כיצד משתנות המבנים של הוועדה של סוכן הקונים

הנקודה העיקרית: עמלה של סוכן Buyer היא עמלה שנקבלה על ידי סוכן המייצג רוכש דירה בעסקת נדל"ן, מסורתית ששילמה באמצעות תיווך רשימת המוכר בעת סגירת. הסדרים המשפטיים והשינויים הרגולטוריים האחרונים גרמו לסווקים ולסוכנים להעריך מודלים חלופיים של פיצויים, לרבות חבילות שירותות מדרגות, דמי קבועים, חשבונאות שעות, וסטרוקציות מבוססות ביצועים.

TL;DR על הוועדה של סוכן הקונה

• מודלים של עמלות סוכן הקונה משתנים ברחבי התעשייה
סוכנות
• Buyer הופיעה בתחילת שנות ה-90 בעקבות תוצאות FTC
• ההתיישבות משפיעה על דמי הסוכן של הקונה שנשלמו על ידי המוכר על MLS
• סוכנים קונים מרוויחים רק כאשר עסקאות סגורות
• דוגמאות ממוקדות, שכר קבוע, בשעה, ומבוססות ביצועים מופיעות
• הכלכלה של המכירות עדיין תומכת בתשלום של סוכן הקונה ברוב המקרים
• הצגות של הקונה מסבירות את תפקיד הסוכן ואת הוצאות

עמלה של סוכן קונה היא פיצוי ששולם לסוכן נדל"ן המייצג קונה דירה בעסקת נדל"ן, מימון מבחינה היסטורית באמצעות תיווך רשימת המוכר בעת סגירה כמחצית מחיר המכירה.

אי הבנה נפוצה היא שסוכנים קונים מקבלים משכורת או תשלום מבטיח. סוכנים קונים לא מרוויחים כלום אם עסקה לא נסגרה, לא משנה כמה זמן או עלויות הושקעו בשירותי לקוחות.

התשלומים המשפטיים והפעולות הרגולטוריות האחרונים הובילו את בתי העסקים והעובדים ברחבי המדינה להעריך מבנים פיצויים חלופיים.

הפרקים הבאים מבטחים כיצד מרכזי הנדל"ן מקבלים פיצויים, התפתחות ההיסטורית של סוכנות הקונים, מודלים דמי דמי חלופיים שנבדקים, ומנהלים בסיסיים לניהול שינוי בתעשייה:

איך סוכני הנדל"ן מקבלים פיצויים

לחץ התעשייה על מועצת הסוכנים הקונים

הבדיקה הציבורית על עמלה של סוכן רכוש נדל"ן גדלה לצד תפיסה רחבה יותר כי שיעורי עמלה מסורתיים אינם מתאימים לעבודה שנעשית.

לאחרונהיישובים שווים ופעולות רגולטוריות מצביעות על מבנה שבו מוכרים לא יכולים יותר להציע פיצוי לסוכנים הקונים, מחייבים לסוכנים הקונים לנהל משא ומתן על עמלות ישירות עם קונים בתים.

בתגובה, הצגות של קונים הפכו למנגנון העיקרי להסביר את תפקיד הסוכן של קונה, את השירותים המבצעים ואת בסיס הפיצויים.

תפקיד הצגת הקונים

הצגות של קונים פועלות כזדמנות מבוססת לפתור תפיסות מוטעות ציבוריות נפוצות על איך נשלמים לסוכנים קונים.

תפיסה מוטעה נפוצה היא שסוכני הנדל"ן מקבלים פיצוי על הזמן וההוצאות שנוצרו במהלך מעורבות הלקוח. בפועל, הסוכנים נושאים עלויות מחוץ לכיס ומשקיעים זמן במשך ימים, שבועות או חודשים ללא פיצוי מובטח.

פרוקרטים לא משלמים לסוכנים משכורת על זמנם או עלויותיהם. הסוכנים לא מרוויחים פיצוי אם עסקאות לא נסגרות.

מודל דומה של

A קיים במקצוע משפטי, שבו עורכי הדין שעובדים בבעיות חירום לא מקבלים תשלום אלא אם כן תיק מוביל לנזקים. מקרי חירום מוצלחים בדרך כלל משלמים מעל דמי השעה הסטנדרטיים כדי לפצות על מקרי חירום שאינם מייצרים התאוששות.

יקרון לא נכסים כעבודה חירום

סוכני הנדל"ן פועלים תחת מבנה דחוף דומה. זמן והוצאות משקיעים ללא ביטחון של פיצוי, ורמות הנחיות הנוכחית משקפות את האופי המ contingent של העבודה.

הדיון הציבורי על עמלה של סוכן הקונה מתמקד לעתים קרובות ברמות הריבית מבלי לקחת בחשבון את מבנה הפיצויים הק contingent אשר תומך בעבודה.

הצגות של קונים ושיחות ישירות עם לקוחות פוטנציאליים הן המקומות העיקריים להסביר את מודל ההצלה המבוסס על מצב חירום.

מחירי פיצוי בנדל"ן משקפים את הסיכון הפיננסי והזמני שהסוכן לוקח על פני מעורבות הלקוח אשר עשויה או לא עשויה לגרום למבצע סגור.

איך סוכנות הקונה התפתחה

סוכנות

Buyer כמודל ייצוג נפרד הופיעה בתחילת שנות ה-90. לפני זה, ארה"ב נדל"ן מגורים מנוהלים במסגרת מבנה ייצוג חד פעמי שמטיל עמלה משפטית אך ורק בצד המוכר של כל עסקאות.

בשנות ה-40, ארה"ב עמלות הנדל"ן יציבו בסביבות 5% עד 6% מחיר המכירה, טווח שקיים בקביעות יחסית עד כה. עמלה מלאה הושלמה לסוכנות הקריאה, המייצגת באופן בלעדי את המוכר. אין תפקיד ייצוג קונה רשמי.

בשנות השישים של המאה הקודמת, בתי העסקים המפרסמים החלו להציע חלק מהחומרה לסוכנים אחרים שהביאו קונים מוסמכים למבצע. הסוכנים שיתפים פעולה אלה היו ידועים בשם סוב-סוכנים. המבנה הרחיב את קבוצת הסוכנים שעובדים ברשימה תוך שמירה על השליטה הכללית של בתיווק ברשימה על מערכת היחסים עם המוכר.

סוב-אגנטים שפועלו במסגרת ייצוג של תיווך רשימת המניות. אף על פי שסוב-אגנט עבד ישירות עם קונה כדי לזהות ולגשת נכסים, החובה המשפטית של הסוב-אגנט הייתה כלפי המוכר, לא כלפי הקונה שהם עזרו.

ב-1983, מחקר של ועדת הסחר הפדרלית מצא כי 72% מהקונים האמינו שהסוכן המציג להם נכסים מייצג את האינטרסים שלהם, כאשר למעשה החובה המשפטית של הסוכן היה למוכר. המחקר תיעוד חוסר התאמה מבנית בין ציפיות הצרכנים לבין המסגרת המשפטית של ייצוג.

בתחילת שנות התשעים, תביעות שהוגשו על ידי קונים של דירות שהאמינו שהם נאמרו בצורה שגויה גרמו לתגובה של התעשייה. מודל הסוכנות של הקונה הופיע בתקופה זו כבניין ייצוג נפרד עם חובת אמון שנשלמה ישירות לקונה. סווקי רשימת המניות המשיכו לחלק עמלות עם הסוכנים הקונים החדשים, תוך שמירה על זרימת פיצויים משותפים שנקבעו מבנה הסוכנים תת בשנות השישים.

השינוי הנוכחי בתשלום סוכן הקונה, שנגרם על ידי הסדר ה-NAR של 2024 והפעולות משפטיות הקשורות לכך, הוא ההרגשה הגדולה השנייה של ייצוג הקונה בסביבות 35 שנה. משמרת שנות ה-90 התמודדה עם תיאור שגוי; משמרת הנוכחית מתמודדת עם גילוי עמלות ועם מבנה פיצוי קונה-מעצרן.

תבניות פיצויים חלופיות

מספר מודלים חלופיים של פיצויים הופיעו בדיון בתעשייה כאשר סוכנים ובורגרים מעריכים התאמה לתרבויות עמלות מסורתיות.

המודלים הבאים מתארים מבנים דמי חלופיים שחשבו עליהם:

דוגמאות שירות בעלות רמה

מודלים של שירות

Tiered מציגים לקוחות קבוצות שירות מרובות, כל אחת עם תכונות מוגדרות ותשלום תואם. הלקוחות בוחרים את הרמה המתאימה לצרכיהם ולזומן שלהם.

במסגרת מודל זה, פיצוי הסוכן מתואם עם רמת השירות הנבחרת, וללקוחות יש רושם על מה כל רמה כוללת.

שירות שכר שטוח

דוגמאות דמי

Flat מציעות סכום קבוע עבור טווח מוגדר של שירותים ללא קשר לתשלום המכירה. המחירים נקבעים בתחילת ההערכה.

מערכת זו מספקת שקיפות במחירים בהתחלה של ההערכה ומפרידה את פיצוי הסוכן מהמחיר המכירה של הנכס.

פיצוי לשעה

מודל פיצוי השעה מצלם לקוחות על הזמן שהוצא על שירותים, ללא קשר לסגירת עסקה.

מודל זה מייצג הפרעה משמעותית מהבניין המסורתי שבו הקונים לא משלמים ישירות על זמן הסוכן לפני סגירה.

ההחלטה תלויה ברצון הלקוח לשלם עבור שירותים מבוססים על זמן לפני תוצאה של עסקאות.

חבילות מבוססות ביצועים

חבילות המבוססות על ביצועים משולבות עמלה בסיסית עם תשלומים נוספים הקשורים לאלבומים ספציפיים שהוסכמו עליהם בתחילת ההעסקה.

מילסטונים עשויים לכלול ספינות מחירים מוועדות, קווי זמן של עסקאות, או תוצאות אחרות מוגדרות על ידי הלקוח.

במסגרת המבנה הזה, המשכורת הכוללת קשורה לקריטריוני ביצוע מוגדרים ולא אחוז קבוע של ערך העסקה.

סטרטגיות פיצוי אחרות

המודלים לעיל אינם מלאים. מערכות נוספות המשותפות אלמנטים של גישות מדרגות, תשלום קבוע, שעות, ומבוססות ביצועים ממשיכות להופיע במקצועי התעשייה.

אם המוכרים ימשיכו לממן את פיצוי הסוכן של הקונה

לאחר הסדר ה-NAR, המוכרים כבר לא נדרשים לפרסם הצעות של פיצוי של סוכן הקונה ב-MLS. האם מוכר בוחר לנהל משא ומתן על פיצוי של סוכן הקונה כחלק מהצעה מקובלת הוא כעת החלטה של עסקאות לפי עסקאות.

ארבעה גורמים ממשיכים להפוך את פיצוי הסוכן הקונה הממומן על ידי המוכר בחירה רציונלית מבחינה כלכלית עבור מוכרים רבים:

הרחבה של בריכת הקונה

רשימות הכוללות פיצוי של סוכן קונה המשא ומתן מושכות קבוצה רחבה יותר של סוכנים קונים, אשר בתורם מביאים לקונים מוסמכים למסחר. רשימות המבטלות את פיצוי הסוכן הקונה עשויות להציג פחות קונים פוטנציאליים בשווקים בהם ייצוג הקונה נשאר נפוץ.

קונה Power

כאשר דמי סוכן הקונה מימון באמצעות תיווך רשימת בסגירה ולא מתוך כיס, הקונים שומרים מזומנים עבור תשלומי ההקדמה. תשלומים גדולים יותר יכולים להעניק לקונים תנאי ריבית נמוכים יותר ולגדיל את טווח המחירים הקונה יכול להרשות לעצמו, ולהרחיב את השוק המוגדר עבור רשימת המוכר.

Tax טיפול

שכר הסוכן של

Buyer ששולם באמצעות תיווך הרשימה בעת סגירה נחשב בדרך כלל כעלות עסקאות המפחיתה את הרווח הממסד של המוכר. הטיפול תלוי בישורי השיפוט והנסיבות האישיות, והמוכרים צריכים להתייעץ עם מומחה מיסים לקבלת פרטים ספציפיים.

Net מרוויח Focus

סוחרים מעריכים הצעות על בסיס הכנסת קלה, ולא על בסיס הצד שמשלם באופן רשמי את עמלה של סוכן הקונה. הצעה הגבוהה ביותר, הכוללת פיצוי של סוכן הקונה, יכולה לייצר רווח נקי שווה או גדול יותר מאשר הצעה הגדולה הנמוכה ללא פיצוי של סוכן הקונה.

מחירי עמלות ממוצעים יורדים בהדרגה במשך שנים, ללא קשר לפתרון NAR. על פי האגודה הלאומית של סוחרים נכסים , בממוצע בארה"ב הפיקוח ירד ל-4.94% ב-2020. הסדר והתפתחויות רגולטוריות הקשורות מאיצים את דרישות הפרסום וההסכם, אך אינם מסרבים את התמריצים הכלכליים הבסיסיים למוכרים למשא ומתן על פיצוי של סוכן הקונה.

מעשים יסודיים עבור סוכני הנדל"ן

לצד שינויים במבנה הפיצויים, מספר שיטות יסודיות נשארות מרכזיות בעסק של סוכן הנדל"ן. האזורים הבאים מסכמים את המנהלים הנזכרים ביותר בדיון תעשייה:

נוכחות באינטרנט

נוכחות מקוונת כוללת בדרך כלל אתר סוכנות זמני ושיתוף פעיל בפלטפורמות מדיה חברתית, פורומים לאלוואות וקהילות מקצועיות.

פרופילים מקוונים כוללים בדרך כלל מידע על תחומי מומחיות, עדויות לקוחות, אם זה מותר, ותוכן מידע עבור קונים פוטנציאליים.

חינוך מתמשך

חינוך מתמשך כולל מעקב אחר מגמות השוק, שינויים רגולטוריים והתפתחויות טכנולוגיות רלוונטיות למקצועי הנדל"ן.

תחומי המעשיית

כוללים תעודות אישור ספציפיות לנישה, סמינרים תעשייתיים וסמינות.

מגוון זרם הכספים

מקורות הכנסות נוספות עשויות לכלול ניהול נכסים, ייעוץ נכסים, או קשורה עם תיווך המציע מודל של שיתוף הכנסה כמו eXp Realty ואחרים. ואחרים.

דיורסיפציה יכולה לסתום את התנועה בהכנסה המבוססת על עסקאות הקשורה לתנאים בשוק ולשינויים במבנים של עמלות.

מיומנות שוק ניצ'י

מיומנות נישה ממוקדת את תרגולו של הסוכן על קטע שוק מוגדר, כגון נכסים יוקרתיים, בתים יעילים אנרגיה או אזורים גיאוגרפיים ספציפיים.

התמחות בדרך כלל תומכת בשיווק ממוקד ובסיס לקוחות מוגדר יותר.

שימוש בטכנולוגיה

טכנולוגיית הנדל"ן כוללת כלים אוטומטיים שמטפלים במשימות מנהליות וזמן של סוכן חופשי לעבודה פונה לקוח.

קטגוריות נפוצות כוללות תוכנת סיור וירטואלית, מערכות CRM, וכלי ניתוח נתונים.

תעשייה Outlook

מגזר הנדל"ן עובר שינויים מבניים באופן שבו סוכנים קונים מקבלים פיצויים. מודלים של דמי דמי חלופיים נכנסים לשימוש רחב יותר ככל ההתפתחויות המשפטיות והסגנות מתמשכות.

השינוי הנוכחי מייצג את הרזרב הגדול השני של ייצוג הקונים בסביבות 35 שנה. משמרת שנות ה-1990 פנתה למכשול משפטי באמצעות יישום סוכנות קונים אמונים; המשמרת הנוכחית פנתה לפרשויות עלויות והפרדה המבנית של פיצוי קונה-מעצרן מהמחיר בצד רשימה.

אותות מקבילים מחזקים את התבנית הרחבה יותר. חברות NAR יורדות מאז 2022, כאשר מספר בתי סחר גדולים כבר לא דורשים קשורה כמצב של חברות סוכנים. מעבר למבנים של דמי העלאה, הכללים החדשים מייצרים תשעה בעיות קונקרטיות שעומדות בפני סוכני הקונים על פי הכללים החדשים בעבודה היומיומית.

סוכנים המתאימים לשינויים אלה מעריכים מודלים של פיצויים, מעשי עסקים יסודיים, והבנים המשמשים כדי לתקשר את תפקיד הסוכן הקונה ללקוחות פוטנציאליים.

מה גם הסוכנים שואלים

מה עמלה של סוכן הקונה?

עמלה של סוכן קונה היא עמלה שמשלמת לסוכן נדל"ן המייצג קונה בית בעסקה. המחיר מיומן באופן היסטורי באמצעות תיווך רשימת המוכר בשלב הסגירה כמחצית מחיר המכירה, אם כי מבנה זה משתנה בשווקים רבים.

האם נדרשים סוכנים קונים לרכישת בית?

סוכנים של

קונה אינם נדרשים באופן חוקי לרכוש בית בארצות הברית. קונים רבים בוחרים ייצוג כדי לנהל דיווחים, חוזים, ביקורות ומשא ומתן. הדרישות והנורמות משתנות על פי המדינה ועל פי סוג העסקה.

איך משתנות עמלות סוכן הקונה?

מעשים של הוועדה משתנים בשל הסדרים המשפטיים והפעולות הרגולטוריות המשפיעות על האופן בו דמי סוכנת הקונה מוסברים, מפרסמים ב-MLS ומתווכחים. בשווקים רבים, כעת נדרשים הסכמים בין קונים לבין סווקים לפני הצגת נכסים.

איזה מודלים חלופיים של פיצויים קיימים עבור סוכני הקונים?

דוגמאות אלטרנטיביות כוללות חבילות שירותות בעלות מדרגות, שירותים בעלות חד פעמית לתחום מוגדר, חשבונאות שעות, וחבילות מבוססות על ביצועים שילוב של עמלה בסיסית עם תשלומים קשורים למעדים. שיעורי אימוץ משתנים לפי שוק ובורגר.

למה נוצר מודל סוכנות הקונה?

מודל סוכנות הקונה הוקם בתחילת שנות התשעים בתגובה לתביעות משפטיות ובמחקר של ועדת הסחר הפדרלית של 1983 שמגלה כי 72% מהקונים לא נכונים האמינו שהסוכן המציג להם נכסים מייצג את האינטרסים שלהם, כאשר חובות אמונים היו למעשה חובות למכר.

האם המוכרים ימשיכו לשלם עמלות לסוכן הקונה לאחר הסדר NAR?

הרבה מוכרים צפויים להמשיך להציע פיצוי למשתלם הקונה. ההחלטה נשאלה כעת ולא פורסמה ב-MLS, והיא משקפת גורמים כגון הרחבת כיתת הקונים, כוח הקנייה של הקונים, טיפול מיסורי של עמלות, והתמקדת המוכר על הכנסת העסקים הטהורה.

למה זה חשוב

פיצוי הסוכן של

קונה משתנה כאשר הסדרים המשפטיים ושינויים רגולטוריים משנים את הדרך בה דמי הקנייה מפרסמים, מפרסמים ומשלמים. ב-eXp Realty, כל הסוכנים מקבלים את אותה פלטפורמת תיווך מרכזית, כולל אימות, פיצוי וגישה לחלקים של החברה. מה שהבדל הוא האקוסיסטם של הספונסרים הסוכן מתאימה אליו.

הספונסר וסוכן בוחר צורות של כלים, מערכות הכשרה ומערכות אטרקציה שיש להם גישה אליהם, כולל משאבי הצגת הקונה והנחיות למשא ומתן על פיסוי. הסוכנים המעריכים מודלים של פיצויים צריכים לשקול גם את תמיכה של פלטפורמת הברוקרגיה וגם את משאבי האקוסיסטם של ספונסרים לצד מבנה העלויות.

בצורך סקירה מבנית, הסוכנים יכולים לבדוק how מבנה הקומסיות של סווקים מחלקים בין מודלים מבצעים מרכזיים, או הסוג המלא של מודלים פיצויים הסוכנים עובדים תחת כולל גבולות, מחלקים ומרכיבים revenue share. הסוכנים במתווך שנפגעו באופן ישיר ביותר מהשינויים בתעשייה האחרונים יכולים להשוות את ההבדלים המבוצתיים ב eXp vs Compass.

שאלות נפוצות

איך קמעונאות או לקוחות בדרך כלל משלמים לסוכנים קונים?

סוכנים

Buyer בדרך כלל מרוויחים עמלות שחושבות כמחצית מחיר מכירת הבית. המוכר מימן באופן היסטורי את עמלה של סוכן הקונה באמצעות תיווך הרשימה בעת סגירה, אף על פי שינויים משפטיים ורגולטיים האחרונים משנים את המבנה הזה בשווקים רבים.

איך הסווקים מתאימים לעמיסים ששילמים על ידי הקונה?

מספר בתי תיווך משנים את מודלי העסקים שלהם בתגובה לתבניות עמלות ששילמו על ידי הקונה. שינויים כוללים אפשרויות תשלום קבוע, מבנים מחולקים מותאמים, וטמבלים משופטים של הסכם קונה-מעצרן המלאים את הדרישות המוקדמות של MLS והתקנות הרגולטוריות.

איך סוכני הנדל"ן בדרך כלל מקבלים את התשלומים שלהם?

סגירת עסקאות בית

A מפעילה תשלום לסוכנים. ההצהרה הסופית מציינת את הוועדה. לאחר הסגירה, קצין הסכום שולח את העמלה לסוכנת הסוכנות של כל סוכן, אשר משולבת אחר כך כספים לסוכנת לאחר ירידה של כל מחלקות או עמלות.

מה ההכנסה הממוצעת של סוכן הנדל"ן?

U.S. עמלות הנדל"ן היו היסטורית בין 5% ל-6% מחיר המכירה, בדרך כלל מחולקות בין תיווך רשימת המוצרים לבין תיווך של הקונה. על פי האגודה הלאומית של סוחרים נכסים, המשאלה הממוצעת ירדה ל-4.94% ב-2020, מה שמשקף ירידה הדרגתית שקיימת לפני הסדר האחרון. הריבית האמיתית משתנה לפי השוק, הסוכן ותנאי העסקה.

מתי סוכנים נדל"ן מקבלים את עמלה שלהם?

סוכני הנדל"ן מקבלים תשלומי עמלות על סגירת עסקאות. הסוכנים לא מקבלים תשלום על זמן או עלויות לפני הסגירה. המבנה של פיצויים דומה לעורכי הדין שעובדים בבעיות חירום, אשר מקבלים תשלום רק כאשר תיק מוביל לתוצאה מוצלחת.

כמה מרכזי הנדל"ן מרוויחים אם הבית לא נמכר?

בדרך כלל, הסוכן לא מקבל פיצוי. הסוכן אינו מקבל תשלום על זמן או עלויות שנערכו במהלך רשימת רכישת או ביצוע עסקאות של קונים שלא תורגם בעסקה סגורה.

האם סווקים משלמים לסוכני הנדל"ן משכורת חודשית?

סוכני הנדל"ן בדרך כלל לא מקבלים משכורת חודשית מהסוכנות שלהם. הסוכנים מרוויחים הכנסה כשהם סוגרים עסקאות. כמה בתי תיווך הציגו מודלים של פיצויים משכר או חברתיים, אבל פיצויים מבוססים על עמלות נותרו המבנה המרכזי.