Fórmulas matemáticas de bienes raíces para agentes

Puntos clave

• Las fórmulas matemáticas de bienes raíces ayudan a los agentes a evaluar las ofertas, los préstamos y los valores de la propiedad.
• ROI, Cap Rate y NOI son esenciales para comprender el rendimiento de la inversión.
• Los pagos hipotecarios se calculan mediante PITI: capital, intereses, impuestos y seguros.
• Gross Rent Multiplier (GRM) ofrece una forma rápida de comparar propiedades de alquiler.
• Las relaciones préstamo-valor (LTV) ayudan a determinar el riesgo y los términos de financiación.
• El impuesto sobre la propiedad se calcula utilizando el valor estimado multiplicado por el tipo de impuesto local.
• La tasa de captación y el rendimiento de efectivo en efectivo revelan el potencial de ingresos y la eficiencia en efectivo.
• El precio por pie cuadrado ayuda a comparar rápidamente los valores del mercado entre las propiedades.
• La relación de equilibrio entre los ingresos muestra si los ingresos cubren los gastos y la deuda.
• La depreciación y la amortización afectan a los impuestos y la planificación financiera a largo plazo.

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Si "matemática de bienes raíces" te da la misma emoción que un canal raíz, estás en buena compañía. Pagos hipotecarios, impuestos a la propiedad, tasas máximas - nada de esto es matemática fun. Pero aquí está el trato: matemáticas de bienes raíces no se trata de resolver para x, se trata de no quedarse al margen de los números cuando su cliente le pregunta, "¿Este es un buen negocio?"

Ya sea que se esté preparando para el examen o tratando de sonar más inteligente que su cliente inversionista amante de hojas de cálculo, conocer solo unas pocas fórmulas matemáticas de bienes raíces puede hacer su vida más fácil way. Y sí, lo hemos desglosado en simplicidad a nivel de hoja de engaño.

Este no es un tutorial matemático de bienes raíces completo - no estamos tratando de reemplazar el corrector de licencia previa de su corredor - pero es una guía clara a las ecuaciones matemáticas esenciales de bienes raíces que cada agente debe saber. Marca el libro. O mejor aún, imprimirlo y pegarlo a tu frente. Aquí está tu índice práctico:

Por qué las matemáticas inmobiliarias realmente importan (aunque lo odies)

Mira, "matemática de bienes raíces para títeres" no es sólo un título de libro lindo - es una vibra. Pero la verdad es que algunas fórmulas matemáticas básicas separan a los agentes que adivinan de los agentes que close.

Ya sea que estés calculando las relaciones préstamo-valor, comparando los multiplicadores de renta bruta, o averiguando si ese duplex $900K realmente fluye de efectivo, estas fórmulas matemáticas te ayudan a precios de propiedades como un profesional y proteger a tus clientes (y a ti mismo) de los riesgos financieros.

Los cálculos matemáticos de bienes raíces también le dan la ventaja al analizar las tendencias del mercado o sopesar el riesgo. A los prestamistas les encanta lanzar acrónimos como LTV y DTI, así que saber lo que significan (y cómo calcularlos) te convierte de "mediario sin pruebas" en "asesor de confianza".

Términos matemáticos de bienes raíces que no harán que tu cerebro se derrita

Aquí está el resumen rápido y sucio:

ROI (Retorno de la inversión): El número final de "¿vale la pena esto?" El ROI, generalmente representado en porcentaje, es una medida clave de la rentabilidad potencial de una inversión. proROI ayuda a los inversores a averiguar lo que reciben por cada dólar que invierten.

Rate de Cap: Como el primo de ROI. La tasa de capitalización le dice cuán rentable es una propiedad basado únicamente en los ingresos - no se considera la financiación.

NOI (Ingresos Operativos Netos): Este es el dinero del alquiler que mantiene después de pagar las facturas (pero antes de su pago de la hipoteca). Es la base para calcular tanto el ROI como la tasa de captación.

T tirando estos términos alrededor en convos de clientes instantáneamente hace que suene como si usted sabe lo que está haciendo - que, después de esta guía, en realidad lo hará.

Amortización, depreciación y otras palabras que la gente pretende entender

Amortización: Esto sólo significa romper un préstamo en pagos mensuales con el tiempo. Cada pago es una mezcla de intereses y capital - y los horarios de amortización le dicen cuánto de cada uno está pagando cuando.

Depreciación: No sólo lo que le pasa a tu auto en el momento en que lo sacas del parque. En bienes raíces, así es como se amortiza el wear y tear de una propiedad con el tiempo (y reduce su ingreso imponible en el proceso). Comprender la depreciación es crucial para evaluar el valor de una inversión; IRS Publicación 527 detalla cómo depreciar propiedades de alquiler residencial para fines fiscales

Bonus: Existen dos formas principales de calcularlo: en línea recta (deducciones anuales iguales) y en equilibrio decreciente (deducciones más grandes al principio). No necesitas ser un CPA, pero entender esto puede ayudar a los clientes con su estrategia a largo plazo.

LTV, Valor de mercado y cómo juzgan los prestamistas You

LTV (Ratio préstamo-valor): A los prestamistas les encanta. Es el monto del préstamo dividido por el valor de la propiedad y les dice lo arriesgado que eres. Bajo LTV = menor riesgo = mejores condiciones del préstamo. El NAR ofrece más información sobre cómo las relaciones de LTV dan forma a los términos del préstamo y la elegibilidad del prestatario.

Valor del mercado vs. Valor posterior a la reparación (ARV): Esto es importante. mucho . para los inversores. El valor de mercado es lo que vale la casa ahora. ARV es lo que va a valer después de renovaciones. Los prestamistas de dinero duro a menudo basan los préstamos en ARV, lo que significa saber que ambos valores podrían hacer o romper un acuerdo.

Fórmulas comunes de bienes raíces Todos los agentes deben saber

Interés simple (I = P × r × t)

Los intereses simples se utilizan más a menudo para préstamos a corto plazo - piense en préstamos de puente o inversiones rápidas. Este es el trato:

• P = Principal (el importe prestado)
• r = tasa de interés (como decimal)
• t = tiempo (en años)

Así que si su cliente inversor toma prestado $10,000 a un interés del 5% durante 2 años, pagará:
I = 10,000 × 0,05 × 2 = $1,000 en intereses.
Easy. - Sí, muy rápido. Útil para instantáneas rápidas de ROI.

Pagos hipotecarios mensuales (PITI)

Para los compradores, no es sólo el precio de la casa, es el costo mensual lo que importa. Ahí es donde entra PITI:

• P = Principal
• I = interés
• T = impuestos
• I = Seguros

Estos cuatro juntos = pago mensual. Incluso si un prestamista da una aprobación previa basada en el principal + intereses, los impuestos y los seguros pueden hacer o romper un presupuesto. Utilice calculadoras en línea o una hoja de trabajo PITI o la calculadora de hipotecas HUD para jugar con diferentes tasas y ver cuánto espacio de maniobra realmente tiene un comprador.

Multiplicador de alquiler bruto (GRM = precio / alquiler anual)

Este es el mejor amigo de un inversor. GRM es una manera rápida de comparar propiedades de alquiler en un vistazo.
Digamos que un dúplex está listado en $400,000 y saca en $40,000 / año en alquiler.
GRM = 400,000 ÷ 40,000 = 10

Lower GRM = potencialmente mejor oferta, pero es sólo un punto de partida. BiggerPockets tiene excelentes ejemplos de matemáticas para inversores que muestran cómo funciona en el mundo real. Seguir siempre con un análisis más profundo (como la tasa de límite o los gastos) antes de lanzar champán. Para un rápido control de la salud mental de si un lápiz de alquiler sale, la calculadora de alquiler de Relovana ejecuta la tasa de límite y el flujo de caja para usted.

Ratio préstamo-valor (LTV = importe del préstamo / valor de la propiedad)

Los prestamistas usan esto para evaluar el riesgo. También deberías.
Si una casa se evalúa en $500,000 y el comprador pide prestado $400,000, entonces:
LTV = 400,000 ÷ 500,000 = 80%

LTV más alto significa menos piel en el juego, lo que generalmente desencadena términos de préstamo más estrictos o seguro hipotecario. A la mayoría de los préstamos convencionales les gusta ver el 80% o menos. ¿FHA y VA? Otra historia.

Fórmula del impuesto sobre la propiedad (impuestos = valor estimado × tasa tributaria)

Las facturas de

Tax no son aleatorias, sólo son furtivas. Aquí está el desglose simple:
Si su casa se valora en $350,000 y su tasa de impuestos local es de 1.25%, entonces:
Impuestos = 350.000 × 0,0125 = $4,375/año

Tenga en cuenta que las tasas impositivas varían enormemente según el condado y a veces incluso según el barrio. Algunas áreas también abordan evaluaciones especiales, así que usa esto como punto de partida, no el evangelio. También puede utilizar la calculadora de impuestos a la propiedad de Bankrate para estimar los impuestos en función de las tasas de su área.

Retorno de la inversión (ROI = beneficio neto / inversión total)

ROI es una de las fórmulas matemáticas más solicitadas sobre bienes raíces, especialmente por los clientes de inversores que quieren saber "¿Vale la pena?" mide cuánto beneficio obtiene un inversor en comparación con lo que gastaron originalmente.

Vamos a desglosarlo:

• El beneficio neto = precio de venta - (precio de compra + costes)
• Inversiones totales = precio de compra + costes

Así que si su cliente compró una casa para $300,000, puesto en$50,000 en renovaciones, y más tarde lo vendió por$400,000, entonces:

El beneficio neto = 400.000 - (300.000 + 50.000) =$50,000
Inversiones totales = 300.000 + 50.000 =$350,000

ROI = 50,000 ÷ 350,000 = 0,1428 o 14,3%

Esta fórmula es su opción cuando un cliente le dice: "Compré bajo y vendí alto - ¿cómo lo hice?" Funciona muy bien para inversiones, retenciones a largo plazo, o incluso para calcular el ROI de los gastos de marketing si usted es un nerd como nosotros.

Taxa de capitalización (taxa de captación = ingreso operativo neto / valor de la propiedad)

La tasa

Cap es la fórmula de referencia para evaluar el rendimiento de la inversión. Te dice el retorno que un inversor puede esperar antes de la financiación y los impuestos. Investopedia descompone esta y otras fórmulas con ejemplos si quieres profundizar.
Si una propiedad aporta $30,000/año en Ingreso Operativo Net (NOI) y está listada para $500,000, entonces:
Cap Rate = 30,000 ÷ 500,000 = 6%

Capacidad máxima más alta = mayor riesgo (generalmente), pero también posiblemente mayor recompensa. La tasa de límite más baja a menudo significa una propiedad más segura y estable, pero tal vez con menos ventajas.

Usa esto cuando los clientes preguntan: "¿Es una buena inversión?" Da una comparación rápida de manzanas a manzanas entre propiedades.

Rendimiento de efectivo en efectivo (CoC = flujo de efectivo anual / total de efectivo invertido)

Este golpe es diferente porque se centra en lo que el inversor realmente bolsillos.
Digamos que su cliente pone $100,000 en una propiedad y se redes $8,000 / año en el flujo de efectivo:
Cash-on-Cash Return = 8,000 ÷ 100,000 = 8%

Es una forma sólida de medir lo que su dinero en efectivo está ganando, especialmente si lo están comparando con los rendimientos del mercado de valores o tasas de ahorro.

Si el cliente dice: "Tengo $150K para invertir, ¿cuál es mi retorno?" Este es tu momento.

Price por pie cuadrado (Price ÷ Square Feet)

Simple pero poderoso. Excelente para composiciones, comparaciones de vecindario, y ayudar a los compradores a no asustarse por una casa más cara con más pies cuadrados.
Ejemplo: Una casa listada en $650,000 y es de 2,000 pies cuadrados:
Price por pie cuadrado = 650,000 ÷ 2,000 = $325/pq ft

No olvides que la ubicación, la condición y el diseño también importan. En el caso de $500Una casa de pies cuadrados con vistas al océano no es lo mismo que una al lado de una autopista.

Ingresos operativos de la red

(NOI = Ingresos brutos - Gastos operativos)

NOI es el corazón del análisis de propiedades de inversión.
Si un alquiler aporta $50,000/año y cuesta $15,000/año operar (sin incluir la hipoteca), entonces:
NOI = 50,000 - 15,000 =$35,000

Usa esto antes de calcular la tasa de límite o el rendimiento de efectivo contra efectivo. Es la estadística que los inversores quieren saber justo después de, "¿Cuánto es el alquiler?"

Ratio de equilibrio (BER = (Gastos operativos + servicio de deuda) / Ingreso bruto)

Esto muestra si una propiedad puede cubrir sus propios costes. Una proporción superior al 100% significa que su cliente está cavando en su bolsillo.
Digamos que los gastos operativos + hipoteca = $40,000, y ingresos = $50,000:
BER = 40,000 ÷ 50,000 = 80%

Lower es mejor. Cualquier cosa inferior al 85% se considera generalmente una apuesta más segura.

Ratio deuda-ingreso (DTI = Total deuda mensual / ingreso mensual bruto)

Los prestamistas viven y respiran este cuando son compradores calificados.
Si su cliente gana $8,000/mes y tiene $3,000/mes en pagos de deudas:
DTI = 3,000 ÷ 8,000 = 37.5%

La mayoría de los préstamos convencionales quieren esto por debajo del 43%, pero cada prestamista tiene su propio techo. Es bueno preparar a los clientes antes de que se enamoren de una casa que no pueden financiar. Por cierto, , Freddie Mac ofrece una calculadora DTI si lo prefiere.

Fórmula de apreciación (valor futuro = valor presente × (1 + tasa de apreciación)^Años)

Esto ayuda a sus compradores "esperemos y veamos" a hacer las matemáticas sobre esperar.
A $400,000 casa que se aprecia a un 4% anual durante 5 años:
FV = 400,000 × (1.04) ^5 ? $486,665

Gran manera de mostrar a los vigilantes de vallas que comprar ahora podría costarle less a largo plazo.

Cálculo de la comisión (comisión = precio de venta × tasa de la comisión)

Ya sea que estés explicando tu valor o ayudando a los clientes a entender los costos, esto es uno que todos conocemos pero a veces olvidamos desglosarlo.
La venta de un $700,000 hogar a una comisión del 5%:
Comisión = 700.000 × 0,05 = $35,000
División entre agentes comprador/vendedor = $17,500 cada uno (en un escenario típico de 50/50).

Usa para recordar a la gente que los agentes no sólo "toman 6%" - que el dinero se corta real rápido.

Master Matemáticas de bienes raíces, Master el trato

Confiar en las fórmulas matemáticas de bienes raíces no es solo para el día de prueba, es cómo los agentes cuestan más, aconsejan mejor y cierran más ofertas. Desde el cálculo de las tasas máximas hasta el desglose de PITI, las fórmulas correctas convierten la confusión en claridad. Y cuando no estás perdiendo tiempo adivinando tus números, puedes concentrarte en lo que realmente importa: construir un negocio que dure.

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