Cea mai importantă informaţie: Comisionul agentului Buyer este taxa câștigată de un agent care reprezintă un cumpărător de locuințe într-o tranzacție imobiliară, plătită în mod tradițional prin intermediul brokerului de listare al vânzătorului la închidere. Cele mai recente soluții juridice și modificări de reglementare au determinat brokerurile și agenții să evalueze modele alternative de compensare, inclusiv pachete de servicii cu niveluri, taxe fixe, facturare pe oră și structuri bazate pe performanță.
TL;DR Despre Comisie a agentului cumpărător
- Modelele de comisionare ale agenţilor cumpărătorilor se schimbă în întreaga industrie Agenţia
- Buyer a apărut la începutul anilor 1990 după constatările FTC
- Asigurările afectează onorariile pe care vânzătorul le plătește agentului cumpărător pe MLS
- Agentul cumpărător câștigă numai atunci când tranzacțiile se închid
- Se dezvoltă modele cu niveluri, tarife fixe, pe oră şi bazate pe performanţă
- Economia vânzătorilor susține încă în majoritatea cazurilor compensația agentului cumpărător
- Prezentările cumpărătorului explică rolul și comisioanele agenților
Comisiunea agentului cumpărător este compensația plătită unui agent imobiliar care reprezintă un cumpărător de locuințe într-o tranzacție imobiliară, finanțată istoric prin intermediul agenției de listare a vânzătorului la închidere ca procent din prețul de vânzare.
A o înțelegere greșită comună este că agenții cumpărător primesc un salariu sau o plată garantată. Agenții cumpărător nu câștigă nimic dacă o tranzacție nu se încheie, indiferent de cât timp sau cheltuieli au fost investite în serviciile clienților.
Recente soluţii juridice şi măsuri de reglementare au determinat agenţii şi agenţii din întreaga ţară să evalueze structurile alternative de compensare.
Secțiunile de mai jos analizează modul în care agenții imobiliari sunt compensați, evoluția istorică a agenției de cumpărare, modelele alternative de taxă în curs de examinare și practicile fundamentale pentru navigarea schimbărilor din industrie:
Tabelul de conţinut
Cum sunt compensați agenții imobiliari
Presiunea industriei asupra agentului cumpărător Comisie
Examinarea publică asupra comisionelor agenților de cumpărare imobiliară a crescut împreună cu o percepție mai largă că ratele tradiționale de comisionare nu sunt în ritm cu lucrările efectuate.
Recent lînțelegerile legale și acțiunile de reglementare indică o structură în care vânzătorii nu mai pot oferi compensații agenților cumpărător, impunându-le agenților cumpărătorilor să negocieze tarifele direct cu cumpărătorii de locuințe.
În consecință, prezentările cumpărătorului au devenit un mecanism principal pentru a explica rolul agentului cumpărătorului, serviciile prestate și baza compensării.
Rolul prezentărilor cumpărătorilor
Prezentările cumpărătorului funcționează ca o oportunitate structurată de a aborda concepțiile greșite comune ale publicului despre modul în care agenții cumpărător sunt plătiți.
O concepție greșită comună este că agenții imobiliari sunt compensați pentru timpul și cheltuielile suportate în timpul angajării clientului. În practică, agenții suport costuri din buzunar și investesc timp pe parcursul unor zile, săptămâni sau luni fără compensații garantate.
Brokerages nu plătesc agenților un salariu pentru timpul sau cheltuielile lor. Agentii nu primesc nicio despăgubire dacă o tranzacţie nu se încheie.
Modelul similarA există în practica juridică, în care avocații care lucrează la situații de urgență nu primesc nicio plată, cu excepția cazului în care un caz duce la despăgubire. Cazurile de urgență de succes plătesc în mod obișnuit mai mult decât onorariile standard de oră pentru a compensa cazurile care nu produc recuperare.
Real Estate as Contingency Work
Agentii imobiliari operează sub o structură de contingență similară. Timpul şi cheltuielile sunt investite fără nicio certitudine de compensare, iar nivelurile actuale de comisioane reflectă natura contingentă a lucrărilor.
Discuțiile publice privind comisioanele agenților cumpărător se concentrează frecvent pe nivelurile dobânzilor fără a lua în considerare structura de compensare contingentă care susține lucrările.
Prezentațiile cumpărătorilor și conversațiile directe cu potențialii clienți sunt principalele locuri de explicare a modelului de compensare bazat pe situații de urgență.
Ratele de compensare în domeniul imobiliar reflectă riscul financiar și de timp pe care un agent îl absorbează printr-un angajament al clientului care poate sau nu duce la o tranzacție închisă.
Cum s-a dezvoltat agenţia cumpărătorilor
AgențiaBuyer ca model distinct de reprezentare a apărut la începutul anilor 1990. Înainte de acest punct, SUA Immobiliile rezidențiale exploatate în cadrul unei structuri de reprezentare unică care impune taxe legale exclusiv părții vânzătorilor în fiecare tranzacție.
În anii 1940, SUA Comisiunile imobiliare s-au stabilizat la aproximativ 5% până la 6% din prețul de vânzare, o gamă care a păstrat o coerență relativă până în prezent. Comisionul complet a fost plătit brokerului de listare, care a reprezentat exclusiv vânzătorul. Nu a existat niciun rol oficial de reprezentare a cumpărătorului.
Până în anii 1960, brokerurile de listare au început să ofere o parte din comision altor agenți care au adus cumpărători calificați la o tranzacție. Aceşti agenţi cooperanţi erau cunoscuţi ca sub-agenti. Structura a extins fondul de agenți care lucrează la o listare, păstrând în același timp controlul general al brokerului de listare asupra relației cu vânzătorul.
Sub-agenti care operează în cadrul cadrului de reprezentare al agenției de cotare. Deși un sub-agent a lucrat direct cu un cumpărător pentru a identifica și vizita proprietățile, obligația fiduciară legală a sub-agentului a fost față de vânzător, nu față de cumpărătorul pe care îl asistă.
În 1983, a Studiul Comisiei Federale de Comerț a constatat că 72% dintre cumpărătorii de case credeau că agentul care le arăta proprietăți le reprezenta interesele, în timp ce de fapt obligația legală a agentului era față de vânzător. Studiul a documentat un dezacord structural între așteptările consumatorilor și cadrul legal de reprezentare în vigoare.
La începutul anilor 1990, procesele depuse de cumpărătorii de case care credeau că au fost reprezentate greșit au provocat o reacție a industriei. Modelul de agenție a cumpărătorului a apărut în această perioadă ca o structură de reprezentare distinctă cu o datorie fiduciară datorată direct cumpărătorului. Brokerurile de listare au continuat să împartă comisioanele cu noii agenți cumpărători, păstrând fluxul de compensare cooperativă care a avut originea în structura sub-agentului din anii 1960.
Schimbarea actuală a compensației agenților cumpărător, determinată de soluționarea NAR din 2024 și acțiunile juridice aferente, reprezintă a doua restructurare majoră a reprezentării cumpărătorilor în aproximativ 35 de ani. Schimbul din anii 1990 s-a ocupat de o reprezentare greșită; schimbul actual se ocupă de divulgarea taxei și de structura compensării cumpărător-broker.
Strukturele alternative de compensare
În cadrul discuțiilor din industrie au apărut mai multe modele alternative de compensare în timp ce agenții și brokerurile evaluează ajustările la structurile tradiționale de comisioane.
Modelele de mai jos descriu structurile de taxă alternative luate în considerare:
Modele de serviciu cu niveluri
Modelele de serviciiTiered prezintă clienților mai multe pachete de servicii, fiecare cu caracteristici definite și o taxă corespunzătoare. Clienții selectează nivelul care corespunde nevoilor și bugetului lor.
În cadrul acestui model, compensația agenților se aliniază cu nivelul de serviciu selectat, iar clienții au vizibilitate în ceea ce include fiecare nivel.
Flat Fee Services
Modelele de taxăFlat percepe o sumă fixă pentru o gamă definită de servicii, indiferent de prețul de vânzare. Prețurile sunt stabilite la începutul angajamentului.
Această structură asigură transparența prețurilor la începutul angajării și decouplează compensația agenților de la prețul de vânzare al proprietății.
Compensare pe oră
Un model de compensare pe oră facturează clienții pentru timpul petrecut pentru servicii, indiferent dacă o tranzacție se încheie.
Acest model reprezintă un decalaj semnificativ de la structura tradițională în care cumpărătorii nu plătesc direct pentru timpul agentului înainte de închidere.
Adotația depinde de dorința clientului de a plăti pentru serviciile bazate pe timp înainte de rezultatul tranzacției.
Pachete bazate pe performanță
Paketurile bazate pe performanță combină o taxă de bază cu plăți suplimentare legate de etape specifice convenite la începutul angajamentului.
Milestones pot include praguri de preț negociate, termene de tranzacție sau alte rezultate definite de client.
În cadrul acestei structuri, compensația totală este legată de criterii de performanță definite, mai degrabă decât de un procent flat din valoarea tranzacției.
Alte strategii de compensare
Modelele de mai sus nu sunt exhaustive. În practica industriei continuă să apară structuri suplimentare care combină elemente de abordări cu niveluri, cu taxă fixă, pe oră și pe bază de performanță.
Dacă vânzătorii vor continua să finanțeze compensația agentului cumpărător
În urma reglementării NAR, vânzătorii nu mai sunt obligați să publice pe MLS oferte de compensare a agentului cumpărător. Dacă un vânzător alege să negocieze compensația agentului cumpărător ca parte a unei oferte acceptate este acum o decizie de tranzacție pe tranzacție.
Câţi factori continuă să facă din compensaţia agentului cumpărător finanţată de vânzător o alegere raţională din punct de vedere financiar pentru mulţi vânzători:
Expansiune a piscinei cumpărător
Listurile care includ compensația negociată a agentului cumpărător atrage un grup mai larg de agenți cumpărători, care, la rândul lor, aduc cumpărători calificați la tranzacție. O listă care exclude compensația agentului cumpărător poate fi prezentată mai puțini cumpărători potențiali pe piețele în care reprezentarea cumpărătorului rămâne comună.
Cumpărător de cumpărare Power
Când onorariile agenților cumpărător sunt finanțate prin intermediul agenției de cotare la închidere, în loc să apară din buzunar, cumpărătorii păstrează bani în numerar pentru plățile inițiale. Plățile de avans mai mari pot califica cumpărătorii pentru dobânzi mai scăzute și pot crește gama de prețuri pe care o poate permite cumpărătorul, extindând piața adresabilă pentru listarea vânzătorului.
TratamentulTax
Comisioanele agentuluiBuyer plătite prin intermediul brokerului de listare la închidere sunt, de obicei, tratate ca un cost de tranzacție care reduce câștigul impozabil al vânzătorului. Tratamentul depinde de jurisdicție și de circumstanțele individuale, iar vânzătorii ar trebui să consulte un profesionist fiscal pentru detalii specifice.
Net câştigă Focus
Vânzătorii evaluează ofertele pe baza veniturilor nete, nu pe baza părții care plătesc oficial taxa agentului cumpărător. O ofertă brută mai mare care include compensația agentului cumpărător poate produce venituri nete echivalente sau mai mari decât o ofertă brută mai mică fără compensație agentului cumpărător integrată.
Ratele medie de comisioane au scăzut treptat de ani de zile, independent de reglementarea NAR. Potrivit Asociaţiei Naţionale a Realtorilor , mediul american Comisia a scăzut la 4,94% în 2020. Consolidarea și evoluțiile în materie de reglementare aferente accelerează cerințele de dezvăluire și negociere, dar nu elimină stimulentele economice care stau la baza vânzătorilor pentru a negocia compensația agentului cumpărător.
Practiciile fundamentale pentru agenții imobiliari
Pe lângă schimbările în structura compensațiilor, mai multe practici fundamentale rămân esențiale pentru activitatea unui agent imobiliar. În domeniile de mai jos se rezumă practicile cele mai frecvent citate în discuțiile din industrie:
Prezenţa online
O prezență online include în mod obișnuit un site web actual al agentului și un angajament activ pe platformele de social media, forumuri imobiliare și comunități profesionale.
Profilele online includ, în general, informații privind domeniile de expertiză, testimoniile clienților, dacă este permis, și conținut informativ pentru potențialii cumpărători.
Educaţie în curs
Educația continuă include urmărirea tendințelor pieței, a modificărilor de reglementare și a evoluțiilor tehnologice relevante pentru practica imobiliară.
Zilele de practică includ certificări specifice nișelor, seminarii din industrie și ateliere.
Diversificarea fluxului de venituri
Fonte adiționale de venituri pot include gestionarea proprietății, consultanța imobiliară sau afilierea la o agenție care oferă un model de împărțire a veniturilor , cum ar fi eXp Realty și alții. și alții.
Diversificarea poate compensa variabilitatea veniturilor bazate pe tranzacții legate de condițiile de piață și de modificările structurilor de comisioane.
Niche Specializarea pieței
SpecializareaNiche concentrează practica unui agent pe un segment de piață definit, cum ar fi proprietățile de lux, locuințele eficiente din punct de vedere energetic sau zone geografice specifice.
Specializarea sprijină de obicei marketingul țintă și o bază de clienți mai definită.
Aplicarea tehnologiei
Tehnologia imobiliară include instrumente de automatizare care gestionează sarcinile administrative și timpul de agent liber pentru munca orientată către client.
Categoriele comune includ software-ul de tururi virtuale, sistemele CRM și instrumentele de analiză a datelor.
Industry Outlook
Industria imobiliară suferă modificări structurale ale modului în care agenții cumpărători sunt compensați. Modelele de taxă alternativă intră în utilizare mai largă pe măsură ce evoluțiile juridice și de reglementare continuă.
Schimbarea actuală reprezintă a doua restructurare majoră a reprezentării cumpărătorilor în aproximativ 35 de ani. Schimbul din anii 1990 s-a ocupat de reprezentarea falsă a dreptului prin introducerea agenției fiduciare a cumpărătorului; schimbul actual se ocupă de divulgarea taxelor și de separarea structurală a compensației cumpărător-broker de taxele de cotare.
Semnalele paralele consolidează modelul mai larg. Membrii NAR au scăzut începând cu 2022, cu mai multe brokeruri majore care nu mai necesită afiliere ca condiție a membrilor agenți. În afară de structurile de taxă, noile norme generează nouă probleme concrete cu care se confruntă agenții cumpărătorilor în temeiul noilor reguli în munca de zi cu zi.
Agenții care se adaptează la aceste schimbări evaluează modelele de compensare, practicile de afaceri fundamentale și structurile utilizate pentru a comunica rolul agentului cumpărător clienților potențiali.
Ce se întreabă şi agenţii
Ce este comisionul agentului cumpărător?
Comisiunea agentului cumpărător este taxa plătită unui agent imobiliar care reprezintă un cumpărător de locuințe într-o tranzacție. Taxa a fost finanțată în mod istoric prin intermediul brokerului de listare al vânzătorului la închidere ca procent din prețul de vânzare, deși această structură se schimbă în multe piețe.
Sunt necesari agenţi de cumpărare pentru achiziţionarea casei?
Agentul cumpărător nu este obligat legal să cumpere o casă în Statele Unite. Mulți cumpărători de locuințe aleg reprezentanți pentru a naviga divulgările, contractele, inspecțiile și negocierile. Cerințele și normele variază în funcție de stat și de tipul de tranzacție.
Cum se schimbă comisioanele agentului cumpărător?
Practicile Comisiei se schimbă din cauza reglementărilor juridice și a acțiunilor de reglementare care afectează modul în care onorariile agenților cumpărător sunt dezvăluite, anunțate pe MLS și negociate. În multe piețe, acum sunt necesare acorduri între cumpărător și broker înainte de a prezenta proprietăți.
Ce modele alternative de compensare există pentru agenții cumpărători?
Modele alternative includ pachete de servicii cu niveluri, servicii cu taxă fixă pentru un domeniu definit, facturare pe oră și pachete bazate pe performanță care combină o taxă de bază cu plăți legate de milestone. Ratele de adoptare variază în funcţie de piaţă şi de intermediare.
De ce a fost creat modelul agenției cumpărător?
Modelul agenției cumpărătorului a fost dezvoltat la începutul anilor 1990 ca răspuns la procese și un studiu al Comisiei Federale de Comerț din 1983 care a constatat că 72% dintre cumpărătorii de locuințe au crezut în mod incorect că agentul care le arată proprietăți reprezintă interesele lor, atunci când obligația fiduciară era de fapt datorată vânzătorului.
vor continua vânzătorii să plătească comisioane agenților cumpărător după decontarea NAR?
Se așteaptă ca mulți vânzători să continue să ofere compensații agenților cumpărător. Decizia este acum negociată, mai degrabă decât publicată pe MLS, și reflectă factori cum ar fi extinderea grupului de cumpărători, puterea de cumpărare a cumpărătorilor, tratamentul fiscal al taxelor și concentrarea vânzătorilor pe veniturile nete din tranzacții.
De ce este important
Compensarea agenților cumpărător se schimbă pe măsură ce reglementările legale și schimbările de reglementare modifică modul în care comisioanele de achiziție sunt dezvăluite, publicitate și platite. La eXp Realty, toți agenții primesc aceeași platformă de brokerare de bază, inclusiv conformitate, compensație și acces la diviziunile companiei. Ceea ce diferă este ecosistemul de sponsor un agent se aliniază cu.
Sponsorul și agentul selectează formele la care au acces, instrumente, sisteme de formare și de atracție, inclusiv resursele de prezentare a cumpărătorului și ghiduri de negociere a compensației. Agenții care evaluează modelele de compensare ar trebui să cântărească atât suportul platformei de brokeraj, cât și resursele ecosistemului de sponsorizare, alături de structura taxei.
Pentru o prezentare generală structurală, agenții pot analiza structura de comision cum se împart structura de comision pe principalele modele de operare, sau setul complet de modele de compensare în care agenții lucrează sub , inclusiv caps, împărțiri și componente revenue share. Agenții de la agenții care sunt cei mai afectați direct de schimbările recente ale industriei pot compara diferențele structurale în eXp vs Compass.
Întrebări frecvente
Cum plătesc, de obicei, agenții de achiziții immobiliare?
AgențiiBuyer câștigă în mod obișnuit comisioane calculate ca procent din prețul de vânzare a casei. Vânzătorul a finanțat istoric taxa agentului cumpărător prin intermediul brokerului de listare la închidere, deși schimbările recente de lege și de reglementare modifică această structură în multe piețe.
Cum se adaptează brokerurile la comisioanele plătite de cumpărător?
Multe brokeruri își revizuiesc modelele de afaceri ca răspuns la structurile de comisioane plătite de cumpărători. Modificările includ opțiunile de taxă forfetară, structurile modificate împărțite și șabloanele revizuite ale acordului cumpărător-broker care respectă cerințele actuale ale MLS și ale reglementărilor.
Cum primesc agenţii imobiliari în mod obişnuit plăţile lor?
Închiderea tranzacţieiA declanşează plata către agenţi. Declaraţia de încheiere înregistrează comisia. După închidere, ofițerul de escrow trimite comisionul la agenția de brokeri a fiecărui agent, care apoi plătește fonduri agentului după deducerea oricăror repartizări sau taxe aplicabile.
Care este rata de comisionare a agentului imobiliar?
U.S. Comisiunile imobiliare au variat istoric între 5% și 6% din prețul de vânzare, de obicei împărțite între agenția de cotare și agenția de cotare a cumpărătorului. Potrivit Asociației Naționale a agenților imobiliari, comisionul mediu a scăzut la 4,94% în 2020, reflectând o scădere treptată care precede soluționarea recentă. Tarifele reale variază în funcție de piață, agent și termeni de tranzacție.
Când primesc agenţii imobiliari comisionul lor?
Agentii imobiliari primesc comisioane la încheierea unei tranzacții. Agenții nu sunt plătiți pentru timpul sau cheltuielile înainte de închidere. Structura de despăgubire este similară cu a avocaților care lucrează la situații de urgență, care primesc plată numai atunci când un caz rezultă cu succes.
Cât câştiga agenţii imobiliari dacă casa nu se vinde?
În general, agentul nu primeşte nicio despăgubire. Agentul nu este plătit pentru timpul sau cheltuielile suportate în timpul unei listări sau a unui angajament cu cumpărătorul care nu duce la o tranzacție închisă.
plătesc agenţii imobiliari un salariu lunar?
Agentii imobiliari nu primesc, în mod obișnuit, un salariu lunar de la brokerul lor. Agentii câștigă venit atunci când închid o tranzacție. Unele brokeruri au introdus modele de compensare salarială sau hibridă, dar compensarea bazată pe comisioane rămâne structura predominantă.
