Κλειδί Takeaway: Η προμήθεια αντιπροσώπου Buyer είναι η αμοιβή που κερδίζει ένας αντιπρόσωπος που αντιπροσωπεύει έναν αγοραστή σπιτιού σε μια συναλλαγή ακινήτων, που παραδοσιακά καταβάλλεται μέσω της μεσίτης λίστας του πωλητή κατά το κλείσιμο. Τα πρόσφατα νομικά διακανονισμούς και οι κανονιστικές αλλαγές έχουν ωθήσει τους διαμεσολαβητές και τους πράκτορες να αξιολογήσουν εναλλακτικά μοντέλα αποζημίωσης, συμπεριλαμβανομένων των προγραμμάτων υπηρεσιών, των σταθερών τελών, της χρέωσης ανά ώρα και των δομών που βασίζονται στην απόδοση.
TL;DR σχετικά με την επιτροπή αντιπροσώπου αγοραστή
- Τα μοντέλα προμήθειας των αντιπροσώπων αγοραστών μετατοπίζονται σε ολόκληρο τον κλάδο
- Η υπηρεσία αγοραστών εμφανίστηκε στις αρχές της δεκαετίας του 1990 μετά από τα ευρήματα της FTC
- Οι διακανονισμοί επηρεάζουν τα τέλη που καταβάλλεται από τον πωλητή ως αντιπρόσωπο αγοραστή στο MLS
- Οι αντιπρόσωποι των αγοραστών κερδίζουν μόνο όταν κλείνουν οι συναλλαγές
- Εμφανίζονται μοντέλα επιπέδων, κατ' αποκοπή εισοδήματος, ανά ώρα και με βάση τις επιδόσεις
- Η οικονομία των πωλητών εξακολουθεί να υποστηρίζει την αποζημίωση των αντιπροσώπων αγοραστών στις περισσότερες περιπτώσεις
- Οι παρουσιάσεις των αγοραστών εξηγούν τον ρόλο και τα τέλη των πράκτορων
Η επιμοιβή του αντιπροσώπου αγοραστή είναι η αποζημίωση που καταβάλλεται σε αντιπροσωπευτικό αντιπροσώπου ακίνητης περιουσίας σε μια συναλλαγή ακίνητης περιουσίας, η οποία χρηματοδοτείται ιστορικά μέσω της μεσίτης λίστας του πωλητή κατά το κλείσιμο ως ποσοστό της τιμής πώλησης.
Μια κοινή παρεξήγηση είναι ότι οι αντιπρόσωποι αγοραστών λαμβάνουν μισθό ή εγγυημένη πληρωμή. Οι αντιπρόσωποι αγοραστών δεν κερδίζουν τίποτα αν μια συναλλαγή δεν κλείσει, ανεξάρτητα από το πόσο χρόνο ή δαπάνες έχουν επενδύσει στις υπηρεσίες πελατών.
Τα πρόσφατα νομικά διακανονισμούς και οι κανονιστικές ενέργειες έχουν ωθήσει τους διαμεσολαβητές και τους πράκτορες σε όλη τη χώρα να αξιολογήσουν εναλλακτικές δομές αποζημίωσης.
Τα παρακάτω τμήματα εξετάζουν τον τρόπο αποζημίωσης των αντιπροσώπων ακινήτων, την ιστορική εξέλιξη της αντιπροσώπου αγοραστών, τα εναλλακτικά μοντέλα τελών που εξετάζονται και τις θεμελιώδεις πρακτικές για την καθοδήγηση της αλλαγής της βιομηχανίας:
Πίνακας Περιεχομένου
Πώς αποζημιώνονται οι πράκτορες ακινήτων
Η βιομηχανία ασκεί πίεση στην Επιτροπή των αντιπροσώπων αγοραστών
Ο δημόσιος έλεγχος σχετικά με τις προμήθειες των αντιπροσώπων αγοραστών ακινήτων έχει αυξηθεί παράλληλα με την ευρύτερη αντίληψη ότι τα παραδοσιακά ποσοστά προμήθειας δεν συμβαδίζουν με τις εργασίες που εκτελούνται.
Recent llegal settlements και ρυθμιστικές ενέργειες δείχνουν μια δομή στην οποία οι πωλητές δεν μπορούν πλέον να προσφέρουν αποζημίωση στους αντιπροσώπους των αγοραστών, απαιτώντας από τους αντιπροσώπους των αγοραστών να διαπραγματεύονται τέλη απευθείας με τους αγοραστές κατοικιών.
Στην απάντηση, οι παρουσιάσεις των αγοραστών έχουν γίνει ένας πρωταρχικός μηχανισμός για την εξήγηση του ρόλου του αντιπροσώπου του αγοραστή, των υπηρεσιών που εκτελούνται και της βάσης της αποζημίωσης.
Το ρόλο των παρουσιάσεων αγοραστών
Οι παρουσιάσεις των αγοραστών λειτουργούν ως δομημένη ευκαιρία για την αντιμετώπιση των κοινών εσφαλμένων αντιλήψεων του κοινού σχετικά με τον τρόπο πληρωμής των αντιπροσώπων αγοραστών.
Μια κοινή λανθασμένη αντίληψη είναι ότι οι αντιπρόσωποι ακινήτων αποζημιώνονται για τον χρόνο και τα έξοδα που πραγματοποιούνται κατά τη διάρκεια μιας ανάληψης πελάτη. Στην πράξη, οι πράκτορες υφίστανται έξοδα από την τσέπη τους και επενδύουν χρόνο σε ημέρες, εβδομάδες ή μήνες χωρίς εγγυημένη αποζημίωση.
Οι χρηματιστήρες δεν πληρώνουν στους πράκτορες μισθό για τον χρόνο ή τις δαπάνες τους. Οι πράκτορες δεν κερδίζουν αποζημίωση αν μια συναλλαγή δεν κλείσει.
Το παρόμοιο μοντέλοA υφίσταται στην νομική πρακτική, όπου οι δικηγόροι που εργάζονται σε περιστατικά έκτακτης ανάγκης δεν λαμβάνουν καμία πληρωμή εκτός εάν μια υπόθεση οδηγεί σε ζημίες. Οι επιτυχημένες περιπτώσεις έκτακτης ανάγκης πληρώνουν συνήθως υψηλότερα από τα τυπικά ωριακά τέλη για να αντισταθμίσουν τις περιπτώσεις που δεν προκαλούν ανάκαμψη.
Ακινήτων ως εργασία έκτακτης ανάγκης
Οι αντιπρόσωποι ακινήτων λειτουργούν υπό παρόμοια δομή έκτακτης ανάγκης. Ο χρόνος και οι δαπάνες επενδύονται χωρίς βεβαιότητα αποζημίωσης, και τα τρέχοντα επίπεδα προμήθειας αντικατοπτρίζουν την ενδεχόμενη φύση των εργασιών.
Η δημόσια συζήτηση σχετικά με τις επιτροπές των αντιπροσώπων αγοραστών επικεντρώνεται συχνά σε επίπεδα επιτοκίων χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η δομή των ενδεχόμενων αποζημιώσεων που υποστηρίζει τις εργασίες.
Οι παρουσιάσεις των αγοραστών και οι άμεσες συνομιλίες με τους ενδεχόμενους πελάτες αποτελούν τα κύρια μέρη για την εξήγηση του μοντέλου αποζημίωσης βάσει περιστατικών.
Τα ποσοστά αποζημίωσης στην ακίνητη περιουσία αντικατοπτρίζουν τον χρηματοοικονομικό και χρονικό κίνδυνο που απορροφά ο πράκτορας σε σχέση με τη δέσμευση του πελάτη που μπορεί ή δεν μπορεί να οδηγήσει σε κλειστή συναλλαγή.
Πώς αναπτύχθηκε η υπηρεσία αγοραστών
Η υπηρεσίαBuyer ως ξεχωριστό μοντέλο εκπροσώπησης εμφανίστηκε στις αρχές της δεκαετίας του 1990. Πριν από αυτό το σημείο, οι ΗΠΑ κατοικίες ακίνητες περιουσίες που λειτουργούν υπό δομή ενιαίας αντιπροσώπευσης, η οποία θέτει το νομικό καθήκον αποκλειστικά στην πλευρά του πωλητή κάθε συναλλαγής.
Στη δεκαετία του 1940, οι ΗΠΑ Οι προμήθειες ακινήτων σταθεροποιήθηκαν κατά περίπου 5% έως 6% της τιμής πώλησης, ένα εύρος που έχει διατηρηθεί με σχετική συνέπεια μέχρι σήμερα. Η πλήρης προμήθεια καταβλήθηκε στην χρηματιστηριακή εταιρεία που εκπροσωπούσε αποκλειστικά τον πωλητή. Δεν υπήρχε επίσημος ρόλος εκπροσώπησης αγοραστών.
Μέχρι τη δεκαετία του 1960, οι χρηματιστηριακές εταιρείες άρχισαν να προσφέρουν ένα μέρος της προμήθειας σε άλλους πράκτορες που έφεραν ειδικευμένους αγοραστές σε μια συναλλαγή. Αυτοί οι συνεργαζόμενοι πράκτορες ήταν γνωστοί ως υπο πράκτορες. Η δομή επέκτεινε την ομάδα των αντιπροσώπων που εργάζονται σε μια λίστα, διατηρώντας παράλληλα τον συνολικό έλεγχο της σχέσης με τον πωλητή.
Υποπροσωπευτές που λειτουργούσαν στο πλαίσιο του πλαισίου εκπροσώπησης του διαμεσολαβητικού οργανισμού πώλησης. Παρόλο που ένας υπο-ατζέντης δούλευε απευθείας με έναν αγοραστή για τον εντοπισμό και την επίσκεψη ακινήτων, ο νόμιμος αξιόπιστος χρέος του υπο-ατζέντη ήταν προς τον πωλητή, όχι προς τον αγοραστή που βοηθούσαν.
Το 1983, Έρευνα της Ομοσπονδιακής Επιτροπής Εμπορίου διαπίστωσε ότι το 72% των αγοραστών κατοικιών πίστευε ότι ο πράκτορας που τους έδειχνε ακίνητα εκπροσωπούσε τα συμφέροντά τους, ενώ στην πραγματικότητα το νομικό καθήκον του πράκτορα ήταν προς τον πωλητή. Η μελέτη κατέγραψε μια διαρθρωτική ασύγκριση μεταξύ των προσδοκιών των καταναλωτών και του υφιστάμενου νομικού πλαισίου εκπροσώπησης.
Στις αρχές της δεκαετίας του 1990, αγωγές που υποβλήθηκαν από αγοραστές κατοικιών που πίστευαν ότι είχαν παραποιηθεί προκάλεσαν αντίδραση της βιομηχανίας. Το μοντέλο πρακτορείου αγοραστών εμφανίστηκε κατά την περίοδο αυτή ως ξεχωριστή δομή αντιπροσώπευσης με πιστωτικό καθήκον που οφείλεται απευθείας στον αγοραστή. Οι διαμεσολαβητές λίστας συνέχισαν να μοιράζονται τις προμήθειες με τους νέους αντιπροσώπους αγοραστών, διατηρώντας τη ροή αποζημίωσης των συνεταιρισμών που ξεκίνησε από τη δομή των υπο-αντιπροσώπων της δεκαετίας του 1960.
Η τρέχουσα μετατόπιση της αποζημίωσης των αντιπροσώπων αγοραστών, που οφείλεται στην διευθέτηση του NAR του 2024 και στις συναφείς νομικές ενέργειες, αποτελεί τη δεύτερη σημαντική αναδιάρθρωση της εκπροσώπησης των αγοραστών σε περίπου 35 χρόνια. Η μετατόπιση της δεκαετίας του 1990 αφορούσε τη λανθασμένη παρουσίαση, ενώ η τρέχουσα μετατόπιση αφορούσε τη γνωστοποίηση των τελών και τη δομή της αποζημίωσης αγοραστή-μεσίτη.
Αναλλακτικές δομές αποζημίωσης
Πολλοί εναλλακτικοί μοντέλοι αποζημίωσης έχουν προκύψει στη συζήτηση της βιομηχανίας καθώς οι πράκτορες και οι διαμεσολαβητές αξιολογούν τις προσαρμογές στις παραδοσιακές δομές προμήθειας.
Τα παρακάτω μοντέλα περιγράφουν τις εναλλακτικές δομές τελών που εξετάζονται:
Τιερωμένα μοντέλα υπηρεσίας
Τα μοντέλα υπηρεσιώνTiered παρουσιάζουν στους πελάτες πολλαπλά πακέτα υπηρεσιών, καθένα με καθορισμένα χαρακτηριστικά και αντίστοιχη αμοιβή. Οι πελάτες επιλέγουν το επίπεδο που ταιριάζει στις ανάγκες και τον προϋπολογισμό τους.
Σύμφωνα με αυτό το μοντέλο, η αποζημίωση των αντιπροσώπων ευθυγραμμίζεται με το επιλεγμένο επίπεδο παροχής υπηρεσιών και οι πελάτες έχουν ορατότητα για το τι περιλαμβάνει κάθε επίπεδο.
ΧρηματοδότησηFlat Services
Τα μοντέλαFlat χρεώνουν ένα σταθερό ποσό για ένα καθορισμένο πεδίο παροχής υπηρεσιών ανεξάρτητα από την τιμή πώλησης. Η τιμολόγηση καθορίζεται από την έναρξη της σύμβασης.
Αυτή η δομή παρέχει διαφάνεια τιμολόγησης στην αρχή της ανάληψης και αποσυνδέει την αποζημίωση πράκτορα από την τιμή πώλησης του ακινήτου.
Αμοιβή για την ώρα
Ένα μοντέλο ωριακής αποζημίωσης χρεώνει τους πελάτες για τον χρόνο που δαπανώνει για υπηρεσίες, ανεξάρτητα από το αν μια συναλλαγή κλείνει.
Το μοντέλο αυτό αντιπροσωπεύει μια σημαντική απόκλιση από την παραδοσιακή δομή στην οποία οι αγοραστές δεν πληρώνουν απευθείας για τον χρόνο πράκτορα πριν από το κλείσιμο.
Η επιλογή εξαρτάται από την προθυμία του πελάτη να πληρώσει για υπηρεσίες με βάση το χρόνο πριν από το αποτέλεσμα της συναλλαγής.
Πακέτα με βάση τις επιδόσεις
Τα πακέτα που βασίζονται στην απόδοση συνδυάζουν ένα βασικό τέλος με πρόσθετες πληρωμές που συνδέονται με συγκεκριμένους ορόσημους που συμφωνήθηκαν στην αρχή της ανάληψης υποχρεώσεων.
ΤοMilestones μπορεί να περιλαμβάνει συμφωνημένα όρια τιμών, χρονοδιαγράμματα συναλλαγών ή άλλα αποτελέσματα που καθορίζονται από τον πελάτη.
Σε αυτή τη δομή, η συνολική αποζημίωση συνδέεται με καθορισμένα κριτήρια επιδόσεων και όχι με σταθερό ποσοστό της αξίας της συναλλαγής.
Άλλες στρατηγικές αποζημίωσης
Τα παραπάνω μοντέλα δεν είναι εξαντλητικά. Επιπρόσθετες δομές που συνδυάζουν στοιχεία των προσεγγίσεων με βαθμίδες, με κατ' αποκοπή εισόδημα, με ώρες και με βάση τις επιδόσεις συνεχίζουν να εμφανίζονται στην βιομηχανική πρακτική.
Αν οι πωλητές θα συνεχίσουν να χρηματοδοτούν την αποζημίωση του αντιπροσώπου αγοραστή
Μετά τη διευθέτηση του NAR, οι πωλητές δεν υποχρεούνται πλέον να δημοσιεύουν προσφορές αποζημίωσης αντιπροσώπου αγοραστή στο MLS. Το αν ο πωλητής επιλέγει να διαπραγματευτεί την αποζημίωση του αντιπροσώπου του αγοραστή ως μέρος μιας αποδεκτής προσφοράς είναι πλέον απόφαση για κάθε συναλλαγή.
Τέσσερις παράγοντες εξακολουθούν να καθιστούν την αποζημίωση του αντιπροσώπου αγοραστή που χρηματοδοτείται από τον πωλητή οικονομικά λογική επιλογή για πολλούς πωλητές:
Χεκτάσεις πισίνας αγοραστών
Οι λίστες που περιλαμβάνουν αποζημίωση διαπραγματευόμενου αντιπροσώπου αγοραστή προσελκύουν μια ευρύτερη ομάδα αντιπροσώπων αγοραστών, οι οποίοι με τη σειρά τους προσφέρουν στην συναλλαγή ειδικευμένους αγοραστές. Οι λίστες που αποκλείουν την αποζημίωση των αντιπροσώπων αγοραστών μπορούν να παρουσιάζονται σε λιγότερους πιθανούς αγοραστές σε αγορές όπου η εκπροσώπηση των αγοραστών παραμένει κοινή.
Πάληψη Power
Όταν τα τέλη του αντιπροσώπου αγοραστή χρηματοδοτούνται μέσω της μεσίτησης πώλησης κατά το κλείσιμο και όχι από τσέπη, οι αγοραστές διατηρούν μετρητά για προκαταβολές. Οι μεγαλύτερες προκαταβολές μπορούν να προσφέρουν στους αγοραστές χαμηλότερα επιτόκια και να αυξήσουν το εύρος τιμών που μπορεί να αντέξει ο αγοραστής, διευρύνοντας την διευθύνσιμη αγορά για την εγγραφή του πωλητή.
Tax Θεραπεία
Τα τέλη αντιπροσώπου τουBuyer που καταβάλλονται μέσω της μεσίτησης πώλησης κατά το κλείσιμο αντιμετωπίζονται συνήθως ως κόστος συναλλαγής που μειώνει το φορολογητέο κέρδος του πωλητή. Η μεταχείριση εξαρτάται από τη δικαιοδοσία και τις ατομικές περιστάσεις, και οι πωλητές θα πρέπει να συμβουλεύονται έναν φορολογικό επαγγελματία για λεπτομέρειες.
ΤοNet κερδίζει το Focus
Οι πωλητέςαξιολογούν τις προσφορές με βάση τα καθαρά έσοδα, και όχι βάσει του οποίου το συμβαλλόμενο μέρος καταβάλλει επίσημα το τέλος του αντιπροσώπου αγοραστή. Μια υψηλότερη ακαθάριστη προσφορά που περιλαμβάνει αποζημίωση αντιπροσώπου αγοραστή μπορεί να παράγει ισοδύναμα ή μεγαλύτερα καθαρά έσοδα από μια χαμηλότερη ακαθάριστη προσφορά χωρίς ενσωματωμένη αποζημίωση αντιπροσώπου αγοραστή.
Το μέσο όρο των επιδοτήσεων μειώνεται σταδιακά εδώ και χρόνια, ανεξάρτητα από τη διευθέτηση του NAR. Σύμφωνα με την National Association of Realtors, ο μέσος όρος των ΗΠΑ Η προμήθεια μειώθηκε στο 4,94% το 2020. Η διευθέτηση και οι σχετικές ρυθμιστικές εξελίξεις επιταχύνουν τις απαιτήσεις γνωστοποίησης και διαπραγμάτευσης, αλλά δεν εξαλείφουν τα υποκείμενα οικονομικά κίνητρα για τους πωλητές να διαπραγματεύονται την αποζημίωση του αντιπροσώπου αγοραστή.
Θεμελιώδεις πρακτικές για τους αντιπροσώπους ακινήτων
Σε συνδυασμό με τις αλλαγές στη δομή των αποζημιώσεων, αρκετές βασικές πρακτικές παραμένουν κεντρικές για την επιχείρηση ενός αντιπροσώπου ακινήτων. Οι παρακάτω περιοχές συνοψίζουν τις πρακτικές που αναφέρονται συχνότερα στην βιομηχανική συζήτηση:
Διαδικτυακή παρουσία
Μια ηλεκτρονική παρουσία περιλαμβάνει συνήθως μια τρέχουσα ιστοσελίδα πράκτορα και ενεργή συμμετοχή σε πλατφόρμες κοινωνικών μέσων ενημέρωσης, φόρουμ ακινήτων και επαγγελματικές κοινότητες.
Τα διαδικτυακά προφίλ περιλαμβάνουν γενικά πληροφορίες σχετικά με τομείς εμπειρογνωμοσύνης, καταθέσεις πελατών όπου επιτρέπεται και ενημερωτικό περιεχόμενο για τους ενδεχόμενους αγοραστές.
Συνεχιζόμενη Εκπαίδευση
Η συνεχιζόμενη εκπαίδευση περιλαμβάνει την παρακολούθηση των τάσεων της αγοράς, των ρυθμιστικών αλλαγών και των τεχνολογικών εξελίξεων που σχετίζονται με την πρακτική των ακινήτων.
Τα πεδία πρακτικήςπεριλαμβάνουν πιστοποιητικά που αφορούν συγκεκριμένες περιοχές, σεμινάρια και εργαστήρια στον κλάδο.
Διαφοροποίηση των ροών εσόδων
Επιπρόσθετες πηγές εσόδων μπορεί να περιλαμβάνουν τη διαχείριση ακινήτων, τη συμβουλευτική στον τομέα των ακινήτων ή τη συνεργασία με μια μεσίτρια εταιρεία που προσφέρει ένα μοντέλο κατανομής εσόδων όπως eXp Realty και άλλοι. και άλλοι.
Η διαφοροποίηση μπορεί να αντισταθμίσει τη μεταβλητότητα των εσόδων που βασίζονται σε συναλλαγές που συνδέονται με τις συνθήκες της αγοράς και τις αλλαγές στις δομές των προμήθειων.
Εξειδίκευση των Niche Markets
Η εξειδίκευση Niche επικεντρώνει την πρακτική ενός πράκτορα σε ένα καθορισμένο τμήμα της αγοράς, όπως πολυτελή ιδιοκτησίες, ενεργειακά αποδοτικά σπίτια ή συγκεκριμένες γεωγραφικές περιοχές.
Η εξειδίκευση υποστηρίζει συνήθως στοχευμένο μάρκετινγκ και μια πιο καθορισμένη βάση πελατών.
Αποδοχή τεχνολογίας
Η τεχνολογία ακινήτων περιλαμβάνει εργαλεία αυτοματοποίησης που διαχειρίζονται διοικητικά καθήκοντα και χρόνο ελεύθερου πράκτορα για εργασία με στόχο τον πελάτη.
Συνήθεις κατηγορίες περιλαμβάνουν λογισμικό εικονικού ταξιδιού, συστήματα CRM και εργαλεία ανάλυσης δεδομένων.
Βιομηχανία Outlook
Η βιομηχανία ακινήτων υποβάλλεται σε διαρθρωτικές αλλαγές στον τρόπο αποζημίωσης των αντιπροσώπων αγοραστών. Τα εναλλακτικά μοντέλα αμοιβών εισέρχονται σε ευρύτερη χρήση καθώς συνεχίζονται οι νομικές και κανονιστικές εξελίξεις.
Η τρέχουσα μετατόπιση αντιπροσωπεύει τη δεύτερη σημαντική αναδιάρθρωση της εκπροσώπησης των αγοραστών σε περίπου 35 χρόνια. Η μετατόπιση της δεκαετίας του 1990 αφορούσε την νομική παραβολή με την εισαγωγή της υπηρεσίας εμπιστευτικού αγοραστή· η τρέχουσα μετατόπιση αφορούσε την αποκάλυψη των τελών και τον διαρθρωτικό διαχωρισμό της αποζημίωσης αγοραστή-μεσίτη από την αμοιβή στην πλευρά της λίστας.
Τα παράλληλα σήματα ενισχύουν το ευρύτερο πρότυπο. Η συμμετοχή στο NAR μειώνεται από το 2022, με αρκετές μεγάλες διαμεσολαβητικές εταιρείες να μην απαιτούν πλέον ένταξη ως προϋπόθεση για την συμμετοχή σε πράκτορα. Πέρα από τις δομές αμοιβών, οι νέοι κανόνες δημιουργούν εννέα συγκεκριμένα προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι αντιπρόσωποι των αγοραστών βάσει των νέων κανόνων στην καθημερινή εργασία.
Οι πράκτορες που προσαρμόζονται σε αυτές τις αλλαγές αξιολογούν τα μοντέλα αποζημίωσης, τις θεμελιώδεις επιχειρηματικές πρακτικές και τις δομές που χρησιμοποιούνται για την επικοινωνία του ρόλου του αντιπροσώπου αγοραστή με τους ενδεχόμενους πελάτες.
Τι Ρωτάνε Επίσης Οι Πράκτορες
Τι είναι η προμήθεια του αγοραστή;
Τμήμα αντιπροσώπου αγοραστή είναι το τέλος που καταβάλλεται σε αντιπρόσωπο ακίνητης περιουσίας που εκπροσωπεί έναν αγοραστή σπιτιού σε μια συναλλαγή. Η αμοιβή έχει ιστορικά χρηματοδοτηθεί μέσω του μεσίτη λίστας του πωλητή κατά το κλείσιμο ως ποσοστό της τιμής πώλησης, αν και αυτή η δομή αλλάζει σε πολλές αγορές.
Είναι απαραίτητοι οι αντιπρόσωποι αγοραστών για την αγορά κατοικίας;
Οι πράκτορες τουBuyer δεν είναι νομικά υποχρεωμένοι να αγοράσουν ένα σπίτι στις Ηνωμένες Πολιτείες. Πολλοί αγοραστές κατοικιών επιλέγουν εκπροσώπους για να διευθύνουν τις αποκαλύψεις, τις συμβάσεις, τους ελέγχους και τις διαπραγματεύσεις. Οι απαιτήσεις και οι κανόνες ποικίλλουν ανά κράτος και ανά είδος συναλλαγής.
Πώς αλλάζουν οι προμήθειες των αγοραστών;
Οι πρακτικές των επιτροπών αλλάζουν λόγω νομικών διακανονισμών και κανονιστικών μέτρων που επηρεάζουν τον τρόπο που αποκαλύπτονται, διαφημίζονται στο MLS και διαπραγματεύονται τα τέλη αντιπροσώπου αγοραστή. Σε πολλές αγορές, οι συμφωνίες αγοραστή-μεσίτη απαιτούνται τώρα πριν από την παρουσίαση ακινήτων.
Ποια εναλλακτικά μοντέλα αποζημίωσης υπάρχουν για τους αντιπροσώπους αγοραστών;
Τα εναλλακτικά μοντέλαπεριλαμβάνουν πακέτα υπηρεσιών σε βαθμίδες, υπηρεσίες κατ' αποκοπή χρέωση για καθορισμένο πεδίο εφαρμογής, χρέωση ανά ώρα και πακέτα βασισμένα στην απόδοση που συνδυάζουν βασική χρέωση με πληρωμές που συνδέονται με ορόσημα. Τα ποσοστά υιοθέτησης ποικίλλουν ανάλογα με την αγορά και τη διαμεσολάβηση.
Γιατί δημιουργήθηκε το μοντέλο της υπηρεσίας αγοραστών;
Το μοντέλο πρακτορείου αγοραστών αναπτύχθηκε στις αρχές της δεκαετίας του 1990 ως απάντηση σε μηνύσεις και μια μελέτη της Ομοσπονδιακής Επιτροπής Εμπορίου του 1983 που διαπίστωσε ότι το 72% των αγοραστών σπιτιών πίστευε λανθασμένα ότι ο πράκτορας που τους έδειχνε ακίνητα αντιπροσώπευε τα συμφέροντά τους, όταν το πιστωτικό καθήκον οφειλόταν στην πραγματικότητα στον πωλητή.
Θα συνεχίσουν οι πωλητές να πληρώνουν προμήθειες για τον αντιπρόσωπο αγοραστή μετά τη διευθέτηση NAR;
Πολλοί πωλητές αναμένεται να συνεχίσουν να προσφέρουν αποζημίωση αντιπροσώπου αγοραστή. Η απόφαση αυτή διαπραγματεύεται τώρα και όχι δημοσιεύεται στο MLS, και αντικατοπτρίζει παράγοντες όπως η επέκταση του πιστώματος αγοραστών, η αγοραστική δύναμη των αγοραστών, η φορολογική μεταχείριση των τελών και η εστίαση του πωλητή στα καθαρά έσοδα των συναλλαγών.
Γιατί Αξίζει Αυτό
Η αποζημίωση των αντιπροσώπων αγοραστών μετατοπίζεται καθώς οι νομικές διευθετήσεις και οι κανονιστικές αλλαγές αλλάζουν τον τρόπο που αποκαλύπτονται, διαφημίζονται και καταβάλλονται τα τέλη από την πλευρά της αγοράς. Στο eXp Realty, όλοι οι πράκτορες λαμβάνουν την ίδια βασική πλατφόρμα διαμεσολάβησης, συμπεριλαμβανομένης της συμμόρφωσης, της αποζημίωσης και της πρόσβασης στα τμήματα της εταιρείας. Αυτό που διαφέρει είναι το οικοσύστημα χορηγού με το οποίο ευθυγραμμίζεται ένας πράκτορας.
Ο χορηγός και ο αντιπρόσωπος επιλέγουν τα σχήματα των εργαλείων, των συστημάτων κατάρτισης και της προσέλκυσης στα οποία έχουν πρόσβαση, συμπεριλαμβανομένων των πόρων παρουσίασης του αγοραστή και των κατευθυντήριων γραμμών για τη διαπραγμάτευση αποζημίωσης. Οι πράκτορες που αξιολογούν τα μοντέλα αποζημίωσης θα πρέπει να ζυγίζουν τόσο την υποστήριξη της πλατφόρμας διαμεσολάβησης όσο και τους πόρους του οικοσυστήματος χορηγού παράλληλα με τη δομή των αμοιβών.
Για μια διαρθρωτική επισκόπηση, οι πράκτορες μπορούν να αναθεωρήσουν το how διαχωρισμός των επιτροπών διαρθρωτικών διαμεσολαβητών ανάμεσα στα κύρια λειτουργικά μοντέλα, ή το πλήρες σύνολο των μοντέλων αποζημίωσης των πράκτορων εργάζονται κάτω από το συμπεριλαμβανομένων των ανώτατων όρων, των διαχωρισμών και των συστατικών revenue share. Οι αντιπρόσωποι των διαμεσολαβητών που επηρεάζονται άμεσα από τις πρόσφατες αλλαγές στον κλάδο μπορούν να συγκρίνουν τις διαρθρωτικές διαφορές σε eXp vs Compass.
Συχνές ερωτήσεις
Πώς πληρώνουν συνήθως οι μεσίτες ακινήτων ή οι πελάτες τους τους αντιπροσώπους αγοραστών;
Οι πράκτορεςBuyer κερδίζουν συνήθως προμήθειες που υπολογίζονται ως ποσοστό της τιμής πώλησης του σπιτιού. Ο πωλητής έχει ιστορικά χρηματοδοτήσει την αμοιβή του αντιπροσώπου αγοραστή μέσω της χρηματιστηριακής μεσολάβησης κατά το κλείσιμο, αν και οι πρόσφατες νομικές και κανονιστικές αλλαγές αλλάζουν αυτή τη δομή σε πολλές αγορές.
Πώς προσαρμόζονται οι διαμεσολαβητές στις προμήθειες που πληρώνουν οι αγοραστές;
Πολλές διαμεσολαβητικές εταιρείες αναθεωρούν τα επιχειρηματικά τους μοντέλα ως απάντηση στις δομές προμήθειας που πληρώνουν οι αγοραστές. Οι προσαρμογές περιλαμβάνουν επιλογές κατ' αποκοπή χρέους, τροποποιημένες διαχωριστικές δομές και αναθεωρημένα πρότυπα συμφωνιών αγοραστή-μεσίτη που συμμορφώνονται με τις τρέχουσες απαιτήσεις MLS και κανονιστικών διατάξεων.
Πώς λαμβάνουν συνήθως οι πράκτορες ακινήτων τις πληρωμές τους;
Το κλείσιμο της συναλλαγήςA ενεργοποιεί την πληρωμή στους πράκτορες. Η τελική δήλωση καταγράφει την επιτροπή. Μετά το κλείσιμο, ο αξιωματούχος πιστώσεων διαβιβάζει την προμήθεια στην εταιρεία διαμεσολάβησης κάθε πράκτορα, η οποία στη συνέχεια καταβάλλει τα κεφάλαια στον πράκτορα αφού αφαιρέσει τυχόν εφαρμοστέες κατανομές ή τέλη.
Ποια είναι η μέση επιμοιβή των αντιπροσώπων ακινήτων;
U.S. Οι προμήθειες ακινήτων ιστορικά κυμαίνονταν από 5% έως 6% της τιμής πώλησης, συνήθως διαιρούμενες μεταξύ της μεσίτης πώλησης και της μεσίτης του αγοραστή. Σύμφωνα με την Εθνική Ένωση Ακινήτων, η μέση προμήθεια μειώθηκε στο 4,94% το 2020, αντικατοπτρίζοντας μια σταδιακή μείωση που προηγήθηκε της πρόσφατης διευθέτησης. Οι πραγματικές τιμές διαφέρουν ανάλογα με την αγορά, τον πράκτορα και τους όρους της συναλλαγής.
Πότε λαμβάνουν οι πράκτορες ακινήτων την προμήθεια τους;
Οι αντιπρόσωποι ακινήτων λαμβάνουν προμήθειες μετά το κλείσιμο μιας συναλλαγής. Οι πράκτορες δεν πληρώνονται για τον χρόνο ή τις δαπάνες πριν από το κλείσιμο. Η δομή των αποζημιώσεων είναι παρόμοια με τους δικηγόρους που εργάζονται σε περιστατικά έκτακτης ανάγκης, οι οποίοι λαμβάνουν πληρωμή μόνο όταν μια υπόθεση έχει επιτυχημένο αποτέλεσμα.
Πόσα βγάζουν οι αντιπρόσωποι ακινήτων αν δεν πουλήσει το σπίτι;
Γενικά, ο πράκτορας δεν λαμβάνει αποζημίωση. Ο αντιπρόσωπος δεν πληρώνεται για τον χρόνο ή τις δαπάνες που προκύπτουν κατά την εγγραφή ή την ανάληψη αγοραστή που δεν οδηγούν σε κλειστή συναλλαγή.
Οι μεσίτες πληρώνουν στους αντιπροσώπους ακινήτων μηνιαίο μισθό;
Οι αντιπρόσωποι ακινήτων συνήθως δεν λαμβάνουν μηνιαίο μισθό από τη διαμεσολάβησή τους. Οι πράκτορες κερδίζουν χρήματα όταν κλείνουν μια συναλλαγή. Ορισμένες διαμεσολαβητικές εταιρείες έχουν εισάγει μοντέλα μισθών ή υβριδικών αντιστάθμισης, αλλά η αντιστάθμιση που βασίζεται σε προμήθειες παραμένει η κυρίαρχη δομή.
