dla swoich klientów, ponieważ agenci zarabiają procent ceny sprzedaży domu.
Jednak każdy doświadczony agent wie, że ta opowieść całkowicie brakuje znaczenia. Prawda jest taka, że niewielka różnica w wysokości prowizji od negocjacji jest niewielka w porównaniu z najważniejszym znaczeniem zakończenia transakcji - zabezpieczenia tej podstawowej płacy i pokrycia niezliczonych kosztów już zainwestowanych w klienta.
Ponadto istnieje większy obraz - długa gra. Wyjątkowa obsługa dzisiaj oznacza powtarzanie jutrzejszego biznesu i przepływ referencji, a agenci potrzebują tych, aby mieć kwitnącą karierę nieruchomości.
Dlaczego jakiś agent narażałby przyszłe skierowania na drobne pieniądze? Agenci są w nim na dłuższą metę, głęboko inwestując w satysfakcję swoich klientów i ich profesjonalną reputację, które są kluczowe dla trwałego sukcesu w ciągle zmieniającym się świecie nieruchomości.
Wyniki postrzegania publicznego w krytyce
Jednak, tutaj jesteśmy, wody nieruchomości stają się zaburzone z licznych procesów kwestionujących tradycyjną strukturę komisji. Te spory prawne są zakorzenione w powszechnej opinii publicznej, że agenci nieruchomości są zbyt opłacani.
W ostatnich latach pojawiła się znaczna liczba powództw, w których wszystkie dotyczyły ustalonych norm dotyczących ustalenia i wypłaty prowizji nieruchomości. Porozmawiajmy o tym, jak komisje są obecnie określone i wypłacane.
Zrozumienie sposobu płatności agentów kupujących - jak działają prowizje
TTradycyjnie, jeśli chodzi o transakcje nieruchomości, to sprzedawcy domów zbierają rachunki za prowizje zarówno kupujących, jak i sprzedających agentów. Tak było przez ostatnie 100 lat.
Oto jak to się rozwija: Sprzedający negocjuje i podpisuje umowę o zapłaceniu swojego agenta giełdowego określonego procenta sprzedaży. Sprzedający wie, że całkowity odsetek sprzedawcy będzie obejmował również określony odsetek dla agenta kupującego.
Kiedy nieruchomość sprzedaje się, pośrednictwo agenta giełdowego dzieli część tej prowizji z agentem nabywcy.
Dlaczego ten system ma sens? Ponieważ oferując odszkodowanie dla agentów kupujących, sprzedający rozpala wszystkich agentów kupujących, czyli mówmy im pszczoły robotnicze, by sprzedać dom. Pszczoły otwierają drzwi i pokazują nieruchomości, a jednocześnie są chronione przez ubezpieczenie odpowiedzialności ich firmy, aby zapewnić bezpieczeństwo domów.
Now, zanurz się w świat Multiple Listing Service, czyli MLS, gdzie plotka zwiększa się. Tam kupującym agentom oferuje się procent sprzedaży - procent, który może i zmienia się w zależności od nieruchomości.
Jednakże, po wpisaniu się w MLS, oferta odszkodowania agenta kupującego jest wiążącą obietnicą, tworząc obowiązek, że agent kupującego zostanie wypłacony, mimo że agent kupującego nie jest stroną umowy między sprzedawcą a pośrednictwem agenta sprzedającego.
Sprawy mające na celu zmianę statusu quo
Obecnie występuje wiele powództw, które kwestionują tradycyjne ramy prowizji agentów, zwłaszcza koncentrując się na praktyce, w której sprzedawcy ponoszą koszty opłat agentów kupujących.
Te wyzwania prawne twierdzą, że takie ustalenia niesprawiedliwie wzmacniają koszty prowizji i oskarżają różnych podmiotów branżowych, w tym maklerów, stowarzyszeń agentów nieruchomości i wielu usług giełdowych (MLS), o konspirację w celu egzekwowania tych struktur opłat, potencjalnie naruszając federalne przepisy antymonopolowe.
Światło niedawno odwróciło się do historycznego procesu Sitzer/Burnett w Kansas City, sprawy, która wywołała wstrząsy w całym sektorze nieruchomości. Proces zakończył się przełomowym wyrokiem przeciwko National Association of Realtors (NAR), uznając ich za winnych konspiracji w celu wzrostu prowizji agentów.
Wyrok ten nie był tylko kolejnym wyrokiem prawnym; był monumentalny, oznaczając pierwszą instancję, w której taka sprawa zakończyła się zdumiewającą $1.8 miliardów w odszkodowaniach.
Chociaż bezpośredni wpływ tej sprawy jest lokalizowany na uczestników w Missouri, jego konsekwencje są dalekosiężne. To dlatego, że ten przełomowy wyrok powoduje, że powstała fala podobnych procesów kopii na całym świecie, co zapaliło narodową ponowną ocenę struktury komisji nieruchomości i kwestionowało status quo tego, jak brokerzy i ich agenci są płaceni za świadczone usługi.
Co brokerzy zgodzili się zrobić, aby zakończyć sprawy
Aby rozwiązać problemy związane z nieruchomościami, gracze nieruchomości (spółki, maklerskie i MLS) zgodzili się zmienić swój proces, w tym usuwać wszelkie wymagania, że sprzedawca musi oferować maklerskiej agencji nabywcy jakąkolwiek rekompensatę.
W przypadku Nosalek przeciwko MLS, MLS zgadza się obniżyć minimalną ofertę od agenta sprzedawcy z 1 cent na $0.
Tak więc gracze w tych przypadkach zgadzają się, że sprzedawcy nie muszą już oferować agentom kupującym żadnej oferty odszkodowania i że zaangażowany MLS pozwoli agentom giełdowym wypełnić pole dotyczące odszkodowania pośrednictwa agenta kupującego o zero.
Ponieważ podobne skargi sądowe rozwijają się w Stanach Zjednoczonych, wydaje się prawdopodobne, że te sprawy mogą ustalić nowy standard w zakresie płatności agentów nieruchomości.
Ale poczekaj, to, co się stało w sali sądowej nie jest największym problemem dla agentów kupujących!
Sprzedawcy nie płacą już agentom kupującym?
Największy problem wynika z opinii napisanego do sędziego sprawy. Departament Sprawiedliwości (DOJ) znalazł się w centrum uwagi w sprawie Nosalek, wprowadzając "Oświadczenie o zainteresowaniu" w odniesieniu do proponowanego rozwiązania sprawy. Przy okazji, Departament Sprawiedliwości nie jest stroną w tej sprawie, ale to stwierdzenie jest dozwolone na mocy prawa USA, 28 U.S.C. § 517.
W tym oświadczeniu o zainteresowaniu Ministerstwo Sprawiedliwości wzywało sąd do odrzucanie proponowanych rozliczeń a zamiast tego wymagają, aby sprzedawcy nie mieli prawa składać żadnej oferty rekompensaty do pośredników kupujących.
Dlaczego? Ministerstwo Sprawiedliwości twierdzi, że umożliwienie sprzedawcom oferowania żadnych prowizji pośrednika kupującego utrzymuje system, w którym agenci sprzedawcy mogą wywierać presję na swoich klientów, aby utrzymywali "ustępne" oferty prowizji.
Ta presja jest spowodowana obawą agenta sprzedawcy, że oferowanie czegoś niższego niż zwyczajowa kwota może doprowadzić agentów kupujących do "sterowania" (nielegalną praktykę) swoich klientów w kierunku wykazań z wyższymi ofertami prowizji.
Dlatego też Departament Sprawiedliwości twierdzi, że dopóki drzwi są otwarte dla sprzedawców, aby oferować opłaty za komisyjne agentów kupujących, istnieje ryzyko, że status quo pozostanie niezaprzeczalny, utrzymując biznes jak zwykle, i nic naprawdę się nie zmieni.
Przyszłość agentów nabywców nieruchomości
I oto jesteśmy w centrum sprawy. Jeśli sąd przyjmie propozycję DOJ, a następnie sądy w całym kraju również przyjmą decyzję tego sądu - co jest bardzo prawdopodobne, ponieważ tak jest wykonane orzecznictwo i może się rozwijać wszędzie - to widzimy, że decyzja jednego sądu będzie miała daleko idące konsekwencje.
Sprzedawcy nie będą mogli już składać oferty odszkodowania dla brokerów agentów kupujących, a MLS nie będą już miały pola, które tworzą obowiązek płacenia agentom kupującym za ich usługi.
Czy to oznacza, że agenci kupujący przestają istnieć lub że nie zostaną zapłaceni w przyszłości? Oczywiście, że nie!
Mamy więcej blogów o tej znaczącej zmianie w biznesie agentów kupujących, co może nastąpić i jak się z tym poradzić, więc wyślij nam e-mail z linią tematyczną "newsletter" i dodamy cię do listy, aby zostać powiadomionym, kiedy nasz następny blog spadnie.
To jest Wrap
Poglądy nieruchomości przechodzą przemianę sejsmiczną, ponieważ sprawy sądowe kwestionują tradycyjne normy płatności prowizji. Chociaż niepewność wiąże się z przyszłością rekompensaty nieruchomości, jedno pozostaje jasne: Adaptacja jest kluczowa.
Z każdą walką prawną i zmianą polityki agenci muszą pozostać elastyczni, przyjmować innowacje i wykorzystywać swoją wiedzę specjalistyczną, aby rozwijać się w tej rozwijającej się branży. Więc zostańcie na bieżąco, bądźcie proaktywni, i razem, przejdziemy przez te nieznane wody w kierunku jasniejszej, bardziej odpornej przyszłości w nieruchomościach.
Często zadawane pytania
- Jak kupujący nieruchomości są zazwyczaj opłacani?
- Jaki był wpływ znaczącej straty sądowej na prowizje agentów kupujących?
- W jaki sposób oświadczenie Departamentu Sprawiedliwości (DOJ) ma wpływ na agentów kupujących?
- Co powinienem zrobić, aby przygotować się do zmian w branży jako agent kupujący?
- Jakie są niespodziewane konsekwencje zmian płatności w nieruchomościach?
- Jak maklerzy dostosowują się do prowizji płatnych przez kupującego?
- Czy możesz podzielić się strategiami dostosowania się do nowych modeli prowizji jako agent nieruchomości?
- Jak płacą agentom nieruchomości?
- Jaki jest średni dochód agenta nieruchomości?
- Jakie są średnie opłaty za agentów nieruchomości?
- Czy agentów nieruchomości płacą całą komisję?
- Czy mogę negocjować stawkę prowizji?
- Kiedy agentom nieruchomości płacą prowizję?
- Ile zarabiają agenci nieruchomości, jeśli dom nie zostanie sprzedany?
- Czy agentów nieruchomości płacą miesięcznie?
Jak zwykle płacą agentom kupującym nieruchomości?
AgentówBuyer zazwyczaj zarabiają na prowizje, które są częścią ceny sprzedaży domu. Ta opłata jest często pokrywana przez sprzedawcę, ale zmiany w branży mogą to zmienić.
Jaki był wpływ znaczącej straty sądowej na prowizje agentów kupujących?
Ta sprawa sądowa zmieniła sytuację, wywierając presję na tradycyjne struktury prowizji i potencjalnie zmniejszając ilość pieniędzy, które agencje kupujących wnoszą z sprzedaży domów.
Jak oświadczenie Departamentu Sprawiedliwości (DOJ) wpływa na agentów kupujących?
Celem Ministerstwa Sprawiedliwości jest zwiększenie przejrzystości transakcji nieruchomości. Dla agentów kupujących oznacza to dostosowanie się do wyraźniejszych ujawniania prowizji i ewentualnie ściślejszej konkurencji w wyniku sposobu, w jaki Ministerstwo Sprawiedliwości ma nadzieję wprowadzić nowe prawo ziemi, a mianowicie, że sprzedawcy nie mogą składać ofert rekompensaty agentom kupującym.
Co powinienem zrobić, aby przygotować się do zmian w branży jako agent kupujący?
Zostań informowany i elastyczny. Zdobądź umiejętności prezentacji kupującego. Użyj technologii, zwiększ umiejętności negocjacyjne i rozważ zróżnicowanie swoich usług. Celem? Aby pozostać cennym bez względu na zmiany rynku.
Jakie są niespodziewane konsekwencje zmian płatności w nieruchomościach?
Zmiany w stosunku do prowizji płatnych przez nabywcę mogą doprowadzić nabywców do trudniejszych negocjacji lub całkowicie zrezygnowania z korzystania z agenta. To jak otwieranie skrzynki Pandory - nieprzewidywalne, ale nieuniknione.
Jak maklerzy dostosowują się do prowizji płatnych przez kupującego?
Wiele brokerów przemyśla swoje modele Business - niektóre oferując stałe opłaty lub obniżone stawki - aby dostosować się do zmieniających się oczekiwań, a jednocześnie przyciągać klientów.
Czy możesz podzielić się strategiami dostosowania się do nowych modeli prowizji jako agent nieruchomości?
Z pewnością! Skup się na budowaniu silnych relacji z klientami i udowodnianiu swojej wartości poza znalezieniem list - zastanów się nad konsultacjami i doświadczeniem w negocjacjach. Wykorzystaj również cyfrowy marketing.
Jak agenci nieruchomości otrzymują wynagrodzenie?
Tradycyjnie agent nie otrzymuje zapłaty, dopóki dom nie zostanie sprzedany. Wypłata prowizji jest uwzględniana jako część sprawozdania końcowego. Broker każdego agenta - dla agenta kupującego i agenta sprzedającego - otrzymuje prowizję na wypłatę agentom po odliczeniu przez agenta ich podziału. Niektórzy agenci otrzymują swoją prowizję bezpośrednio z depozytu, a depozyt wysyła tylko podział do pośrednika agenta.
Jaki jest średni dochód agenta nieruchomości?
Od lutego 2024 r. średnia pensja agenta nieruchomości wynosi $46,014, w porównaniu z poprzednim rokiem $46,014. Lokalizacja ma wpływ na to, co agent zrobi, a także na to, czy jest pełny etat, jego doświadczenie, powiązania, specjalność i wiek.
Jakie są średnie opłaty za agentów nieruchomości?
Średnia prowizja w Stanach Zjednoczonych wynosi 5,5% całkowitej ceny sprzedaży nieruchomości i jest zwykle równomiernie podzielona między agentów kupujących i sprzedających. Liczby te różnią się w zależności od lokalizacji, różnych agentów i warunków rynkowych.
Czy agentów nieruchomości otrzymują pełną prowizję?
Prawdopodobnie nie. Większość agentów nieruchomości współpracuje z firmą pośredniczącą, a niektóre z nich współpracują również z partnerami. Agenci będą winieni znacznej części swoich prowizji tym stronom.
Czy mogę negocjować stawkę prowizji mojego agentów nieruchomości?
Tak, sprzedawcy i kupujący mogą negocjować ze swoimi agentami, aby ustalić najlepszą stawkę prowizji. Komisja powinna zostać omówiona przed podpisaniem jakiegokolwiek porozumienia.
Niektórzy agenci z przyjemnością negocjują prowizje, podczas gdy inni nie. Więcej doświadczonych agentów rzadziej negocjować.
Kiedy agenci nieruchomości otrzymują swoją prowizję?
Agenti otrzymują zapłatę po zamknięciu transakcji. Nie płacą im wcześniej za swój czas ani wydatki. W związku z tym agencje nieruchomości są podobne do prawników pracujących w wypadkach.
Ile zarabiają agenci nieruchomości, jeśli dom nie zostanie sprzedany?
Zasadniczo nic. Agenci nie mają czasu i pieniędzy.
Czy agentów nieruchomości płacą miesięcznie?
No. Agenci nieruchomości nie otrzymują żadnych dochodów poza zamknięciem transakcji. Jest kilka brokerów, którzy płacą agentom pensję, ale to nie jest ogólny sposób.
